Диагноз: строят мало, медленно и дорого

В 2005-2006 гг. строители начали активизацию в регионах, мотивируя это дефицитом земли в столице и упрощенной системой получения разрешительной документации в провинции.

Подводя итоги работы столичных застройщиков в регионах, "i" пришли к выводу, что они начали перекраивать местные рынки под себя, необоснованно завышая цены

В Запорожье увеличилось предложение жилья экономкласса

В течение 2006 г. объемы строительства жилья в Запорожье существенно увеличились, причем первичный рынок представлен, как правило, новостройками экономкласса. По информации пресс-службы Запорожского горсовета, в январе-марте 2006 г. в Запорожской области введено в эксплуатацию 29,625 тыс. кв. м общей площади жилья, что на 7,2% больше, чем в январе-марте 2005 г. 64% жилья в области строилось индивидуальными застройщиками. На начало января 2007 г. на первичном рынке недвижимости г. Запорожье было 18 новостроек, в которых квартиры предлагались к реализации.

Как сообщили в агентстве недвижимости "Арсенал", новое жилье преимущественно возводится в микрорайонах города, поскольку в центре свободных земельных участков под строительство фактически нет. Менеджер отдела первичного жилья АН "Арсенал" Ольга Гуменюк отметила, что по сравнению со вторичным рынком цены в новостройках на 10-15% ниже.

Так, средняя стоимость одного квадратного метра жилья в новом доме составляет $550, хотя предложения по $600-700 в рекламных проспектах фирм-застройщиков также присутствуют. Рост стоимости жилья на первичном рынке с лета прошлого года составил более 20%.

На первичном рынке сейчас купить однокомнатную квартиру в Запорожье можно за $33-39 тыс. Как отмечают в запорожском областном отделении Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), цены на такое жилье за год выросли более чем в полтора раза - с $600 до $943 за кв. м, в то же время цена кв. м в трехкомнатных квартирах повысилась только на четверть -с $650 до $821 за кв. м. По словам председателя областного отделения АСНУ Дмитрия Швыдкого, за октябрь-ноябрь 2006 г. квартиры стабильно дорожали на три процента в месяц. Эта тенденция роста сохранялась последние пять лет.

Значительный рост цен произошел на вторичном рынке жилья Запорожья. Стоимость однокомнатных квартир в среднем по городу повысилась на 55%, с $600 за кв. м до $943 за кв. м. В отдельных районах цена поднялась до $966 за кв. м. Двухкомнатные квартиры в среднем подорожали на 31% , с $700 до $930 за кв. м, а в микрорайонах была реальной цена $1 тыс. за кв. м жилплощади.

Рост цен на трехкомнатные квартиры в Запорожье наблюдался на уровне 27% (от $650 до $821 за кв. м), в других районах города покупатели давали за них $928 за кв. м. Существенный рывок цен произошел в середине года - в мае-июне, когда стоимость одного квадратного метра поднялась примерно на $90-105.

"Нет оснований говорить, что в будущем недвижимость упадет в цене, - утверждает директор компании "Арсенал-Девелопмент" Роман Калагастов. - Но прогнозировать галопирующие цены мы тоже не можем". Специалисты заверяют: нормальный прирост стоимости недвижимости - 10-15% - говорит о хорошей экономической ситуации в стране.

Харьковские чиновники прогнозируют снижение цен на жилье

Данные по ценам на харьковское жилье сильно разнятся друг от друга. Игроки рынка заявляют о стабильном росте цен, а местная власть прогнозирует обвал. На первичном рынке недвижимости, по данным ООО "Макрокап Девелопмент Украина" (МКДУ), в 2006 г. рост цен составил 16-37%. Аналитики компании отмечают, что наиболее динамично росли цены на жилье бизнес-класса: с $885 до $1213 за кв. м или на 37,1% за год.

Жилье класса "премиум" подорожало на 21,9% - с $1375 до $1676 за кв. м, экономкласс вырос в цене на 16,3% - с $575 до $669 за кв. м. В МКДУ также отметили, что впервые за последние несколько лет в конце года не наблюдалось традиционного всплеска покупательской активности. Так, в IV квартале 2006 г. темпы роста цен существенно снизились - 11,1% для бизнес-класса, 4,8% - для премиум-класса, на 3% - для экономкласса.

