Подготовка к сделке

Документы, необходимые для подписания договора купли-продажи

Все документы можно условно разделить на две категории:

• Первая категория — это документы, которые обязательно нужны на сделке, без которых нотариус не удостоверит договор купли-продажи (мены, дарения и т.п.). В некоторых случаях (в зависимости от обстоятельств) могут потребоваться дополнительные обязательные документы
• Вторая категория — справки и сведения, без которых сделка может состояться, но которые нужны Покупателю, чтобы обеспечить свою безопасность.

Документы, которые обязательно нужны на сделке – с продавцов:

Перечень документов предоставляемых Продавцом в обязательном порядке при любой сделке по отчуждению недвижимости

• правоустанавливающий документ на квартиру
• техпаспорт (выдается в БТИ перед получением вытяга из реестра недвижимости). С 01 января 2013 года техпаспорт переоформлять будет не нужно);
• справка-характеристика (вытяг из реестра недвижимого имущества) БТИ;
• справка из ЖЭКа о том, что в квартире не прописаны и не проживают несовершеннолетние дети;
  • если дети не являются собственниками продаваемой квартиры, но прописаны в ней на момент совершения сделки, требуется решение опекунского совета на их выписку с указанием точного адреса, по которому они будут выписываться (лучше всего, если Продавцы квартиры, готовясь к ее продаже, заранее пройдут всю процедуру и выпишут детей-несобственников ДО совершения сделки);
  • если дети являются собственниками продаваемой квартиры, то берется справка Форма №3 (о том, кто прописан в квартире), и прилагается решение опекунского совета на продажу квартиры с указанием точного адреса, по которому будет покупаться жилье для детей;
• документы, удостоверяющие личности Продавцов (паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников + идентификационные коды на всех, включая грудных детей и иностранцев);
• документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельства о браке, расторжении брака, о смерти, брачный договор);
• справка об отсутствии запрета и ареста на квартиру (выписка), берется нотариусом во время сделки из единого реестра;
• справка об отсутствии налогового залога, также оформляется нотариусом во время сделки.

В некоторых случаях (в зависимости от обстоятельств) могут потребоваться дополнительные обязательные документы:

• Доверенность (или Доверенности).
• Согласие супруга на продажу квартиры. Оформляется если того требуют правоустанавливающие документы. Если супруг на сделке будет присутствовать, то согласие оформляется непосредственно в момент сделки, в противном случае оно может быть оформлено заранее у любого нотариуса.
• Если не удается точно определить, состоял ли Продавец в браке на момент приобретения квартиры, то во время сделки оформляется заявление о том, что он не состоял в браке на момент покупки квартиры.
• Если Продавец в браке состоял, но по закону для отчуждения объекта недвижимости согласие второго супруга не требуется то предоставляется брачный контракт или во время сделки оформляется заявление Продавца о том, что при заключений брака брачный контракт не подписывался.
• Разрешение Органа опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости, а также.
• Заявление от родителей, усыновителей или опекунов про их согласие на удостоверение сделки. В том случае, если недееспособен или ограниченно дееспособен ребенок или взрослый. Оформляется во время сделки.
• Заявление от родителей, усыновителей или опекунов о том, что нотариально удостоверенный договор подписал именно тот несовершеннолетний, законными представителями которого они являются. Это касается исключительно тех случаев, когда несовершеннолетнему от 15 до 16 лет, так как от 16 до 18 лет личность ребенка удостоверяется по паспорту. Оформляется во время сделки.
• Решение суда, вступившее в силу о признании лица недееспособным или ограничено дееспособным (в том случае, если это лицо - взрослый человек).
• Опекунское удостоверение (в том случае, если недееспособен или ограниченно дееспособен взрослый человек).
• Решение суда о признании лица без вести отсутствующим или умершим (без него второй супруг не может продать квартиру, невозможно получить решение опекунского совета, невозможно выписать давно отсутствующего, но прописанного жильца). Решение суда может быть отменено, если пропавший найдется, но сделка по продаже квартиры сохранит свою силу.
• При продаже доли в общей собственности требуется заявление собственников всех остальных частей о том, что они отказываются от права преимущественной покупки.

