Загородная недвижимость: без огней большого города

В предкризисные годы жителями крупных городов России овладела «охота к перемене мест». Однако развитие сегмента загородной недвижимости для постоянного проживания у нас идет совсем иначе, чем в Европе или Америке. Пригород в европейском понимании – это доступный и комфортабельный район, изначально формируемый по утвержденной концепции в соответствии с четким планом.

В нашей стране (в частности, под Москвой) пригороды развиваются гораздо более хаотично.

На волю, на волю!..

Желание поменять квартиру на дом довольно часто связано с постоянным ростом цен. Многие москвичи при таком переезде могут существенно увеличить жилую площадь и улучшить качество жизни. К тому же за последние годы в подмосковных городах появились общественно-деловая застройка и масса объектов социально-бытовой инфраструктуры. Еще одна причина подобных перемещений — желание жить в более благоприятном с точки зрения экологии месте в собственном доме, где нет соседей.

«Данная тенденция набирала обороты в 2007 и 2008 годах, однако в связи с кризисом ее развитие приостановилось, — считает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость». — В основном за город перебирались люди с активной жизненной позицией, многие из которых в кризисный год столкнулись с трудностями. Поэтому сегодня существуют две разнонаправленных тренда. С одной стороны, москвичи продолжают переезжать из столицы в область. С другой – люди едут в Москву, поближе к работе. На сегодняшний день соотношение этих процессов находится на уровне 2006 года, хотя в 2007-м и 2008-м годах первая тенденция развивалась активнее».

Значимые моменты

Один из основных факторов выбора загородной жилой недвижимости — хорошая экология. Также обязательное условие для поселка, рассчитанного на постоянное проживание, — наличие поблизости объектов социально-бытовой инфраструктуры (магазин, больница, учебные, спортивные и досуговые учреждения). Кроме того, стремясь сократить время ежедневных поездок, люди выбирают направления с хорошей транспортной обстановкой.

«Расстояние, которое необходимо преодолевать, добираясь на работу, при хорошей проходимости трассы не должно превышать 50-60 км (например, по Новорижскому шоссе), чтобы на дорогу приходилось тратить не более часа», — говорит Людмила Ежова исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». Наиболее благоприятны для постоянного проживания западный и юго-западный секторы Подмосковья – от Новорижского до Калужского шоссе, а также северный – Дмитровское шоссе.

Покупатели

Эксперты выделяют две основные группы потребителей, которые рассматривают вариант обзаведения загородной жилой недвижимостью:

• люди с высокими доходами, приобретающие недвижимость бизнес-и элиткатегории;
• семьи с детьми, имеющие невысокие доходы. Дом приобретается с целью расширения площади или для родителей.

Состоятельные граждане, как правило, могут позволить себе дорогие объекты. «Как правило, такие люди не ездят в офис ежедневно, что в большой мере сокращает их зависимость от пробок, — добавляет Л. Ежова. — Обычно они имеют квартиру, а жилье за городом приобретается в качестве второго, даже если и для постоянного проживания. Часто опыт покупки или строительства дома у них уже имеется. Клиенты с меньшими доходами выбирают удаленные объекты на менее престижных направлениях (до 50 км по Новорязанскому, Ярославскому, Горьковскому шоссе) либо таунхаусы. Жители экономпоселков зачастую используют электрички».

Портрет клиента

По словам Марка Гройсмана, исполнительного директора группы компаний Sawatzky в России, основные покупатели загородки — бизнесмены в возрасте от 40, чаще от 50 лет. Потребителей моложе 40 мало, моложе 30 практически нет. Молодежь предпочитает поселки с современной архитектурой, масштабные проекты с развитой инфраструктурой, в частности именно социальной (особенно важны школы, детские сады, поскольку практически в каждой семье есть ребенок). Также молодые люди больше интересуются таунхаусами, чем просторными индивидуальными особняками. Клиенты постарше предпочитают менее вызывающие архитектурные решения и более закрытые, камерные поселки.

В регионах выбор в пользу жизни за городом делают, по мнению Юрия Сорокина, вице-президента Группы компаний «Партнеры Земли», люди от 25-30 лет, у которых есть семья и дети. Это обычно служащие с относительно высоким уровнем доходов, а также менеджеры среднего звена и выше. Однако подобный вариант будет удобен лишь в тех случаях, когда дорога до работы, детского сада или школы занимает до получаса – то есть желательно, чтобы поселок, располагался рядом с городом. В регионах таких предложений пока немного. Кроме того, сообщают специалисты, примерно 80% покупателей коттеджей оставляют за собой квартиру, но впоследствии (как показывает практика, обычно не ранее чем через год) отказываются нее в пользу дома.

Что дальше

Тенденция переезда «из города в деревню», по мнению большинства экспертов, будет распространяться по России – люди все чаще хотят дистанцироваться от шума и суеты мегаполиса. «В регионах есть возможность предложить людям такой образ жизни, когда дом расположен в пределах 3-5 км от крупного города, то есть до работы, а также до школы, детского сада, крупных торговых или развлекательных центров можно добраться максимум за 20-30 минут, — рассказывает Ю. Сорокин. – Однако в Подмосковье данная тенденция будет развиваться не так быстро, что связано с большим количеством пробок на въезде в город».

Впрочем, В. Яхонтов считает, что транспортные сложности – это прежде всего проблемы города, с ними человек сталкивается въезжая уже непосредственно в Москву, а за ее пределами шоссе относительно разгружены. К тому же планы по реконструкции магистралей, строительству развязок, расширению дорожного полотна позволяют надеяться на улучшение ситуации. Кроме того, по мнению экспертов, в будущем на окраинах появятся новые офисные центры. Этот процесс уже начался до кризиса, но временно приостановился.