Виктор Власов: «Снимите с застройщиков поборы – и квартиры подешевеют»

Не будет у нас в ближайшем будущем кризиса, и не будет ситуации, сложившейся, например, в США. Хотя бы потому, что мы в Украине еще никогда не жили так, как уже давно живут в Америке.

Затишье на рынке столичной недвижимости продолжается. Риэлторы ожидают осени, с надеждой, что былой спрос на квартиры возобновится. Потенциальные покупатели ждут снижения цен. А эксперты-аналитики предельно осторожны в прогнозах относительно развития ситуации.

Поэтому сегодня о ситуации на рынке недвижимости мы поговорили с представителем первого звена "строительной цепочки" – президентом инвестиционно-строительного холдинга "Градострой" Виктором Власовым.

– На рынке купли-продажи жилья сейчас временное затишье. С чем это связано и как на это реагируют застройщики? 

– Сегодняшнее затишье – это явление, во-первых, сезонное. Есть два периода в году, когда рынок замирает: июль-август и январь-февраль. Это вам любой опытный риэлтор скажет... А во-вторых, страна ведь живет в ожидании очередных выборов. И этот фактор тоже сказывается – как на потенциальных покупателях, так и на организациях, непосредственно связанных со строительным бизнесом.

Своеобразным барометром ситуации служат банки. Банковская система вообще очень чувствительна к любым политическим процессам. Сегодня банки стали более придирчиво относится к кредитованию. А ведь для большинства людей кредит – это чуть ли не единственный способ приобрести квартиру. Вот вам и падение продаж...

Не могу сказать, что застройщики как-то особенно реагируют на ситуацию. Понятно, что никто себе в убыток продавать не будет. Тем более, что все знают: спрос на жилье однозначно выше предложения. Застройщики могут, разве что, пытаться как-то заинтересовать покупателей, устраивать всевозможные акции, раздавать подарки – встроенные кухни, путевки в Турцию и т. д. Но цена-то при этом по-прежнему будет опираться на пресловутое рыночное соотношение: спрос-предложение.

– В США, Франции, Германии, а теперь и в России наблюдается строительный кризис. Возможно ли нечто подобное у нас в Украине?

– Строительный рынок, как и любой другой, не может развиваться прямолинейно и однозначно. Всегда будут какие-то колебания, будут и кризисы. Но происходят они не сами по себе и не по чьему-то хотению, а под воздействием определенных факторов. И не стоит автоматически "примерять на себя" то, что случилось у соседей или где-то за океаном.

А когда читаешь прессу, то складывается впечатление, что некоторым журналистам ну просто до смерти хочется, чтобы кризис произошел! Прямо по глазам бьют кричащие заголовки: "обвал", "стагнация рынка", "кризис" и многозначительные знаки вопроса. Помните, как у Карцева: "а мы же что же, мы же как же...".

Рискую вас разочаровать, но не будет у нас в ближайшем будущем кризиса, и не будет ситуации, сложившейся, например, в США. Хотя бы потому, что мы в Украине еще никогда не жили так, как уже давно живут в Америке. И ни один отечественный банк не предоставит вам кредит просто потому, что вы хотите его получить.

А в США уже несколько поколений живут в долг. В некоторых публикациях звучало, что, мол, и в России тоже обвал. Но никто из серьезных аналитиков никакого обвала в Рссии не видит. Другое дело, что развитие рынка недвижимости в России шло такими стремительными темпами, что цены взлетели просто до космических высот.

Сейчас же на смену ажиотажу пришло планомерное освоение занятых позиций, что и привело к некоторому снижению цен. Но, поверьте, как только перегруппировка рынка закончится, цены в России вновь продемонстрируют устойчивую тенденцию роста. И в этом мы с Россией похожи: пока желающих купить квартиру значительно больше, чем самих квартир, цены снижаться не будут.

– Многие строящиеся объекты подаются как элитные и стоят соответствующе, при этом они могут находиться далеко не в самых престижных районах Киева. Что же называется элитным жильем? Какими критериями это определяется? 

– Лично для меня, элитность – это месторасположение, месторасположение и еще раз месторасположение. К другим критериям можно отнести минимальное количество квартир в доме, их эксклюзивную планировку и ярко выраженную индивидуальность проекта в целом.

И ни одно здание, строящееся сегодня в нашей столице, я не могу определить как "элитное", поскольку ни одно этим параметрам не соответствует. У нас массово строятся дома эконом-класса и дома, так сказать, повышенной комфортности. Не более того...

А четкая классификация недвижимости с точки зрения их элитности может появиться только после принятия единой стратегии застройки города. У нас же сейчас застройка ведется хаотично, так сказать, "по мере возможности". Поэтому и элитность у нас какая-то виртуальная: сегодня она есть, а завтра ее уже нет.

Допустим, кто-то рискнет построить на Печерске или на Подоле красивый современный дом: с минимальным количеством квартир, с просторным паркингом, с удобным подъездом. И даже сумеет органично вписать новостройку в окружающий исторический ландшафт, что очень и очень непросто. Естественно, цена на квартиры в таком доме может достигать совершенно фантастических цифр – за эксклюзивность ведь всегда готовы платить дорого.

Но при отсутствии общей стратегии застройки микрорайона нет никакой уверенности в том, что завтра кто-то не соорудит вплотную к этому дому какой-нибудь супермаркет или развлекательный центр. И все – прощай, эксклюзивность!

Другими словами, элитная недвижимость в городе должна планироваться и просчитываться на длительную перспективу, а не возникать стихийно, как грибы после дождя. Наш народ давно подметил и высмеял разностилевую несовместимость, когда "между двух прекрасных роз мухомор поганый рос". Так вот сегодня мы, к сожалению, имеем именно этот вариант.