Документы, которые обязательно нужны на сделке – с покупателей:

• документы, удостоверяющие личности Покупателей (паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних будущих собственников + идентификационные коды на всех);
• документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельства о браке, расторжении брака, о смерти, брачный договор).

Дополнительно могут понадобиться:

• Доверенность (или доверенности);
• согласие супруга;
• разрешение Органа опеки и попечительства, если взамен ранее проданной квартиры Покупателей по условиям решения опекунского совета должна быть куплена именно эта квартира (+ дополнительно все справки, заявления и удостоверения, необходимые в этом случае, полный перечень которых был приведен выше).

Справки и сведения, без которых сделка может состояться, но необходимые Покупателю, чтобы обеспечить свою безопасность.

• ЖЭК — форма №3 - справка о том, кто прописан в квартире и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
• Киевэнерго - справка об отсутствии задолженности по электроэнергии.
• Справка об отсутствии задолженности за телефон
• Другие документы, которые Покупатель сочтет необходимыми. Например:
  • какой-либо документ с фотографией, для несовершеннолетних от 15 до 16 лет;
  • справка из психо- и наркодиспансеров;
  • любые другие справки и сведения.

Сбор этих справок должен контролироваться Покупателем или его представителем, так как Продавец в них не заинтересован, а в случае существования проблем по квартире, может даже способствовать получению справок незаконным путем.

Готовимся к сделке

Теперь поговорим о подготовке тех документов, которые должны быть готовы заранее к сроку совершения сделки. На подписании предварительного договора, как правило, документы на квартиру передаются на хранение представителю Покупателя. Сбор всех необходимых справок Продавец и представитель Покупателя осуществляют сообща, документы на квартиру всегда находятся у представителя Покупателя. Прежде всего приводим в порядок:

• правоустанавливающие документы на квартиру,
  • приватизируем, если она не приватизирована;
  • регистрируем в БТИ, если на документах не оказалось штампа;
  • исправляем ошибки, описки и неточности;
  • уточняем, не изменялись ли названия улиц (если изменялись, получаем соответствующие справки).
• паспорта всех участников
  • вклеиваем недостающие фотографии;
  • исправляем грамматические ошибки, описки, неточности.
• получаем идентификационные коды для всех Покупателей и Продавцов (даже для грудных детей и иностранцев!).
• На продаваемую квартиру собираем справки:
  • справка-характеристика (вытяг из реестра недвижимого имущества) БТИ
  • техпаспорт
  • ЖЭК
  • Киевэнерго,
  • о задолженности по телефону,
  • опекунский совет,
  • все остальные документы, которые нужны для данной сделки.
• Параллельно со сбором справок на квартиру, если нужно, решаем с Покупателями вопросы кредита в банке.

Собираем необходимые справки

Справка-характеристика БТИ (выписка из реестра)

Делается месяц - полтора. Заказываем в БТИ. Причем процедура состоит из двух этапов: получение нового техпаспорта и получение непосредственно выписки. При себе необходимо иметь следующие документы:

• Правоустанавливающий документ на квартиру (+ ксерокопия + нотариально заверенная копия).
• Техпаспорт (+ ксерокопия) нужен в том случае, если у Вас первичные документы на квартиру, во всех остальных случаях он необязателен.
• Паспорт владельца квартиры + сам владелец (один из владельцев), или доверенное лицо со своим паспортом и оригиналом доверенности (+ ксерокопия доверенности).
• Деньги на оплату справки (в зависимости от количества совладельцев квартиры) - от 600 грн.

