Квартира в кредит советы и этапы

Квартира в кредит. Кредит на жилье

В цикле статей "Квартира в кредит" постараемся познакомить Вас с понятием "кредит на квартиру", основными этапами, особенностями, сложностями и мифами о кредитовании.

Мало кому под силу на сегодняшний день купить жилье, заплатив за него сразу полную стоимость. По этой причине основная часть украинцев вынуждена брать кредит на жилье, хотя далеко не каждый желающий может получить такой кредит.

Вы можете получить кредит на жилье, если:

• Вы – резидент Украины или Вы — нерезидент Украины с действующими регистрацией и разрешением на трудоустройство
• Вам от 21 до 60* лет
• У вас есть постоянная регистрация (для нерезидентов – наличие действующей регистрации)
• У вас есть постоянное место работы или другой постоянный источник доходов

*Как правило на момент окончания срока действия кредитного договора, для получения кредита на квартиру Ваш возраст не должен превышать 55 лет для женщин, и 60 лет для мужчин

Выбор банка и получение кредита на квартиру

Принять решение о том, в каком банке взять кредит на квартиру, – не так уж и просто. Ведь сколько в Украине банков – столько и условий. И выбрать наилучшие достаточно сложно.

Для того, чтобы предоставить вам возможность выбора, банки часто предлагают несколько программ покупки квартиры в кредит:

• Квартира в кредит на первичном рынке - приобретение жилой недвижимости в строящемся доме.
• Квартира в кредит на вторичном рынке - кредит для приобретения жилой недвижимости (квартиры или частного дома)
• Частное строительство

Перед тем, как отправиться в банк за кредитом, ознакомьтесь с Законом об ипотеке, чтобы чувствовать себя уверенно. Назвать самый лучший банк с самыми выгодными условиями ипотечного кредита невозможно, так как наиболее выгодный вариант зависит от исходных условий и целей, которые Вы преследуете. В одном и том же банке Вам могут предоставить несколько кредитных продуктов в зависимости от Ваших запросов.

Порядок Ваших действий также будет зависеть от того, на какие цели Вы планируете получить кредит.

Вам необходим кредит на новое строящееся жилье:

• вначале подбираете вариант квартиры (несколько вариантов на выбор);
• затем выясняете, какой банк (кредитная организация) кредитует данный объект;
• узнаете условия кредитования, если они Вас устраивают, то
• подаете документы на рассмотрение в банк;
• если банк "дает добро", оформляете ипотечный договор.

О выборе банка в данном случае речи не идет, так как конкретный объект кредитует, как правило, только один банк. Однако Вы должны уметь грамотно оценить условия, на которые выдается кредит, внимательно ознакомиться с кредитным договором и знать какие расходы у Вас будут в момент оформления договора и потом, ежегодно и ежемесячно.

Покупка квартиры в кредит на вторичном рынке

Здесь возможны два варианта действий.

• Вариант 1 Вначале находим квартиру, потом ищем банк, который готов оформить на нее кредит. Это не' очень выгодная схема, однако подойдет тем покупателям, которые хотят купить "именно эту" квартиру и готовы оформить кредит на менее выгодных условиях. Вы выбираете только из тех банков, которые готовы дать кредит под понравившееся Вам жилье. В-остальном схема действий будет стандартна.
• Вариант 2 Вначале ищем банк, затем подбираем квартиру исходя из той суммы, которую готов нам дать банк. Это экономически более выгодная схема, так как Вы сотрудничаете с тем банком, который предоставит Вам наиболее выгодные условия. Этот вариант и рассмотрим более подробно

Этапы получения кредита на квартиру

1. Анализ пожеланий и семейного бюджета
2. Сделаем примерную оценку суммы кредита, которую нам может выдать банк
3. Нужны ли наличные, и сколько?
4. Оцениваем стоимость квартиры, которую мы можем купить
5. Распределяем свободные денежные средства между платежами
6. Выбор схемы погашения кредита
7. Выбираем банк-кредитор
8. Ищем квартиру, предоставляем документы в банк
9. Банк производит оценку квартиры и принимает решение о выдаче кредита
10. Страхование квартиры в кредит
11. Получаем кредит, оформляем договор купли-продажи, регистрируем договора и страховки
12. Налоговая скидка: получаем налоговые льготы
13. Решение проблем
14. Меняем банк-кредитор

Перечень документов, необходимых для получения кредита на квартиру:

• заявление на получение кредита на квартиру (заполняется в банке);
• справка о присвоении идентификационного кода налогоплательщика;
• паспорт гражданина Украины;
• справка с места работы о должности заемщика и доходы, которые он получил за последние 6 месяцев (для частных предпринимателей — налоговая декларация, заверенная ГНАУ, и отчет субъекта малого предпринимательства на последнюю отчетную дату или другая документация, которая определяет финансовое состояние физического лица — частного предпринимателя);
• в случае наличия у Заемщика несовершеннолетних детей Форма-3 из ЖЭКа о прописке ребенка.
• справка из ПНД (психоневрологического диспансера) - не во всех банках
• технический паспорт на квартиру в кредит.
• копия документа, подтверждающего право собственности нынешних владельцев.
• выписка из реестра недвижимого имущества из БТИ на квартиру в кредит.
• справка из ЖЕКа по форме №3 о прописанных лицах в квартире и об отсутствии задолженности по коммунальным и другим платежам.

Досрочное погашение кредита на квартиру

Считается, что стремление досрочно погасить кредит на жилье связано с нашим менталитетом: славяне не привыкли жить в долг. Однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что причина в другом.