– Сможет ли когда-нибудь среднестатистический украинец себе купить квартиру не за 100 лет, а хотя бы за 15–20? 

– Чтобы среднестатистический украинец был в состоянии купить себе нормальное жилье за обозримый период времени, в Украине должны произойти серьезные изменения на государственном уровне. Существуют первоочередные потребности людей, и жилье – одна из самых насущных.

Поэтому правительство, если оно действительно заботится о своих гражданах, просто обязано искать пути решения жилищной проблемы. Например, зачем "вешать" на застройщика неимоверное количество всевозможных отчислений? Ведь эти затраты автоматически перекладываются на плечи покупателей жилья...

Неужели город не может развивать собственную инфраструктуру за бюджетные средства? Куда, собственно, эти средства должны идти, если не на это? Снимите эти поборы с застройщика – и цены на квартиры снизятся на 20%. Сейчас вроде бы такие предложения прорабатываются...

И, конечно же, необходима стабилизация экономической ситуации в стране. Сегодня ведь ни один застройщик не может быть уверен, что завтра не подорожает, например, металл или бетон, или что вдруг не введут какие-нибудь новые отчисления. Выход для застройщика один: на любую неожиданность реагировать повышением цены. Но если бы ситуацию можно было четко спрогнозировать хотя бы года на два вперед, то, уверяю вас, цены стали бы более приемлемыми.

– Исходя из каких параметров вообще, формируются цены на жилье в Киеве?

– Цена, как я уже сказал, определяется спросом. А вот себестоимость – это, во-первых, стоимость стройматериалов, во-вторых, стоимость рабочей силы и, в-третьих, вышеупомянутые отчисления. 

– В последнее время наметилась тенденция к увеличению спроса на загородное жилье. Построить дом площадью 150 кв. метров за городом можно дешевле, чем купить однокомнатную квартиру в столице. Не приведет ли это к тому, что загородная недвижимость "подтянется" по цене к столичной? 

– Сегмент загородного жилья, действительно, начинает развиваться очень динамично. Но я бы говорил здесь, в первую очередь, не о коттеджном строительстве, а о строительстве загородных многоэтажек. Ведь полноценный загородный дом, пусть и небольшой площади, – это удовольствие дорогостоящее.

Если только это не просто дом в деревне с водой из колодца и выгребной ямой... Коттеджный городок – тоже весьма затратная штука. А вот строительство нескольких 8–10-этажных домов – это уже совсем другое дело с точки зрения себестоимости. Причем качество квартир абсолютное такое же, как в городе, а цены ощутимо отличаются.

И для многих такое жилье может оказаться привлекательным: например, для пенсионеров, которые решили продать квартиру в Киеве и перебраться поближе к природе. Или для молодоженов, планирующих завести детей, – они смогут купить трехкомнатную квартиру за городом по цене однокомнатной в центре.

А сколько народа ездит на работу в Киев, например, из Ирпеня, Ворзеля или Канева. И таких людей современное качественное загородное жилье не может не заинтересовать. Так что спрос на него обязательно будет. Конечно, если этот спрос будет расти, то цены на загородную недвижимость могут "подтянуться" к городским. Однако это не значит, что они сравняются – разница все равно будет, и довольно существенная.

– В последнее время приходится часто слышать, что "Элита-центр" – это первая ласточка и еще многие частные инвесторы пострадают от других недобросовестных компаний. Откуда "растут ноги" у этих слухов? И как застраховаться от новой "элиты"?

– Не знаю, кто распускает такие слухи. По-моему, это просто глупость. Что же касается истории с "Элита-центром", то стоило только задать себе вопрос: а почему квартиры предлагаются по цене чуть ли не ниже себестоимости?

И все сразу стало бы на свои места. Но, видимо, очень хотелось верить, что вот, наконец-то, обнаружилась компания, которая продает квартиры за нормальные деньги! Вот и верили – и мысль о возможном мошенничестве изначально отметалась за ненадобностью...

Это теперь, после скандала, потенциальный покупатель интересуется не только лицензией компании и разрешением на строительство, но и биографией руководителя, и даже его самочувствием. А тогда как-то никого не интересовало, что это за компания такая – "Элита-центр", что она построила, есть ли разрешение на строительство тех объектов, которые так широко рекламируются везде и повсюду?

Поэтому мой совет всем: не стесняйтесь задавать вопросы, проверять информацию, требовать документы. Если сами не можете, наймите квалифицированного юриста, адвоката...

Ведь вы же собираетесь инвестировать в строительство свои кровные деньги. Причем деньги, по нынешним временам, немалые! Так что к этому вопросу надо подходить с максимальной ответственностью, и тогда, поверьте, никакие "Элита-центры" не будут вам страшны.

– Ваш прогноз развития строительного рынка... Где находить землю для нового строительства? 

– Я считаю, что в Киеве мы вплотную приблизились к такому моменту, когда хаотичная застройка – в двориках и сквериках между старыми домами – станет попросту невозможной. Необходимо принимать генеральный план застройки города, которого у нас нет по сей день.

Поэтому и строят кто, где и как может. Так мы быстро превратим наш прекрасный город в место, непригодное для жизни. Второй аспект – это назревшая необходимость реконструкции жилья прошлых лет, в том числе и пресловутых хрущевок. Необходимо перепланировать и перестроить целые кварталы, устаревшие морально и физически.

Комплексная реконструкция старых жилых кварталов столицы – это реальное будущее нашего строительного рынка. Такой подход позволил бы сделать наш город более современным и в то же время – более уютным.