На сегодняшний день в Киевском БТИ осуществляется предварительная запись на прием. Записаться можно в любое время, при себе нужно иметь документы. Предварительная запись сократила очереди в кабинеты, и существенно экономит Ваше время.

• День 1. Шаг 1 Заходим в кабинет №61, предъявляем документы, получаем квитанцию к оплате и бланк заявки на получение справки-характеристики.
• Шаг 2 Оплачиваем квитанцию, заполняем бланк и возвращаемся в тот же кабинет, к тому же столику, где были в первый раз.
• Шаг 3 Заполненный бланк заявки и копии документов остаются в БТИ, а оригиналы - у вас. На обратной стороне проплаченной квитанции Вам укажут дату, когда на квартиру для ее осмотра придет мастер БТИ, и дату получения техпаспорта.
• День 2. Шаг 4. В назначенный день приходим получать техпаспорт. Заходим в подвал №2, предъявляем документы, получаем дополнительную квитанцию к оплате
• Шаг 5. Оплачиваем квитанцию в кассе, возвращаемся к тому же окошку в подвале №2 и получаем техпаспорт и талон на подачу заявки на получение справки-характеристики (выписки из реестра). Как правило талончик назначается на следующий день.
• День 3. Шаг 6. В назначенное в талончике время приезжаем в кабинет №61, предъявляем техпаспорт и др. документы в т.ч. нотариальную копию правоустанавливающих, заполняем предложенные документы, получаем очередные несколько квитанций на оплату услуг БТИ.
• Шаг 7. Оплачиваем квитанции в кассе, возвращаемся в тот же кабинет, к тому же столику, где получили квитанции и наконец-то получаем бумагу с назначенным временем получения справки-характеристики (выписки из реестра)

Если в продаваемой квартире проводилась перепланировка, документы на которую не были оформлены, то с получением справки-характеристики могут возникнуть проблемы

Если квартира находится в доме, который совсем недавно сдан в эксплуатацию, в БТИ может не оказаться данных по балансовой стоимости квартиры, и документы у Вас не примут. Можно самому получить справку о балансовой стоимости в ЖЭКе (бесплатно и быстро, если есть возможность) или заказать экспертную оценку у частного оценщика (1-3 дня, 300-500 грн.) и принести ее в БТИ. На основании этой оценки Вам выдадут выписку из реестра.

День 4. При получении выписки из реестра необходимо удостовериться в отсутствии опечаток и ошибок (правильное написание имен, фамилий, адресов, соответствие метража в справке БТИ и правоустанавливающем документе), а также наличие всех обязательных атрибутов:

• имя, отчество и фамилия особы, которой выдается справка-характеристика (один из собственников или доверенное лицо собственника);
• адрес объекта;
• регистрационный номер объекта;
• название правоустанавливающих документов на жилье;
• имена, отчества и фамилии всех собственников квартиры;
• размер доли каждого собственника в общей собственности на жилье (сумма всех долей должна составлять единицу или 100%, если доли указаны в процентах);
• цель выдачи справки-характеристики (продажа всей квартиры, части ее, дарение и т.п.);
• балансовая стоимость объекта.

Справка-характеристика (выписка из реестра) действительна в течение 3-х месяцев со дня ее выдачи. После того, как справка БТИ заказана, можно не спеша заняться сбором всех остальных справок.

Поход в ЖЭК

Вам необходимо получить справку Форма №3 где записываются все прописанные в квартире, а также делается запись об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Обязательно при себе иметь:

• правоустанавливающий документ (оригинал);
• техпаспорт если у Вас первичные документы на квартиру;
• паспорта (свидетельства о рождении несовершеннолетних) всех(!) владельцев квартиры + один из владельцев лично, или доверенное лицо со своим паспортом и оригиналом доверенности;
• возьмите квитанции об оплатах, обычно они не требуются, но могут понадобиться в случае возникновения спорных вопросов. По нашим наблюдениям, в ЖЭКах недолюбливают посредников, но с вниманием и пониманием относятся к будущим хозяевам квартиры. Если от Вас, как от Покупателя, пытаются скрыть информацию, стоит над этим задуматься...

