Что нужно знать хозяину при решении о продаже квартиры

Вы решили продать квартиру. Главное, что Вы должны учесть, это то, что:

• продажа квартиры займет некоторое время (обычно от 2 недель до 3 месяцев, в зависимости от выбранной Вами ценовой политики).
• продажа квартиры создаст на это время некоторые неудобства (звонки, посещения чужих людей на просмотрах).
• продажа квартиры потребует финансовых затрат на рекламу (в зависимости от выбранной рекламной компании); в случае сотрудничества с Агентством недвижимости, затраты отсутствуют, зато возникает вопрос: "Как выбрать Агентство и как контролировать качество его работы?"
• продажа квартиры потребует определения ценовой политики. Не надейтесь, что риэлтор решит за Вас этот вопрос. Ведь время, которое требуется для продажи квартиры обратно пропорционально ее цене, т.е. чем ниже цена, тем быстрее Вашу квартиру купят, и наоборот. Конечно, риэлтор, помогающий продавать Вам квартиру, заинтересован в более высоких комиссионных, однако, он еще более заинтересован продать ее быстро...

Продажа квартиры: кто хозяин Вашей квартиры?

Перед продажей квартиры было бы неплохо определить, кто же является собственником квартиры. То, что Вы в ней прописаны и проживаете, не говорит о том, что Вы - хозяин.

Собственником является тот, кто явно указан в правоустанавливающем документе, а также его супруг или супруга, если собственник состоял в браке на момент выдачи правоустанавливающего документа.

Если Ваша квартира не куплена, не построена в кооперативе, не передана по наследству, не подарена, а "получена" в свое время от государства, то ее собственником и продолжает оставаться государство. Для того чтобы стать ее хозяином и иметь возможность полностью ей распоряжаться, Вам необходимо ее приватизировать.

Если собственников несколько, то следует разделять общую совместную собственность и общую долевую собственность. См. Гражданский кодекс Украины, Глава 26

Общая совместная собственность

Один объект, которым владеют несколько человек сообща. Возникает по различным основаниям:

• наследование одного объекта несколькими наследниками,
• совместное приобретение,
• совместная приватизация,
• совместное создание (постройка, выплата пая в кооперативе и т.п.) жилья несколькими лицами,
• отчуждение собственником части неделимого объекта (продажа, дарение, и т.п. части дома, квартиры).

Родственные отношения и совместное проживание сами по себе не создают отношений общей собственности. Проживая в квартире папы, мамы, бабушки или мужа, Вы автоматически не становитесь ее владельцем, даже если в ней прописаны. Собственниками являются лица, явно указанные в правоустанавливающих документах, а также супруг/супруга владельца, если квартира была им приобретена в браке.

Общая долевая собственность

Один объект, несколько собственников владеют долями этого объекта, причем размер долей указан явно.

• Каждому собственнику принадлежит не часть имущества в натуре, а доля в праве собственности на общее имущество в целом (т.е. собственник имеет отдельный документ на свою долю или доли указаны явно в общем правоустанавливающем документе).
• Каждый собственник вправе произвести отчуждение своей доли другому лицу вне зависимости от судьбы всех остальных долей.
• При продаже доли в праве общей собственности одним из собственников, остальные имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, по которой она продается и на прочих равных условиях.

Таким образом, продавец квартиры обязан известить в письменной форме остальных собственников о своем намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он ее продает.

Если собственники отказались или не воспользовались этим правом в течении 1 месяца, то доля квартиры продается любому другому лицу.

Если доля продана с нарушением права преимущественной покупки, то другие участники общей собственности могут обратиться в суд. Срок исковой давности таких исков — 3 месяца. Право преимущественной покупки распространяется только на договора купли-продажи. И не имеет своей силы, если имущество отчуждается такими способами как дарение, мена, договор пожизненного содержания и продажа с публичных торгов.

Продажа квартиры: ревизия документов

Перед началом продажи квартиры, Вы должны четко себе представлять следующие моменты:

• Какой именно Вы имеете правоустанавливающий документ на квартиру.
• Кто является собственником квартиры. В частности, является ли Ваш супруг/супруга собственником, если в документах он/она явно не указан.
• Есть ли среди собственников несовершеннолетние дети (требуется ли прохождение опекунского совета).
• Все ли собственники согласны с продажей квартиры.
• Все ли собственники смогут присутствовать лично на подписании предварительного договора (задатка), и на сделке.
• Что Вы планируете после продажи квартиры? Покупку другой квартиры (или нескольких квартир), инвестицию в строящееся жилье или просто получение наличных. Сколько времени займет оформление документов, сроки до сделки и освобождения квартиры после сделки.
• Не возникнет ли задержки с выпиской (долги по квартире или проблемы с военкоматом).

Для того чтобы четко ответить на первый и второй вопросы, внимательно прочитайте раздел Документы на квартиры. Ответы на все остальные вопросы дадут Вам четкое представление, кто из потенциальных покупателей Вам не подходит и почему.

Продажа квартиры через агентство недвижимости

После того, как Вы определились в своем решении заняться продажей квартиры, у Вас есть два варианта: самостоятельная продажа квартиры или продажа квартиры с помощью риэлтора агентства недвижимости.

Продажа квартир с участием или без участия агентства недвижимости имеет как свои преимущества, так и недостатки. Но разница между самостоятельной продажей квартиры и продажей квартиры через агентство недвижимости практически неощутима.

Главное – у Вас есть что продавать – квартиру. Большинство продаж квартир на рынке недвижимости это сделки-«цепочки», продажа квартиры с целью покупки другой или других квартир. Чаще всего «цепочки» продаж квартир происходят при изменении состава семьи или разъезде коммунальных или перенаселенных квартир.

Можно назвать ряд существенных причин, по которым самостоятельная продажа квартиры окажется делом неблагодарным, рискованным и даже опасным. Правда, из этого вовсе не следует, что сделки по продаже квартир люди не проводят самостоятельно.

Случаев, когда человек сам оформляет все необходимые документы для продажи квартиры, достаточно. Хотя касаются они в основном так называемой "чистой" продажи квартир, при которой осуществляется продажа квартиры свободной от разного рода обременений.

"Чистая" продажа квартиры - это самый простой вариант продажи квартиры, и в общем числе проводимых на рынке операций он встречается достаточно редко.

Желающих приобрести юридически и физически свободную квартиру. Поэтому если у продавца квартиры в наличии именно такой вариант, можно вполне сэкономить на услугах агентства недвижимости, а также – самостоятельно поторговаться.

А вот ситуация, когда продажа квартиры осуществляется с целью улучшения жилищных условий и продавец ищет альтернативные варианты, более сложна. Здесь в цепочке участников сделки продажи квартиры может быть задействовано и пять, и семь, и даже десять человек. В таком случае помощь риэлтора может очень пригодиться, хотя потребуется она прежде всего для проверки покупаемой квартиры.