В этом разделе мы подробно расскажем об особенностях заключения задатка на квартиру. В левой колонке сайта имеются ссылки на страницы, связанные с темой "Задаток на квартиру", с которыми Вы можете ознакомиться после прочтения этой страницы. Итак...
Сразу после того, как подходящий вариант найден, происходит подписание задатка на квартиру (или предварительного договора).
Задаток на квартиру может быть заключен между тремя сторонами (Покупатель, Продавец и Агентство) без нотариального заверения на документах агентства,
Также задаток может быть заключен между покупателем и продавцом при этом договор задатка оформляется нотариально и называется "предварительный договор".
Договор задатка на квартиру заключается для того, чтобы придать отношениям законную письменную форму. Между подписанием задатка на квартиру (предварительного договора) и собственно сделкой проходит некоторое время, которое необходимо для сбора, проверки и подготовки необходимых документов.
Чтобы никто из участников сделки не "передумал" за это время, а так же чтобы оговорить все условия передачи прав собственности на недвижимость (сроки, суммы), договоренность и оформляется в виде задатка или предварительного договора.
Задаток на квартиру (предварительный договор)
На подписании задатка на квартиру (предварительного договора) в тексте самого Договора задатка описываются обязательства:
- Продавца перед Покупателем;
- Покупателя перед Продавцом;
- Продавца или Покупателя перед третьими лицами (посредниками).
Способом обеспечения выполнения этих обязательств является задаток - денежная сумма, которая передается Покупателем Продавцу (ст.570 ГК Украины).
Даже если у каждой из сторон есть свой представитель (и Покупатель и Продавец имеют своего брокера-посредника), то все равно заключается трехсторонний договор. В нем кроме Продавца и Покупателя участвует, как правило, представитель Покупателя (так как именно он берет на себя ответственность за проверку и оформление документов на квартиру).
Возможна ли сделка без задатка (предварительного договора)?
Да, в принципе возможна. НО! Вы должны быть уверены, что за то время, пока собираются справки:
- у Продавца не появится новый Покупатель, который "соблазнит" его более высокой ценой или более удобными условиями передачи квартиры (например, более длительный срок от сделки до освобождения квартиры) или еще чем-нибудь;
- что цена квартиры за это время не изменится, а так же не изменятся условия расчета и сроки сделки и освобождения квартиры. Как известно, мнения у людей меняются по несколько раз на день. А что именно может измениться в нашем случае, смотрите подробнее в разделе Перечень моментов, которые оговариваются на задатке;
- если все справки для продажи квартиры готовы, Вы должны быть на 100% уверены, что и справки и документы на квартиру подлинны, не просрочены и без ошибок;
- если в сделке участвует посредник, то именно при заключении договора задатка на квартиру окончательно оговаривается размер комиссионного вознаграждения, и Покупатель подписывается под обязательством его выплаты.
И главное. Пока человек не поставил свою подпись под документом, его слова ничего не значат, как бы клятвенно он не заверял Вас, что Вы договорились, и ничего меняться не будет. Это касается как Покупателей, так и Продавцов и посредников.
Присутствие Продавцов и Покупателей на задатке
- От Покупателей может присутствовать один из будущих владельцев квартиры (ведь в случае отказа они рискуют потерей задатка). Возможно также присутствие просто представителя Покупателя. В этом случае должна быть оформлена соответствующая доверенность, чтобы в случае расторжения задатка по вине Покупателя, Продавец получил сумму, определенную в штрафных санкциях.
- От Продавцов (для обеспечения безопасности Покупателей) необходимо потребовать присутствия всех совладельцев на подписании задатка на квартиру. Иначе может возникнуть ситуация, когда в день подписания договора купли-продажи окажется, что кто-то из собственников не желает продавать квартиру, не согласен с ценой (у него есть Покупатель на большую сумму), и т.д. и т.п.
Какой договор задатка на квартиру предпочесть?
Двухсторонний или с участием посредника (Агентства)?
Мы будем рассматривать вариант только трехстороннего договора (покупатель-продавец-посредник). Если Вы желаете подписать договор задатка без участия посредника, то стоит четко представлять себе ответы на следующие вопросы:
- У кого будут храниться документы на квартиру в период от подписания задатка до сделки?
- Если у Покупателя, то подумайте, будучи хозяином квартиры, отдали ли бы Вы документы на нее в руки незнакомого человека? Даже если он напишет расписку? Подпишет договор?
- Если у Продавца, то согласится ли на это Покупатель? Что мешает Продавцу продать квартиру другому лицу, нарушив условия Вашего договора? Особенно, если задатковая сумма (деньги Покупателя) осталась на хранении тоже у него?
- У кого будет храниться задатковая сумма?
- Если у Покупателя, то как Продавец взыщет с него штрафные санкции в случае нарушения условий договора? И как быть в том случае, если Продавцу нужны деньги для оформления задатка на покупаемую в дальнейшем квартиру?
- Если у Продавца, то нет никакой гарантии, что он не исчезнет вместе с деньгами Покупателя, продав квартиру другому человеку. Даже если документы на квартиру находятся на хранении у Покупателя, легко можно выписать дубликат.
- Кто берет на себя ответственность за правильное оформление необходимых документов и проверку документов на квартиру?
Сумма задатка на квартиру
Сумма задатка за квартиру принимается по договоренности между Покупателем и Продавцом. Размер задатка может существенно колебаться в зависимости от обстоятельств. Можно рекомендовать 5% от стоимости квартиры, ведь чем больше сумма, тем меньше вероятность расторжения договора задатка. Предварительный договор на документах агентства не требует нотариального заверения.
Договор задатка оформляется по одному экземпляру для каждой стороны. В случае трехстороннего договора — по одному экземпляру для Продавца, Покупателя и посредника. Каждый участник договора задатка подписывает лично все экземпляры.
Как правило, оригиналы документов на квартиру передаются на ответственное хранение представителю агентства, которое будет заниматься непосредственно получением всех необходимых документов для проведения сделки. Этот момент обязательно должен быть отражен в договоре задатка на квартиру (предварительном договоре).
Подписываем задаток на квартиру - как себя вести на подписании
От Вашего правильного поведения в момент подписания договора задатка на квартиру, может зависеть очень многое. Да, Ваш представитель защищает Ваши интересы, но подписи под документами ставите Вы! Поэтому и ответственность за подписи полностью ложится на Вас! Четко представляйте себе, под чем Вы подписываетесь.
В этом разделе
- Выясняйте все непонятные моменты, задавайте вопросы. Для Вас не должно существовать таких понятий как "неудобно..." или "а что обо мне подумают...".
- Никому ничего не отдавайте не получив взамен соответствующего документа (расписки, акта и т.п.).
- Не всегда также можно доверять хранение суммы задатка Продавцу. Если у Вас есть хоть тень сомнения в надежности Продавца, настаивайте на том, чтобы сумма задатка находилась на хранении у Вашего представителя, о чем также может быть записано в договоре задатка или в отдельном приложении к нему;
- Все договоренности требуйте зафиксировать в договоре задатка или в Приложении к нему, обещания на словах легко забываются и нарушаются.
- Если при покупке данной квартиры существует какой-либо риск, Ваш риэлтор может Вам ничего и не посоветовать, а только предупредить о нем, тем самым сняв с себя ответственность. Задайте ему вопросы: "А чем мне это может грозить в дальнейшем?", "А что бы Вы мне посоветовали?"
Договора задатка на квартиры (предварительные договора) у разных Агентств могут выглядеть очень по разному. Пункты, которые должны присутствовать в договоре задатка подробно перечислены на странице
"Что оговаривают на задатке"....
Внимание Покупатели: информацию о том, на что обращать внимание покупателю при задатке смотреть тут
Источник: Meget - Перепечатка статьи - только с письменного разрешения редакции и с обязательной ссылкой на meget.kiev.ua
