Что делать, если вашу новостройку "заморозили"?

Не нужно никаких официальных заявлений от застройщиков, чтобы понять, что многие из проектов сегодня уже не строятся. Достаточно проехаться по Москве, чтобы увидеть неживые стройки и остановившиеся краны.

Покупатели недвижимости на первичном рынке начинают бить тревогу по поводу дальнейшей судьбы того или иного объекта строительства, в который были вложены их "кровные".

О том, как можно обезопасить себя в данной ситуации и на что могут рассчитывать соинвесторы, рассказывает Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate.

- Как в целом вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке новостроек?

- По нашей оценке, среди остановленных на рынке жилой городской недвижимости - порядка 60% проектов. К концу первого полугодия, если предпринятых мер господдержки рынка жилищного строительства окажется недостаточно, можно будет ждать массового неисполнения застройщиками своих обязательств перед людьми, купившими квартиры на стадии строительства, что безусловно поднимет волну негодования среди дольщиков.

- По каким признакам можно отнести объект к "группе риска"?

- Во-первых, к "группе риска" можно отнести точечное строительство, которое вели непрофессиональные строительные компании, рассчитывающие на бум на жилищном рынке (при этом компания может быть опытной в какой-то другой сфере, просто девелопмент для нее - непрофильный бизнес). На сайте любой компании существует перечень проектов, которые она реализовала и ведет в настоящее время.

Если этот перечень ограничен (один-два проекта), то есть риск, что начатый проект не будет доведен до конца, поскольку у строительной компании нет возможности для маневров. Когда у девелопера много объектов и они постоянно сдаются, то несмотря на замедление денежных потоков от продаж в кризис, у компании все равно будут финансовые поступления, которые помогут удержаться на плаву.

Второй признак - это соотношение проектов в стадии начала и завершения. Чем больше у строительной компании проектов в стадии завершения, тем больше шансов того, что все будет успешно реализовано. Чем больше проектов в начальной стадии, тем больше вероятность, что у компании возникнут трудности со сроками исполнения. Может получиться так, что застройщику будет проще заморозить часть проектов, потому что в них вложено не так много денег, дождаться более благоприятных условий на рынке и потом снова приступить к их реализации.

Третий признак - это рискованные финансовые схемы. Гарантировать интересы частного инвестора может только 214-ФЗ и договор долевого участия. У застройщиков, работающих по 214-ФЗ, вся отчетность прозрачная. Она позволяет узнать, куда направляются деньги, какими источниками финансирования располагает застройщик и какие у него существуют обязательства. Все остальные схемы работы с физическими лицами - это черный ящик. Строительная компания может "проесть" деньги вкладчиков или же просто неэкономно ими распорядиться, и спрашивать с него будет бесполезно.

- Что могут сегодня предпринять для защиты своих прав покупатели квартир в этих объектах?

Чтобы защитить свои права, я бы рекомендовал сделать ревизию тех документов, которые есть на руках у частных инвесторов. Очень важно, с кем именно был заключен договор - непосредственно с застройщиком или с посредником, продающим квартиры. Объясню почему. Очень часто бывает, что какое-то юридическое лицо покупает у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продает их населению.

Так вот, когда такое юридическое лицо продает эти квартиры в недостроенном доме физическим лицам, то оно не может заключать с ними договор долевого участия, так как у него нет права работать по 214-ФЗ из-за отсутствия статуса застройщика (это ограничение существует в законе). Именно поэтому юридические лица, которые выступают соинвесторами строительства, используют всевозможные обходные схемы и заключают договора предварительной купли-продажи, вексельные и пр.

Они бы и рады работать по 214-ФЗ через договоры долевого строительства, но не могут, поэтому вынуждены идти в обход законодательства. Вот такой парадокс! Поэтому очень часто договор заключается не с застройщиком напрямую, а с другим юридическим лицом, которое выступает соинвестором строительства.

- Иметь дела с инвестором-юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим юрлицом - полностью ли инвестор рассчитался за приобретенные квартиры или нет?

Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают "задвоенные" договоры или "задвоенные" продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды. Такие схемы были, есть и будут.

Поэтому если у вас заключен договор не с застройщиком, а с таким посредником, то я бы посоветовал вступить в прямые отношения с девелопером. Вы можете обратиться к вашему продавцу или напрямую к застройщику с просьбой заключить договор поручительства исполнения обязательства по передаче квартиры под эти документы. А можно и переоформить существующий договор с продавцом на договор долевого участия напрямую с застройщиком. Это возможно и допустимо при добросовестном поведении участников рынка. Частному инвестору такой документ даст право требовать исполнения своих обязательств непосредственно с застройщика.

