У киевских застройщиков плохие предчувствия

Оценивая свои перспективы на нынешний год, застройщики Киева сходятся в том, что для них он будет очень трудным. И это не прибавляет оптимизма ни им самим, ни покупателям квартир в новостройках.

Проблемы «достали»

Надо признать, что поводов для беспокойства у застройщиков предостаточно. И, пожалуй, главная их головная боль – дефицит земли. Сегодня в городе почти не осталось готовых участков под застройку, то есть таких, которые не требуют больших затрат, связанных с отселением людей, инженерной подготовки, а также дополнительного благоустройства территории.

Размеры этих затрат индивидуальны для каждого дома, но обычно составляют не менее 4-5% от общей стоимости строительства объекта. Но даже если свободный участок удается заполучить, у стройкомпаний нередко возникают проблемы, вызванные неопределенностью в отношениях между ними и городскими властями. Как отмечают строители, им все сложнее проходить этап общественных слушаний.

Кроме того, в последнее время участились недоразумения с районными властями, которые пытаются диктовать свои условия застройщикам, например, при прокладке магистральных сетей. Кстати, выполнение технических условий инженерных служб города – также серьезная статья расходов для стройкомпаний.

Потому что и в старой части города, и тем более в новых микрорайонах сооружение жилого дома почти всегда требует прокладки или перекладки инженерных коммуникаций. В среднем на это уходит 4-5% от общей стоимости строительства объекта.

Нельзя не вспомнить и перманентно растущие цены на стройматериалы. Так, с 2000 года тонна арматуры подорожала с 735 грн. до 2775 грн., металлопрокат – с 820 грн. до 3200 грн., цемент – с 62 грн. до 300 грн. за тонну, что не могло не отразиться на себестоимости строительства. А еще значительно выросли затраты на энергоносители, оплату труда…

Настроение застройщикам подпортили и последние нововведения киевской власти, касающиеся обязательных отчислений городу при строительстве коммерческого жилья. В частности, речь идет о том, что в этом году при отводе земельных участков для строительства жилых домов, кроме обычных 10% (в центральных районах) либо 7% (не в центральной части города), которые полагаются очередникам квартучета, стройкомпании обязали дополнительно продавать городу 10% построенных площадей.

Причем по цене 3356 грн. за 1 кв. м (такова на сегодняшний день опосредованная стоимость жилья в столице, определенная Минстроем). Соответствующий пункт есть в бюджете Киева на 2007 год, принятом Киеврадой. Аналогичная норма содержится в программе социально-экономического развития столицы на этот год.

Как утверждают чиновники горадминистрации, купленные по дешевке квадраты будут затем продаваться по рыночным ценам, которые в несколько раз превышают опосредованную стоимость, определенную Минстроем, а полученные средства пойдут на финансирование строительства бюджетного жилья.

Нетрудно прикинуть, что таким образом власти смогут выгодно приобрести около 100 тыс. кв. м, заработав на этом свыше $100 млн. Ну, а возмущенным застройщикам, видимо, придется выполнять новые требования, поскольку другого выхода у них просто нет.

Ситуация с землеотводами усугубляется еще и тем, что фактически весь прошлый год участки под застройку Киеврадой не выделялись. В результате начатых проектов, которые должны были бы стать пусковыми в нынешнем году, мало даже у крупных стройкомпаний. Так что выйти хотя бы на прошлогодние объемы сдачи жилья строителям будет очень непросто.

Как откровенно признают сами столичные застройщики, теоретически это возможно, а вот практически… Между тем, по оценкам экспертов, налицо явные признаки сокращения числа новостроек и, как следствие, значительное сокращение объемов предложения жилья на первичном рынке (при одновременном значительном росте цен).

Это касается не только жилья эконом-класса, но и дорогих элитных объектов, хотя, по данным аналитиков, именно относительно недорогие квартиры нынче в дефиците, тогда как престижных апартаментов пока хватает.

Специалисты обращают внимание на тот факт, что по ряду объектов, в которых реализация квартир должна была возобновиться либо начаться с 2007 года, продаж пока нет. Также не получила практического подтверждения информация, озвученная руководством крупнейших киевских застройщиков – компаний «Киевгорстрой» и «Жилье-Инвест» – о значительном увеличении количества выставленных на продажу квартир.

Потому количество сделок упало, былого уровня продаж нет и в помине. Все это свидетельствует о том, что стройкомпании заняли выжидательную позицию и, стараясь не продешевить, придерживают значительную часть квартир в новостройках, временно сняв их с продажи или выставив «заградительные» цены. Получается, что реальным покупателям мало что остается…

Нечем платить

На протяжении последних пяти лет столица строит ежегодно около миллиона квадратных метров жилья. По статистике, в 2005 году было сдано в эксплуатацию 1,2 млн. кв. м, в прошлом – 1,3 млн. кв. м. Впрочем, не надо слишком обольщаться на сей счет: дабы обеспечить столь желанную для мэра Леонида Черновецкого цифру, приближенная к горадминистрации холдинговая компания «Киевгорстрой» в авральном порядке оформила 2006-м годом несколько домов, которые планировала сдать в 2007-м.

