Элитные коттеджные городки киевского региона

По данным компании «РеалЭкспо» по состоянию на 1 марта 2010 года в Киевской области было 269 городков, в том числе 85 строящихся, 92 построенных и 92 проектируемых. Из 177 проектируемых и строящихся в 86 городках строительство приостановлено, что составляет 48,6%.

Первенство по количеству городков у Киево-Святошинского района (60), на втором месте -Обуховский район с 57 городками, третье место у Макаровского района с 33 городками. Средняя стоимость 1 кв.м в коттеджных городках Киевского региона по состоянию на 1 марта составляла 1324 доллара.

Лидером по средней стоимости 1 кв.м является Киев(2493 дол.), на втором месте Обуховский район (2048 дол.), на третьем месте Бориспольский район (1684 дол): здесь на стоимость влияет стоимость 3100 дол./кв.м в коттеджном городке «Заповедный». По сравнению с декабрем 2009 года средняя стоимость 1 кв. м снизилась на 5,7%.

Элитный сегмент

Наибольшее количество элитных коттеджных поселков расположено в Обуховском районе, большинство из которых построено.

Покупателем недвижимости в городках элит-класса выступают обеспеченные руководители предприятий, имеющие в собственности одну-две квартиры в Киеве, 2 автомобиля, имеющие свободные средства, представители иностранных компаний, представители регионов из Донецка, Днепропетровска.

Коттеджные городки класса "элит" отличаются от эконом-класса расположением, экологией, инфраструктурой, качеством построек и качеством используемых строительных материалов.

Согласно классификации коттеджные поселки делятся на классы:

• эконом-,
• бизнес-,
• премиум-
• де-дюкс.

Категория де-люкс соответствует так же категории элит-класса. Отличаются элитные коттеджи от неэлитных количеством домов (100-250), площадью прилегаемых земельных участков (25-40 соток), площадью домовладений (300-400 кв.м), месторасположением (до 20 км от Киева), инженерной инфраструктурой (охрана, связь, централизованная канализация, очистка воды), объектами инфраструктуры (ТРЦ, развлекательная зона, СПА, фитнесс-центр, бассейн), материалами (облицовочный кирпич, черепица), природными факторами (лес, река, парк, дороги).

Рассмотрим строящиеся и построенные городки элит-класса, в которых ведутся продажи.

Бориспольский район.

• Коттеджный городок «Золоче-клуб» в Вишенках (15 км от Киева, 35 га, 110 домов, 200-300 кв.м, 6-22 сотки, стоимость 1 кв.м -2300-2750 дол.)
• Forest Park (7,5 га, 25 д, 550-650 кв.м, 25-35 соток, стоимость 1 кв. м -от 3000 у.е.

Васильковский район.

• Комплекс коттеджных городков элит-класса «Маеток» (Иванковичи).
• Поселок «Маеток. Жемчужина Италии», 10км. от Киева, 18га, 103 дома, 200-400 кв.м, 12-25 соток, 2400 дол./кв.м

Вышгородский район.

• Riviera Villas ( Лебедивка).Элит-класс. Ведется строительство. 20 км. от Киева, 17га, 72дома, 280-800 кв.м, 12-40соток, 2200 у.е/кв.м. Инфраструктура.

Обуховский район.

• «Солнечная долина» (Романков), 16 км, 45га, 150д, 240-730 кв.м, 10-20сот, парк, лес, озеро.1900-2700 дол./кв.м.
• «Dream Land» (Новые Безрадичи), строится. 18га, 37 домов, 200-300 кв.м, 24-49соток, 1950 у.е/кв.м. Стоимость земли -5500 дол./сотка (земля продается под застройку).
• «Плютово» (Плюты) , построен. 24 км, 4.2 га, 19 домов, 298-430 кв.м, 15-20 сот, от 2600 дол./кв.м
• «Дніпрова хвиля» (Козин), построен. 15 км, 33 га, 80 домов, 400-600 кв.м, 20-40соток, выход на Днепр, