Будинок на Вірменській від 16'700 грн/м2
ЖК Кампус от 15'318 грн/м2
ЖК Parkland от 18'500 грн/м2
ЖК Сонцтаун от 13'100 грн/м2
ЖК Park Avenue VIP от 45'000 грн/м2
ЖК Петровский квартал от 9'900 грн/м2

Последние новости: Недвижимость

Продается долг

29.03.2010 | 13:30

Долги, как известно, отдают только трусы, а совсем уж отчаянные берут на себя чужие долги. И нынешние драконовские условия кредитования этому только способствуют. По данным компании "Простобанк Консалтинг", в начале марта 2010-го средняя эффективная ставка по гривневым займам на приобретение недвижимости составляла 24,83% годовых, на покупку авто - 21,97%.

Первоначальный взнос при получении кредита - от 30% до 90% стоимости покупки.

Теоретически, переуступка долга выгодна всем сторонам сделки: и первоначальному заемщику, и покупателю кредита, и самому банку. Должник избавляется от непосильного кредитного бремени, покупатель кредита получает ссуду на залоговый объект по докризисным процентным ставкам, а банк размораживает резервы под проблемную задолженность.

Для первоначального заемщика переуступка долга выгодна еще и тем, что он может запросить у покупателя кредита предоплату - в счет тех выплат, которые он уже осуществил по ссуде.

Квартиры

Объявлений по продаже долга на квартиру в интернете немного. Практически все заемщики, бравшие кредит на недвижимость несколько лет назад, сегодня живут в "кредитных" квартирах. Они еще в начале 2009-го реструктуризировали долги и теперь изо всех сил стараются погашать их вовремя.

Изучив те немногие предложения, которые есть в интернете, Контракты выяснили: несмотря на докризисные условия кредитования, переуступка долга дорого обойдется покупателям. В кредите заложена стоимость квартир двух-трехлетней давности, а за это время цены успели снизиться более чем на треть.

За $90 тыс. по переуступке предлагают, к примеру, трехкомнатную квартиру в Киеве (Деснянский район, Троещина) площадью 70 кв. м (тело кредита для погашения - $56 тыс., доплата владельцу жилья - $34 тыс.). За 20 лет (срок кредитования) заемщику придется отдать банку $168 тыс. За однокомнатную площадью 50 кв. м в столичном Днепровском районе заемщик просит $95 тыс. Из них - $25 тыс. на руки, остальные $70 тыс. - кредит под 8% годовых на 30 лет. Общая сумма выплат по кредиту составит $185 тыс. + доплата владельцу, итого - $210 тыс. На рынке аналогичные квартиры можно купить существенно дешевле.

Кроме того, еще порядка 5% заемщику придется заплатить за оформление сделки по продаже долга. Сумма переплаты заемщика в обоих случаях впечатляет. Но даже несмотря на это, переуступка может быть выгодной для покупателя: в 2007-м банки выдавали гривневые кредиты на недвижимость под 19-20% годовых, валютные - под 10-11%. По переуступке новому заемщику придется платить порядка $500-800 ежемесячно. При нынешнем курсе (8 UAH/USD) это 4000-6500 грн, что гораздо меньше, чем выплаты по кредитам, выданным в начале 2010-го. Сейчас финучреждения кредитуют покупку недвижимости исключительно в гривне под 24-27% годовых, а ежемесячный платеж составляет не менее 8-10 тыс. грн.

При этом кредитование на срок более десяти лет - редкость на рын­ке, в то время как до кризиса фин­структуры выда­вали ссуды на 20, а то и 30 лет. Правда, покупать валютный долг стоит только в том случае, когда у заемщика есть стабильный источник долларового дохода: после девальвации нацвалюты в 2008-м более чем на 30% обслуживание валютного кредита (даже при ставке в 10% годовых) невыгодно.

Стало быть, переуступка долга на квартиру все равно выгоднее, чем новый кредит. Дешевле обойдется только покупка квартиры "здесь и сейчас", хотя необходимая сумма есть далеко не у всех покупателей.

