Налоги при продаже недвижимости

В связи с принятием нового Налогового кодекса многим украинцам абсолютно не ясно какие налоги им придется платить при продаже недвижимости. На вопрос о налогах на продажу недвижимости мы постараемся ответить нашим читателям.

Поясним: под продажей понимается любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения

Порядок взимания налога на продажу недвижимости с 01.01.2011 года регулируется статьями 172 и 167.2 Налогового кодекса Украины.

Размер ставок налога на продажу недвижимости зависит от функциональных особенностей объекта недвижимости, количества продаж за период и срока приобретения права собственности на этот объект владельцем.

Ставки налога при продаже недвижимости

* 1. включая участок, на котором размещены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и строения размещенные на таком участке
    2. доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, размещенных на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется

** Статья 121. Нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам

1. Граждане Украины имеют право на бесплатную передачу им земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в таких размерах:

• а) для ведения фермерского хозяйства - в размере земельной доли (пая), определенной для членов сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство. Если на территории сельского, поселкового, городского совета расположено несколько сельскохозяйственных предприятий, размер земельной доли (пая) определяется как средний по этим предприятиям. В случае отсутствия сельскохозяйственных предприятий на территории соответствующего совета размер земельной доли (пая) определяется как средний по району;
• б) для ведения личного крестьянского хозяйства - не более 2,0 гектара;
• в) для ведения садоводства - не более 0,12 гектара;
• г) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не более 0,25 гектара, в поселках - не более 0,15 гектара, в городах - не более 0,10 гектара;
• д) для индивидуального дачного строительства - не более 0,10 гектара;
• е) для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 гектара.

Для исчисления налога на продажу недвижимости доход определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости недвижимости.

Дополнительные налоги при продаже недвижимости

Кроме уплаты указанного выше налога на продажу недвижимости при оформлении сделок с недвижимостью у нотариусов приходится платить другие виды платежей. Заключая договора купли-продажи недвижимого имущества, физические лица уплачивают следующие виды обязательных платежей:

• государственную пошлину или плату за совершение нотариальных действий
• сбор на обязательное пенсионное страхование
• нотариальные услуги - платежи за совершение нотариальных действий

Если сделка купли-продажи оформляется у государственного нотариуса, то в соответствии с Декретом Кабинета Министров Украины "О государственной пошлине" от 21.01.93г. уплачивается налог - государственная пошлина в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре.

Цена объекта недвижимости определяется по соглашению сторон, однако, она не может быть ниже его балансовой стоимости, указанной в выписке из реестра (выдается в БТИ).

Здесь же хотим предостеречь тех покупателей, которые с целью уменьшения налогов на недвижимость, соглашаются на указание в договорах купли-продажи оценочной, а не фактической стоимости недвижимости. В случае признания сделки купли-продажи недействительной они рискуют остаться на руках не только без квартиры, но и с сумой, которая совсем не будет соответствовать реально уплаченной продавцам.

При оформлении сделки купли-продажи недвижимости у частного нотариуса уплачивается платеж за совершение нотариальных действий.

Некоторым категориям граждан предоставляются льготы по уплате государственной пошлины. В соответствии со статьей 4 Декрета Кабинета Министров Украины "О государственной пошлине" от уплаты государственной пошлины освобождаются следующие категории граждан:

• инвалиды Великой Отечественной войны и семьи воинов (партизанов), которые погибли или пропали без вести и приравненные к ним в установленном порядке лица;
• инвалиды 1 и 2 группы;
• граждане, отнесенные к первой и второй категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы;
• граждане, отнесенные к третей категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, которые постоянно проживают до отселения или самостоятельного переселения или постоянно работают на территории зон отчуждения, обязательного и гарантированного добровольного отселения, при условии, если они по состоянию на 1 января 1993 года прожили или отработали в зоне обязательного отселения не меньше двух лет, а в зоне гарантированного добровольного отселения не меньше трех лет;
• граждане, отнесенные к четвертой категории пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы, которые постоянно работают и проживают или постоянно проживают, на территории зоны повышенного радиоэкологического контроля, при условии, что по состоянию на 1 января 1993 года они прожили или отработали в этой зоне не меньше 4 лет.

Обращаем Ваше внимание, что указанные категории граждан освобождаются от уплаты именно государственной пошлины, а не оплаты нотариальных услуг. Поэтому, реализовать свое право на льготу Вы сможете только в случае оформления сделки купли-продажи у государственного нотариуса.

Сбор на обязательное пенсионное страхование в соответствии с Законом Украины "О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование" уплачивается покупателем недвижимости в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи такого имущества.

В случаях приобретения недвижимого имущества по договорам мены, дарения или пожизненного содержания сбор на обязательное пенсионное страхование не уплачивается.

Эти же правила применяются и при сделках с землей. Необходимо отметить, что налог на доход при продаже земли сельскохозяйственного назначения и земельных долей (паев), полученных в процессе распаевки земли, де-юре не уплачивается. Однако эту норму невозможно применить в связи с действием моратория на продажу таких земель.

Кроме обязанности платить налоги при продаже недвижимости, стоит помнить и о правах, которые закон предоставляет ее собственникам.

В частности, человек, приобретающий жилье в кредит и передавший его в ипотеку, имеет право на налоговый кредит (то есть фактически на уменьшение суммы налога) на сумму процентов, уплачиваемых им по кредиту. Так же как и при продаже жилой недвижимости, если площадь покупки превышает 100 квадратных метров, льгота распространяется не на всю сумму.

Продавая свое недвижимое имущество, продавец получает доход в размере стоимости такого имущества. Закономерно возникает вопрос: подлежит ли сумма полученного дохода продавцом-физическим лицом налогообложению?

В соответствии с ранее действовавшим Декретом Кабинета Министров Украины "О подоходном налоге с граждан" от 26.12.92г. если за нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимого имущества уплачивается государственная пошлина или плата за совершение нотариальных действий, то полученные продавцами в результате продажи принадлежащей им недвижимости суммы, не включались в совокупный налогооблагаемый доход.

Налоговым агентом при начислении налога на продажу недвижимости, является нотариус:

• удостоверяющий соответствующий договор;
• предоставляющий услуги по осуществлению расчетов.

Вы также можете самостоятельно уплатить налог на продажу недвижимости, госпошлины и сбора на обязательное пенсионное страхование до нотариального оформления сделки.