Эксперты связывают этот феномен с психологической неготовностью потребителя платить за жилье по новым ценам. Однако, по мнению аналитиков компании МКДУ, все вернется на круги своя, так как спрос по-прежнему превышает предложение. В частности, в сегменте экономкласса спрос превышает предложение в девять раз, в сегменте бизнес-класса - почти в три раза, а в высших сегментах - более чем в два раза.

Аналитики отметили, что повышение цен также связано с возросшей себестоимостью строительства и риском недополучения запланированной прибыли. Они не исключают, что к концу 2007 года появление проектов высокого класса жилья позволит преодолеть рынку психологический барьер в $2 тыс. за кв. м. В то же время в Госинспекции по контролю над ценами в Харьковской области, где мониторинг цен проводят в конце каждого месяца, придерживаются противоположного мнения.

По данным госчиновников, средняя цена кв. м на первичном рынке в декабре 2006 г. по сравнению с ноябрем снизилась на 0,2% и составила около $1381 за кв. м. На вторичном же, наоборот, возросла на 1,6% и составила $1048 за кв. м. Эксперты предполагают, что цены могут значительно упасть, если будет принято постановление "О регулировании валютных операций, связанных с экспортом и импортом финансового капитала", проект которого подготовил Нацбанк.

Проект предусматривает временный мораторий на кредитование физлиц в валюте. В случае его принятия, по мнению аналитиков, значительная часть потенциальных заемщиков откажется от своих планов. В результате, попрогнозам экспертов, спрос может уменьшиться на 40%, а цена упасть на 20-30%.

Безземельные галичане

Во Львове сохраняется стабильный рост цен на жилую недвижимость, поскольку существует проблема с выделением земельных участков под строительство жилья в черте города. По мнению главы наблюдательного совета инвестиционной компании "Комфорт-Инвест" Тараса Сосновского, именно специфика города Львова и является причиной сохранения роста цен на жилье. "Город владеет маленькими площадями, чтобы обеспечить покупателей жильем. Из-за этого ежегодно растет разрыв между спросом и предложением, а следовательно растут и цены на 15-20% в год", - говорит эксперт.

По его словам, если в 2005 г. цена жилья на первичном рынке в среднем составляла $500-600 за кв. м, то в 2006 г. цена уже достигла $800-900 за кв. м. Сейчас эта цифра поднялась до $1100-1200 за кв. м. На вторичном рынке сегодня ценовая вилка гораздо больше - $450-2000 за кв. м, в зависимости от месторасположения жилья.

Приобрести участок во Львове под строительство жилого дома возможно только на земельном аукционе. Однако Львовский горсовет с октября 2006 г. не провел ни одного земельного аукциона. Каждый раз торги переносятся по причине отсутствия заявок. В целом в 2006 г. горсовет продал шесть участков общей площадью 6,619 га на сумму 21,2 млн. грн. Как сообщил заместитель начальника управления земельных ресурсов и регулирования земельных отношений горсовета Игорь Гуменчук, сейчас горсовет готовится к новым торгам, но дата пока не обозначена.

Помимо дефицита земельных участков, удорожанию жилья способствует спекулятивный капитал. По словам господина Сосновского, в новом доме 50-60 квартир сразу благоустраивают - люди начинают в них жить. Остальные 40 квартир пустуют в ожидании очередного повышения цен, потом квартиры перепродают.

"Нашими инвесторами при строительстве жилья являются всего две категории покупателей: люди, которые решают свою жилищную проблему, и банки. Банковские учреждения вкладывают деньги в недвижимость, чтобы затем выгоднее продать квартиры", - заключает Тарас Сосновский.

Несмотря на большой спрос и маленькое предложение, в начале года во Львове нотариусы не зарегистрировали ни одного договора покупки-продажи жилья. Как заявила заведующая 4-й Львовской государственной нотариальной конторой Леся Матвиив, затишье обусловлено новым законом о налогах:

"Нам до сих пор не прислали все нормы. Неясно, на кого и где открывать счета, их реквизиты. Какой налог на недвижимость устанавливается, также неизвестно. Поэтому все операции по жилой недвижимости фактически заблокированы". По ее мнению, сделки смогут возобновиться только с марта 2007 г., когда нотариусами будут получены все необходимые разъяснения.

Одесским массам элитное жилье не нужно

Одной из тенденций развития рынка недвижимости Одессы в 2006 г. стало падение спроса на элитное жилье на 30%. Дома класса "премиум" начали строиться в городе относительно недавно, да ито лишь в двух районах, однако цена квартир в них с начала 2006 г. увеличилась всего лишь на 10% и составила в среднем $2100 за кв. м и $3500 за кв. м.