Справку Форму №3 выписывает и подписывает паспортист, а также подписывают бухгалтер и начальник ЖЭКа. Обязательно круглая печать, подписи бухгалтера, начальника ЖЭКа и дата выдачи. Очень важно выяснить не только то, сколько человек и кто именно прописан в квартире на сегодняшний день, но и нет ли временно выписанных.

Если долгов нет, паспортист выписывает и подписывает справку Формы №3, а затем ее подписывает бухгалтер и начальник. Если долги есть, в ЖЭКе Вам скорее всего не выдадут эту справку, т.к. сегодня Форма №3 обязательно необходима на сделке. Вам останется попросить у бухгалтера квитанцию, оплатить ее, после чего справку Вам выпишут.

Справка из Киевэнерго

Для похода в Киевэнерго при себе нужно иметь следующие документы:

• правоустанавливающий документ на квартиру;
• техпаспорт если у Вас первичные документы на квартиру;
• квитанции об оплате желательно за три последних года (срок исковой давности);
• один из владельцев лично с паспортом, или доверенное лицо со своим паспортом и оригиналом доверенности.

Возможны две схемы получения справки об отсутствии задолженности за электроэнергию:

• Бесплатная. Подходите в Киевэнерго своего района (желательно утром) к мастерам, оставляете им заявку, затем в течении 10 дней по утрам ждете их звонка с уведомлением, что именно в этот день они Вас посетят, снимут показания счетчика и проверят целостность пломб на счетчике. После посещения мастера Вы отправляетесь снова в Киевэнерго, на этот раз в расчетный отдел (там всегда очереди). Где Вам делают перерасчет за последние три года и пишут справку об отсутствии задолженности, либо выдают квитанцию на оплату. Задолженность может возникнуть даже у очень аккуратных плательщиков в результате округлений сумм, ошибок и потери платежей (одна неправильно набранная оператором цифра в номере счета при оплате квитанции, может создать Вам долг в 10-30 гривен). Далее, если Вам выписали квитанцию, Вы ее оплачиваете, и, отстояв еще раз в очереди, получаете долгожданную справку.
• Быстрая. Подъезжаете в Киевэнерго на машине к началу рабочего дня (обычно это 8.00), договариваетесь с мастером, везете его на машине на квартиру, отвозите обратно после того, как он сделает свою работу, и он Вам тут же выпишет справку (имейте при себе сумму на тот случай, если придется "по быстренькому" оплатить долги). Таким образом, справка делается за полдня, а не за 11-13.

Справки о задолженности по телефону

Вам необходимо получить справку о задолженности за телефон в любом телефонном узле города. В небольших городах процедура получения справок значительно проще. Известны случаи, когда ВСЕ справки были получены за 1 День.

Опекунский совет

При продаже недвижимости, где по правоустанавливающему документу несовершеннолетние дети являются собственниками квартиры нужно получить разрешение на сделку органа опеки и попечительства (опекунского совета).

Если ребенок не является собственником, но прописан в квартире, то для его выписки тоже требуется решение опекунского совета. Все документы, необходимые для прохождения опекунского совета лучше уточнить в органе опеки и попечительства в своем районе города, т.к. этот перечень может существенно разниться.

Дополнительные сведения о покупаемой квартире

Сбор справок, сведений, документов, которые Покупатель сочтет необходимым иметь осуществляется по договоренности сторон. Кроме того можно поинтересоваться о наличии алкоголиков, наркоманов или "музыкантов" на этаже, узнать мнение соседей о Продавцах и о квартире. Кроме соседей полезную информацию можно узнать у консьержей, участковых врачей, школьных учителей и в районных отделениях милиции.

Источник: Meget Перепечатка статьи - только с письменного разрешения редакции и с обязательной ссылкой на meget.kiev.ua