Если же физлицо приобрело квартиру непосредственно у застройщика и с ним не заключили договор соинвестирования, то я бы, например, спросил - а почему вы не можете работать по 214-ФЗ и выслушал внимательно все причины. Иногда застройщик не работает с самого начала по 214-ФЗ по вполне объективным причинам, например, не смог подать проектную декларацию из-за того, что не было полного комплекта документов. Но со временем этот пакет документов уже обязан появиться и ему ничто не мешает начать работать по этому закону и заключить с дольщиками новые договоры.

Если же застройщик даже отказывается объяснять, почему он не хочет переоформлять свои отношения с частными инвесторами, то это тоже может быть признаком его недобросовестности. И в этом случае можно усомниться в желании девелопера выполнить свои обязательства по строительству. Если люди заплатили деньги, то должны иметь какие-то гарантии, и тут не надо стесняться защищать свои права. Нужно напрямую спрашивать застройщика, что у него происходит со строительством, и он обязан это объяснять людям.

- Как вести себя дольщикам в ситуации, когда компания официально не объявляет о банкротстве и прекращении строительства, но в реальности стройка стоит? Либо в ситуации, когда многократно сдвигается срок сдачи дома?

- Обманутый вкладчик - это не только тот, кому продали два раза одну и ту же квартиру, но и тот, перед которым застройщик не выполняет свои обязательства. На этот случай в Москве был разработан и принят механизм по замене застройщика. И этот механизм работает как раз только по инициативе дольщиков. Дольщик может, конечно, подать на застройщика в суд и потребовать свои деньги, но, как правило, все хотят не этого, а хотят получить квартиру.

Поэтому я бы рекомендовал занять дольщикам более активную позицию. Для начала он должен пойти в свою префектуру и уточнить там планы в отношении этого дома, узнать, контролирует ли префектура его строительство. Вполне возможно, что у префектуры есть ответы на все вопросы дольщика. Один пайщик не может получить всего того объема информации, который может получить государственный контролирующий орган.

Несоблюдение сроков строительства дает право городским властям применить определенные меры к такому застройщику. После оценки состояния конкретного объекта власти могут поменять застройщика, а могут и сами достроить этот объект.

- Если дольщик решил все-таки разорвать свои отношения с застройщиком, то каким образом можно получить обратно деньги?

Если отношения были оформлены в рамках договора долевого участия, то есть по 214-ФЗ, то долльщик может сначала вступить в мирные переговоры с застройщиком. В случае, когда по-хорошему договориться не удается или дольщик не согласен с выдвинутыми условиями девелопера (например, доплатить какую-то часть средств и перенести сроки строительства), он имеет право без обращения в суд в одностороннем порядке расторгнуть договор и получить свои деньги обратно. Для этого достаточно отправить застройщику по почте заявление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору долевого участия с уведомлением.

Договор считается расторгнутым со дня получения дольщиком этого уведомления. Через 10 дней с момента расторжения договора застройщик должен вернуть участнику все уплаченные им денежные средства, а также уплатить проценты за пользование денежными средствами в размере 1\300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день с момента получения и до момента их возврата.

Если застройщик не расторгает договор в добровольном порядке, то участник долевого строительства может потребовать расторгнуть договор в судебном порядке. Но это не значит, что суд автоматически будет на его стороне. Суд будет оценивать серьезность обстоятельств - действительно ли сдать объект в установленный срок невозможно.

Голословные заявления дольщика (я хочу получить деньги обратно и все) не принимаются. Изучая обстоятельства такого дела, суд будет защищать интересы, как дольщика, так и застройщика. Дольщик должен будет предоставить суду доказательства неисполнения договора или невозможность его исполнения в будущем. И тут главная сложность в том, как доказать неисполнение обязательств в будущем?

Признаки неисполнения застройщиком своих обязательств должны быть очевидными любому лицу, не являющемся специалистом. Например, если план ввода дома по договору - 2 квартал 2009 года, а у вас дом до сих пор находится на нулевом цикле, то очевидно, что он не будет сдан в срок. Доказательства могут быть любыми. Можно приходить каждый день на стройку и снимать ее на видеокамеру, доказывая тем самым, что строительство стоит. Можно попросить назначить техническую экспертизу и пр.