Риэлторы объясняют падение спроса тем, что вкладывать средства в элитное жилье менее выгодно чем, к примеру, в квартиры экономкласса, загородные дома и земельные участки. Поэтому квартиры класса "премиум" приобретаются не для последующей перепродажи и сдачи в аренду, а для личных нужд.

Однако позволить себе жить в элитных апартаментах, стоимость которых исчисляется сотнями тысяч долларов, могут лишь считанные покупатели. А вот однокомнатные квартиры, наоборот, пользуются у одесситов повышенным спросом, и более половины всех сделок по недвижимости в 2006 г. были связаны с их приобретением.

Риэлторы считают, что вокруг квартир экономкласса создан искусственный ажиотаж, так как они пользуются спросом не только у новоселов, но и у перекупщиков. Массовое вложение средств в квартиры экономкласса привело к тому, что цены на них в некоторых районах неоправданно выросли. Например, квадратные метры в хрущевках продаются по цене бизнес-класса - $1650-1800 за кв. м.

К концу 2006 г., по данным департамента аналитики корпорации "Альянс", ситуация на рынке жилой недвижимости в Одессе несколько стабилизировалась. Тем не менее за девять месяцев прошлого года цены на квартиры выросли на 40-85%. Наибольшей популярностью у покупателей в 2006 г. пользовалось жилье экономкласса.

Причем его охотно приобретали как на первичном, так и на вторичном рынке во всех районах города, что объяснялось не только его относительной дешевизной, но и высокой ликвидностью. Сегодня цена жилья на первичном рынке, в зависимости от месторасположения и класса, составляет $1600-1700 за кв. м, а и на вторичном - $1800 за кв. м.

По данным Одесского областного управления статистики, за девять месяцев 2006 г. в городе было введено в эксплуатацию почти 208 тыс. кв. м жилой недвижимости, в 2007-2008 гг. планируется сдача более 650 тыс. кв. м жилья. Однако цены на квартиры в новостройках продолжают расти, что влияет на вторичный рынок. Аналитический отдел агентства "Атланта" прогнозирует, что в 2007 г. объем предложения на первичном рынке в Одессе увеличится примерно на 30% и к концу года цены на квартиры в новых домах стабилизируются.

В столице Донбасса негде и некому строить

Характерной особенностью донецкого вторичного рынка недвижимости в 2006-м стал резкий ценовой скачок в третьем квартале. Как объяснила директор агентства недвижимости "ДИНА"Дина Зеленская, его нельзя объяснять исключительно сезонностью.

Проблема заключается в резком снижении предложения во втором квартале - по данным АН "ДИНА", на 15%. Сокращение предложения привело к определенному замораживанию цен на недвижимость - во втором квартале цены выросли всего на 2%.

К июню предложение на вторичном рынке снизилось еще на 7%, а цены увеличили темпы роста до 20% за квартал. По информации аналитического отдела "Финансовой компании "ГЕРЦ", в 2006 г. цены на жилье в Донецке на вторичном рынке росли гораздо медленнее - в среднем на 21,4 %. Однако большинство риэлторов весьма скептически относятся к данным этой компании и называют другие цифры удорожания жилья - 50%.

Сейчас в центре Донецка цена однокомнатной квартиры составляет $1570 за кв. м, в околоцентральных районах - $1260 за кв. м., а на окраинах - $915 за кв. м. Самыми дешевыми остаются трехкомнатные квартиры, так как их на вторичном рынке жилья предлагают больше всего - 42%. Сейчас средняя цена на вторичном рынке составляет $1200-1250 за кв. м .

Говорить о серьезном предложении жилья на первичном рынке вряд ли корректно. В 2006 г. в Донецке было сдано в эксплуатацию всего 17,3 тыс. кв. м жилья. Один дом на 116 квартир общей площадью 8,7 тыс. кв. м был построен в прилегающем к центру Калининском районе. Еще три дома были возведены на окраине - в Буденновском районе. Причины недостаточного объема жилищного строительства самые различные.

Во-первых, доверие к первичному жилью было подорвано скандалом с "Социальной инициативой", оставившей инвесторов без денег и без квартир. Во-вторых, в Донецке слабо отработан механизм выделения земли под новое строительство. Дина Зеленская считает, что в Донецке негде строить. Если раньше были случаи, когда сначала сдавался дом, а уже потом задним числом оформлялись документы на аренду отведенной под него земли, то теперь ни один банк не выдаст кредит на строительство без наличия у застройщика всех разрешительных документов на землю. Земельных же участков, особенно в центре города, не хватает.

