Сделка по квартире

Процедура сделки шаг за шагом

Во время сделки одно лицо передает другому лицу довольно крупную сумму в обмен на право владения недвижимым имуществом (квартирой). Продавец заранее должен продумать следующие моменты:

1. как и где получить деньги за квартиру (выбор места сделки);
2. как и где проверить их подлинность (есть ли подходящие Условия для передачи денег и их проверки);
3. куда поместить деньги после их получения, как обеспечить свою безопасность. Чем меньше людей будет знать о месте и времени проведения сделки, тем безопаснее. В идеале было бы хорошо, если бы точную дату и время знали только непосредственные ее участники.

• Вначале рассмотрим порядок проведения сделки для разных вариантов (стандартная сделка, кредит в банке, квартира под залогом, опекунский совет).
• Затем подробнее остановимся на выборе места сделки, передаче денег и проверке денег при наличном и безналичном Расчетах.

Стандартная сделка купли-продажи квартиры

Шаг 1 - вычитываем договор купли-продажи

Читаем предварительный вариант договора купли-продажи. Ищем ошибки, исправляем. Особое внимание обращаем на написание имен, адресов и метража квартир, паспортные данные и идентификационные номера, а также на суммы и сроки.
Бывают несчастливые люди или тяжелые дни.

Стоит отметить, что нет жестко фиксированного текста договора купли-продажи. У разных нотариусов договора выглядят очень по-разному. Кроме того, по согласованию сторон в текст договора могут вноситься изменения и дополнения. Следовательно, Вы можете застраховать себя от рисков или упустить такую возможность, в зависимости от того, насколько грамотно будет составлен договор. И ответственность за это лежит на Покупателе или его представителе.

Шаг 2 - нотариальные действия

Пока Стороны знакомятся с текстом договора, исправляют описки и вносят изменения, нотариус

• берет необходимые справки из реестров:
  • об отсутствии запрета и ареста на квартиру;
  • об отсутствии налогового залога (на всех Покупателей и Продавцов);
• а также подписывает необходимые заявления:
  • супругов Продавца и Покупателя о том, что они не возражают против заключения сделки;
  • Продавца о том, что он на момент приобретения квартиры в браке не состоял, или о том, что при заключении брака не заключался брачный контракт;
  •  родителей несовершеннолетних от 15 до 16 лет том, что они удостоверяют личность ребенка, и т.д. и т.п.

Шаг 3 - Печать договора

Договор печатается на нотариальных бланках. Покупатели и Продавцы ставят на нем свои подписи, нотариус пока ничего не заверяет.

Шаг 4 - Все переходят в комнату для расчетов.

• Производится передача денег от Покупателя к Продавцу.
• Покупателю передаются все справки о задолженностях (или их отсутствии) по квартире.
• В целях безопасности Продавец пишет расписку Покупателю о том, что он получил сумму за квартиру в полном объеме. Указывается сумма, которая фактически была передана (в том случае, если она существенно отличается от суммы, указанной в договоре купли-продажи).
• Покупатель оплачивает услуги Агентства недвижимости (если не было других договоренностей).
• Учтите еще один момент: граждане могут рассчитываться только в национальной валюте, все остальное - нарушение законодательства! Поэтому позаботьтесь, чтобы при расчетах Вам никто не помешал.

Шаг 5 - Снова все возвращаются к нотариусу

• Подтверждается факт передачи денег.
• Нотариус заверяет договора (ставит на них печать и свою подпись)и вносит их в реестр (договору присваивается Регистрационный номер).
• Продавцы и Покупатели расписываются в реестре.

Старые документы на квартиру остаются в архиве у нотариуса. Оригинал новых документов и их нотариально заверенная копия выдается Покупателю. Еще одну нотариально заверенную копию нового договора, получает Продавец.

Если Покупатель берет кредит в банке

Сделка происходит в банке. Как правило, она займет у Вас больше времени, чем регистрация договора купли-продажи у нотариуса.

• Вначале Покупатель подписывает договор с банком на получение кредита.
• Затем получает этот кредит.
• После этого происходит подписание договора купли-продажи, расчет с Продавцом и заверение договора у нотариуса банка.

В общем, для Продавца процедура сделки ничем не отличается от обычной продажи если не учитывать тот факт, что в некоторых банках на оформление кредита требуется несколько часов.

Если продаваемая квартира находится под запретом

Если запрет наложен банком

Квартира покупалась в кредит, который на момент продажи не выплачен полностью, или была взята ссуда под залог недвижимости, которая до сих пор не погашена. Сделка будет происходить только в банке. Покупатель выплачивает банку за Продавца долг по кредиту, банк снимает с квартиры арест, далее оформляется стандартный договор купли-продажи. Продавец получает остальную часть денег, новый хозяин - документы на квартиру.

Процедура абсолютно безопасна как для Продавца, так и для Покупателя, происходит в один день под руководством нотариуса банка. Заложить квартиру можно не только в банке, а также у любого физического или юридического лица. Тогда арест на квартиру, как и в предыдущем случае, накладывается нотариусом на основании договора залога.

Процедура продажи такой квартиры также ничем не отличается: она проводится у того нотариусе который накладывал арест на квартиру, на сделке должен присутствовать кредитор; вначале гасится задолженность перед кредитором, затем снимается арест, после чего оформляется договор купли-продажи.

Запрет может быть наложен судом

Тогда продажа квартиры возможна только после того, как суд примет соответствующее решение и запрет будет снят. Как правило, хозяева такой квартиры знают о запрете, они должны позаботиться о том, чтобы он был снят ДО дня подписания договора купли-продажи. Учтите, что если решение суда о снятии запрета есть, а сам запрет еще не снят, то сделка не сможет быть совершена. Даже решение суда на руках не есть гарантия снятия ареста!

"Цепочка" с "опекунским советом"

В решении опекунского совета указывается условие, что квартира может быть продана при условии покупки взамен другой (указано какой именно) квартиры. Обе сделки проводятся в один день у одного нотариуса.

Для соблюдения всех формальностей, запись в регистрационной книге делается вначале о покупке квартиры для детей, а затем о продаже их собственной. Процедура выглядит следующим образом:

• Первым подписывается договор купли-продажи, где дети являются Покупателями.
• Затем подписывается договор купли-продажи, где дети являются Продавцами.
• После этого производится расчет по квартире, где дети являются собственниками и сразу вслед за этим по квартире, которая для детей покупается.
• Участники сделок возвращаются к нотариусу, который вначале заверяет договор на покупаемую для детей квартиру, а затем на квартиру, продаваемую от их имени.
• Таким образом, квартира для детей была вначале куплена, и только после этого продана их собственная, как и требовалось по условию решения опекунского совета.

Источник: Meget - Перепечатка статьи - только с письменного разрешения редакции и с обязательной ссылкой на meget.kiev.ua