Однако даже 1,3 млн. кв. м для Киева недостаточно. В советское время строили вдвое больше и то не могли удовлетворить реальный спрос. Как говорят эксперты, ежегодно городу требуется более 20 тысяч новых квартир. Основными их покупателями являются в первую очередь состоятельные киевляне и приезжие. В течение трех последних лет столица принимает по 55-60 тысяч мигрантов

А на первичный рынок жилья поступает не более 9-10 тысяч квартир в год. И хотя сейчас столичный рынок недвижимости является наиболее динамично развивающимся в стране, при существующих темпах пополнения жилищного фонда новыми домами столица Украины выйдет на сегодняшний уровень обеспеченности жильем той же Варшавы только к 2030 году…

По данным экспертов, стоимость «квадрата» на первичном рынке Киева составляет от $1600 (жилье эконом-класса). Причем стоит отметить, что за последние два месяца произошел довольно резкий ценовой скачок (по некоторым объектам на $200-300 за 1 кв. м). По стоимости жилья Киев уже обогнал многие столицы Восточной Европы, такие как Варшава, Вильнюс, Таллин, Рига…

Вместе с тем, как указывают многие аналитики, потенциал роста киевского рынка недвижимости в значительной степени сдерживается низкой покупательной способностью населения. Уже сейчас инвестиции частных лиц, желающих приобрести квартиру для проживания, стремительно сокращаются. Эксперты прямо говорят о том, что рядовой покупатель массово выходит из ценовой гонки.

Большую часть жилья в новостройках приобретают спекулянты для последующей перепродажи. Но ввиду того, что цены продолжают лететь вверх и рынок сильно разогрет, происходит постепенный отток инвесторов с первичного на вторичный рынок недвижимости. Тем более, что после аферы «Элита-Центра» банкиры очень осторожно относятся к кредитованию жилья в строящихся домах.

К тому же финучреждения с начала осени 2006 года повышают процентные ставки по ипотечным кредитам, пытаясь таким образом перестраховать себя. Несложные подсчеты показывают, насколько сейчас нереальна покупка в кредит самой скромной «однушки» (90-100 тыс. долларов США), при существующих ставках (если учесть все сопутствующие платежи и расходы, то не менее 14 процентов годовых в иностранной валюте).

При ежемесячном доходе даже в 6000-7500 грн. почти весь доход заемщика будет уходить только на уплату процентов, а на погашение основной суммы кредита при таком, в общем-то, неплохом даже для столицы доходе попросту невозможно. И даже в течение 20-30 лет до конца жизни при таких заработках человек не сможет купить квартиру. Хотя 3-4 года назад это было вполне реально.

Как тут не вспомнить, что, например, в Америке жилье считается доступным, если оно стоит три-четыре годовых дохода. Для подавляющего большинства украинцев оно недоступно даже при суммировании дохода за всю жизнь…

Прогнозы не радуют

По мнению аналитиков, воздействие на киевский первичный рынок жилья указанных выше факторов обуславливает переход от ажиотажного и быстрого повышения цен на жилье к «ползучему» подорожанию. И не существует никаких существенных предпосылок к тому, чтобы цены стабилизировались.

Как утверждают операторы этого рынка, в нынешнем году стоимость квартир в новостройках будет по-прежнему увеличиваться, и годовой прирост составит 10-15%. Однако здесь многое будет зависеть от позиции киевских властей, которые должны учитывать интересы и горожан, и застройщиков, дав возможность развиваться столичному строительному комплексу, обеспечивающему солидные поступления в городской бюджет (по итогам прошлого года только прямые поступления от застройщиков составили около 1 млрд. грн.).

А если посчитать всех занятых в строительстве – от проектировщиков и строителей до производителей и поставщиков стройматериалов, – то выгода будет еще больше…

Когда строителям станет легче работать, тогда выиграют все. Потому что лишь тогда можно будет говорить о стабилизации цен на жилье. А пока власти тянут с решением проблем застройщиков, последние, несмотря на высокую инвестиционную привлекательность Киева, под благовидными предлогами потихоньку свертывают свою деятельность в столице, поскольку не имеют возможности получения хорошей прибыли.

Несовершенство разрешительной системы и непрозрачность принятия решений столичной властью заставляют крупные стройкомпании, в том числе и те, которые «хорошо стоят», перераспределять свои средства в регионы, где работать значительно проще и получение разрешения на строительство новостройки гарантирует, что дело будет доведено до конца.. По словам экспертов, теперь многие столичные застройщики ищут тех, кто купит их проекты.

Как видим, характерные для Киева неблагоприятные тенденции далеко не лучшим образом влияют на ценовую ситуацию. Ведь стройкомпании никогда не откажутся от запланированного уровня доходности, а свои затраты они в конечном итоге перекладывают на плечи покупателей квартир. Так что ожидать дешевого жилья не приходится. По крайней мере, в этом году.