При аннуитетной схеме погашения кредита на жилье, которую предлагает подавляющее большинство банков, рассчитывается единый фиксированный платеж, который нужно платить в течение всего срока кредита на квартиру. В первые годы заемщик гасит по большей части проценты за кредит на квартиру, а основной долг уменьшается крайне медленно.

К примеру, при кредите на 20 лет в первый год лишь 10% выплат пойдут в погашение тела кредита, а 90% выплаченных средств уйдут на обслуживание долга. Доли средств, идущих на погашение кредита и процентов, в обязательном платеже сравняются примерно на тринадцатом году пользования заемными средствами.

Поэтому, как правило, сделав ремонт в квартире, заемщики стараются делать частичное досрочное погашение кредита на квартиру – добровольно выплачивать остаток кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором, проще говоря, отдавать в банк сумму, превышающую обязательный платеж.

Квартира в кредит: совет № 1

Заранее проверяйте возможность досрочного погашения кредита на жилье. Данный момент имеет смысл тщательно отслеживать при выборе банка и чтении кредитного договора

Очевидно, что для банков досрочное погашение кредита на квартиру невыгодно. Для банка гораздо лучше, когда заемщик платит точно в срок, не отставая от графика и не опережая его и принося банку запланированный доход.

Если вдруг деньги вернулись раньше срока, банк сталкивается с необходимостью снова их куда-то пристраивать, и не факт, что получится отдать их под такой же процент. Из-за этого сложнее планировать кредитный портфель.

Поэтому банки стараются, во-первых, максимально затруднить досрочное погашение кредита на квартиру, во-вторых, постараться компенсировать свои потери за счет слишком торопливых заемщиков.

К числу препон можно отнести установление минимальных сумм, которые будут зачислены в счет досрочного погашения. Планка варьируется от $500-600 до $3000 в зависимости от региона. Разумеется, это делается не для того, чтобы не загружать сотрудников лишними перерасчетами. Чем больше минимальная сумма, тем сложнее ее выкроить из семейного бюджета.

Второй способ затормозить досрочное погашение кредита на квартиру: обязать заемщика уведомлять банк о желании внести досрочный взнос за 15-30 дней и получить разрешение от кредитного комитета. Более того, если разрешение получено, то в случае отказа заемщика внести эти средства банк также может налагать санкции в виде штрафов за день просрочки.

Банк может устанавливать период, в течение которого досрочные платежи не принимаются в принципе. Другой вариант: назначается период, когда досрочное погашение кредита на квартиру сопровождается штрафом в размере 2-3% от его суммы.

Во втором случае наличие таких ограничений не означает, что в этот период нельзя гасить кредит на квартиру с опережением графика. Просто придется доплатить на каждые $100 по $2-3 в виде комиссии. Длительность таких периодов варьируется от трех месяцев до пяти лет с момента подписания кредитного договора; самый распространенный вариант — шесть месяцев.

Отметим, что пока еще встречаются программы, позволяющие досрочно гасить кредит на квартиры сразу и без каких-либо ограничений. Все эти особенности четко прописываются в кредитном договоре, данные моменты имеет смысл тщательно отслеживать при выборе банка и чтении кредитного договора.

Более того, если вы вдруг получили на руки сумму, которая позволяет погасить кредит на жилье полностью, то полное досрочное погашение всего кредита на квартиру, даже с уплатой штрафов, выгоднее, чем соблюдение графика платежей.

Впрочем, при частичном досрочном погашении кредита на квартиру тоже выгоднее заплатить штраф, так как он уплачивается один раз, а основной долг сразу уменьшается, соответственно, на него начисляется меньше процентов, и эта экономия будет проявляться в течение всего срока кредитования.

Каким образом пересматривает банк график выплаты кредита на квартиру в связи с частичным досрочным погашением, тоже должно быть написано в договоре. Чаще всего банк может постановить, что срок кредита на квартиру сокращается, а размер ежемесячного платежа не меняется, внутри него происходит пересчет доли начисленных процентов и суммы, идущей в счет погашения тела кредита на квартиру.

Некоторые банки дают заемщику возможность самому выбрать, уменьшить ли срок кредита или размер ежемесячного платежа. Психологически комфортнее, если понимаешь, что кредит на квартиру будет отдан не через 20, а через 15 лет.

Квартира в кредит: совет № 2

Выбирайте уменьшение платежа, это более выгодно: деньги высвобождаются уже сейчас, и есть возможность либо направить их на досрочное погашение кредита, либо просто вздохнуть чуть свободнее и решать другие задачи.

Ипотечный калькулятор показывает, что при кредите на жилье в $100 тыс. под 11% годовых обязательный ежемесячный платеж составит $1032. Если платить $1232, то есть всего на $200 больше, то срок уменьшается до 12,5 лет. Экономия на процентах составит порядка $60 тыс. А коэффициент переплат сокращается с 2,49 до 1,85. Кстати, после внесения сумм в счет досрочного погашения кредита на квартиру банк должен предоставить заемщику новый график платежей.

Кроме того, не забывайте, что от величины основного долга зависит и размер обязательного ежегодного страхового взноса. Еще один плюс досрочного погашения: чем раньше вы отдадите кредит за квартиру, тем быстрее сможете снять обременение и более свободно распоряжаться квартирой.

Квартира в кредит: совет № 3

И третий совет заемщикам с «белой» зарплатой стоит помнить о возможности получить налоговый вычет на объект недвижимости (квартиру) и 13% с суммы выплаченных процентов. Эти деньги, а также средства, сэкономленные в результате сокращения обязательного платежа, можно потратить на досрочное погашение кредита на квартиру либо попробовать получить с них дополнительный доход.