По оценкам аналитиков компании "ГЕРЦ", в 2007 г. цены на жилье на первичном рынке будут расти по 0,9-1,4% в месяц, что в итоге выльется в 11-17% годового роста. Директор агентства недвижимости "Жилком" Сергей Тахтаров считает, что цены на вторичное жилье возрастут за год на 10-12%. В Ассоциации специалистов недвижимости Украины от прогнозов воздержались, чтобы предотвратить спекуляции насчет цен.

"В этом году рост цен на донецкую недвижимость продолжится, но не столь быстрыми темпами, как это было в 2006 г.",- дипломатично ушел от ответа председатель комитета по анализу рынка недвижимости АСНУ Алексей Котенков. Вместе с тем, по данным АН "ДИНА", только за январь и начало февраля цены на вторичку в Донецке возросли на 5%.

Днепропетровские хрущевки подорожали на 64%

Квартиры на вторичном рынке Днепропетровска за прошедший год подорожали в среднем на 64% по сравнению с 2005 г. По данным риэлторской компании Realnest (Днепропетровск), в январе - марте цены вели себя хаотично: в январе упали на 3,3%, в феврале выросли сразу на 7,2%, а в марте снова упали - на 4,9%. Начиная с апреля, после некоторой стабилизации рынка, цены начали снова расти и резких скачков не наблюдалось из-за стабильного уровня спроса.

Аналитики компании Realnest сообщили, что исключением из правил стал ноябрь, когда среднее подорожание квартир составило 12%. По их мнению, этот скачок, скорее всего, был связан с искусственным ажиотажем - на рынок вышло много покупателей, которые захотели приобрести квартиры до конца года. Сейчас средняя цена 1 кв. м жилья на вторичном рынке составляет $1340.

Оценки экспертов относительно роста цен на первичном рынке недвижимости разнятся. По данным корпорации "Международная строительная компания "Украина-Канада", новые квартиры в минувшем году подорожали в среднем на 46% и достигли уровня $1036 за кв. м, при этом жилье экономкласса подорожало на 54%, а бизнес- и элит-класса - на 36-48%.

В то же время, по данным компании Realnest, рост цен на первичку в Днепропетровске в прошлом году практически повторил кривую роста на вторичке - в среднем на 61,4%. Средняя цена квартир на первичном рынке Днепропетровска, по данным компании, составляет $1130 за кв. м.

По словам директора департамента маркетинга и развития строительной группы "Ратибор" Сергея Якимца, у подорожания жилья в Днепропетровске было несколько причин: "Подорожание на 25-30% было обусловлено инфляцией, увеличением стоимости стройматериалов и ростом зарплаты, на 5-10% - изменением законодательства (появление фондов финансирования строительства.- Авт.), а на 20-30% - рыночной составляющей: неудовлетворенным спросом и перегревом рынка".

По данным компании RealNest, сейчас в Днепропетровске обеспеченность жильем составляет примерно 20 кв. м на 1 жителя при среднеукраинском уровне 15 кв. м, в то время как в Европе средний показатель - 35 кв. м. Руководитель департамента жилой недвижимости компании Realnest Виктория Калюжная считает, что рост цен на вторичке обусловлен развитием ипотечного кредитования и высоким уровнем спроса: "Особенно на однокомнатные квартиры - их мало на рынке, они всегда быстро продаются независимо от этажа".

По ее словам, кредиты на первичное жилье получить сложнее, сроки ввода в эксплуатацию новостроек часто затягиваются, не все банки кредитуют покупку квартир на первичном рынке, поэтому спрос на первичное жилье ниже, чем на вторичном рынке. В то же время банкиры не согласны с госпожой Калюжной.

По словам заместителя управляющего филиала Укрэксимбанка в Днепропетровской области Дмитрия Левченко, развитие ипотечного кредитования не повышает цены на недвижимость: "Сейчас ипотечный портфель банков области составляет около 1,6 млрд. грн., что составляет примерно 300 тыс. кв. м жилья, а это - около 1% от всего жилого фонда. Это - мизер, в развитых странах эта цифра достигает 50-60%".

Аналитики прогнозируют, что в 2007 г. цены на жилье в Днепропетровске поднимутся на 25-60%.