Авто

Объявлений по продаже автомобилей существенно больше, при этом чаще всего встречаются предложения по переуступке долга на недешевые иномарки. Например, Mercedes-Benz E-Class 2007 г. в. (остаток по кредиту - $35,5 тыс.), Toyota Camry Executive 2008 г. в. (остаток по кредиту - $32 тыс.), Ford Focus C-Max 2007 г. в. ($13,5 тыс. + $2,5 тыс. доплата). Даже с учетом переплаты банку стоимость таких авто на $3-5 тыс. ниже стоимости аналогичных машин на вторичном рынке. Правда, покупателей не очень много.

"В большинстве случаев ссуды были выданы, когда доллар стоил 5 грн, - рассказывает кредитный брокер Олег Минаев. - Сумма ежемесячных платежей составляет примерно $1 тыс., при этом схема выплат - аннуитетная. При нынешнем валютном курсе мало кто захочет брать на себя валютные риски и ежемесячно платить за машину по 8 тыс. грн, а то и больше". Поэтому, по словам директора компании Todayy Consulting Максима Шкатулова, наибольшим спросом у потенциальных покупа­телей-заемщиков пользуются гривневые кредиты на недорогие авто. Валютные риски отсутствуют, а суммы платежей значительно меньше (ввиду небольшой стоимости автомобиля). При этом предпочтительнее классическая схема погашения кредита. В отличие от аннуитетных выплат при такой схеме погашения с каждым месяцем сумма платежей уменьшается. Однако таких предложений на рынке единицы.

Контракты рассчитали, сколько заплатит по кредиту покупатель долга на автомобиль Нyundai Accent (объем двигателя - 1,6 л, 2008 г. в., пробег - 20 тыс. км). Долг заемщика перед банком - $14 160. Процентная ставка - 10,99% годовых, ежемесячная сумма платежа - $294 (аннуитет), срок кредита - четыре года. Переплата финучреждению при такой схеме погашения - 24%. С учетом различных сопутствующих расходов (новому владельцу авто необходимо заплатить $1 тыс. предыдущему в качестве доплаты) переплата за машину составит 44,2% его текущей рыночной стоимости (на вторичном рынке можно найти аналогичное авто за $11 тыс.).

Перевод кредита в гривневый менее выгоден, чем погашение валютной ссуды. При конвертации займа ставка составила бы 25% годовых, а ежемесячный платеж - 3025 грн. За четыре года кредитования заемщику придется переплатить почти 80% от рыночной стоимости авто.

В принципе, купить аналогичную б/у машину в кредит стоит ненамного дороже, чем пере-оформить на себя чужой долг.

ВТБ Банк, например, выдает кредиты на подержанные авто сроком на пять лет под 28% годовых, первоначальный взнос - 40%, разовая комиссия - 2%. Ежемесячный платеж при покупке упомянутой выше Нyundai Accent достиг бы 1675,97 грн. Переплата по такой ссуде 55,5% (напомним, что при переуступке валютного кредита на аналогичную машину переплата с комиссионными брокеру составляла бы 44,2%, при переводе кредита в гривню - 80%). Правда, оформляя кредит, заемщику придется заплатить минимум 36 тыс. грн в качестве первоначального взноса.

Выходит, в переоформлении чужого гривневого долга есть здравый смысл. Немного меньше его в переуступке валютного займа. А вот от конвертации долларового кредита в гривневый лучше отказаться: на рынке сейчас можно найти более привлекательные условия кредитования на покупку б/у авто.

Банкам не нужно

В ближайшее время пере-уступка долга вряд ли станет массовым явлением. И вовсе не потому, что выплата чужого долга обойдется заемщику ненамного дешевле оформления кредита с нуля. Просто найти подходящий вариант залога как по цене, так и по характеристикам достаточно сложно.

Впрочем, кредитные брокеры уверяют, что в 2010-м предложений по продаже кредитов на квартиру все-таки станет больше. Ведь год назад самым популярным способом реструктуризации были кредитные каникулы на 12 месяцев. В начале 2010-го каникулы закончились, а ежемесячные выплаты выросли на 10-20%. Те, кто не поправил свое материальное положение и не сможет обслуживать долг, вынуждены будут искать покупателей на жилье: даже если финучреждение согласится на повторную реструктуризацию, долговая нагрузка заемщика существенно не уменьшится.

Виктория Руденко