- Но даже если суд вынесет решение о возврате дольщику средств, получить деньги с застройщика не всегда реально. Ведь если у застройщика нет денег, чтобы достроить дом, откуда он возьмет деньги для возврата их дольщикам?

- При подобном развитии событий, как правило, организуется целая группа участников процесса, кому этот застройщик должен. И дольщик будет явно тут не одинок - претендовать на возврат средств могут в том числе и подрядные структуры, и банки. В итоге, скорее всего все кончится банкротством застройщика и реализацией объекта.

И за какую сумму он будет продан еще не известно: не факт, что этой суммы хватит на всех. В результате "всем сестрам раздадут по серьгам" в порядке очереди, и дольщикам может вообще ничего не достанется. Кстати, эту схему можно использоваться как один из способов перехвата объектов "за дешево". То есть рейдеры сейчас могут поднимать дольщиков на войну с застройщиками, чтобы за очень дешево перехватить тот или иной объект.

Таким образом, у дольщика есть два выхода - либо пытаться по закону получить свои деньги, либо достраивать объект. Возможно, будет гораздо проще доплатить все-таки небольшую сумму (по сравнению с общей суммой денег) и получить свою квартиру. Я считаю, что если застройщик добросовестный и у него возникли проблемы, то имеет смысл не пытаться вернуть свои деньги, а достраивать объект.

- Правильно ли я понимаю, что 214-ФЗ не гарантирует возврат вложенных средств?

Важно понять, что 214-ФЗ гарантирует в первую очередь права дольщика на получение купленной им квартиры в сроки, установленные договором. Если сроки не соблюдаются, то начисляются штрафные санкции. Но когда речь идет о расторжении договора и возврате денежных средств, то здесь уже работают также и общие нормы Гражданского кодекса, как и при неисполнении любого другого договора. При расторжении ДДУ никто не может сказать с уверенностью на 100%, что дольщик получит свои деньги в полном объеме.

Не стоит сбрасывать со счетов и еще один немаловажный нюанс. В Гражданском кодексе есть 452 статья, в которой сказано, что при существенных изменениях обстоятельств любая из сторон имеет право требовать изменения условий договора или его расторжения. Изменившиеся обстоятельства признаются существенными, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними не был заключен или был заключен на других условиях.

Поэтому, с моей точки зрения, застройщик имеет право на основании этой статьи ГК сделать попытку доказать свою правоту и подать встречный иск с просьбой об изменении условий договора. Он может сослаться на резкое удорожание банковских кредитов или на отсутствие финансирования, в результате чего он уже не может исполнить свои обязательства за те же деньги, поэтому просит пересмотреть условия договора - либо увеличить сроки строительства, либо размер платежа, а может быть и то, и другое.

Суд будет оценивать эти обстоятельства, а сочтет ли он их существенными или нет - не известно, так как пока такой практики на рынке жилищного строительства у нас не было.

- А если квартира была куплена по иным схемам, например, столь распространенному предварительному договору купли-продажи, можно ли получить обратно деньги и как?

- Если вы заключили предварительный договор купли - продажи, то в идеальном случае должны быть соблюдены три условия, гарантирующие вам возврат денег и получение недвижимости. Первое - договор должен быть заключен непосредственно с застройщиком, а не с его аффилированным лицом. Второе - деньги должны быть уплачены тоже застройщику, соответственно, у вас на руках должен быть документ, подтверждающий уплату денежных средств именно застройщику.

Это может быть вексель, договор займа, соглашение о задатке или авансовой оплате и пр. Если вы платили третьему лицу, то должен быть документ о том, что застройщик дал указание заплатить третьему лицу. Суть в том, что в ваших документах должен фигурировать застройщик, у которого есть актив. Третье - в предварительном договоре купли-продажи должен быть указан срок заключения окончательного договора купли-продажи. Если он не указан, то через год предварительный договор автоматически прекращает действовать.

Если же при заключении предварительного договора эти условия не были соблюдены, то вы сможете отстоять только право требования денег, но не квартиры. Дело в том, что за время действия предварительного договора цены на недвижимость могут вырасти и застройщику будет выгоднее продать вашу квартиру на рынке, а вам вернуть первоначальный взнос.

Так многие раньше и делали, когда цены на рынке росли. У тех, кто покупал недвижимость по другим различным "обходным" договорам, типа договора переуступки прав требования, договора соинвестирования, по страховой схеме и пр, прав еще меньше и не факт, что при возникновении проблем у застройщика они смогут отстоять свои интересы. К сожалению, таких дольщиков гораздо больше, потому что на рынке мало кто работал по 214 ФЗ.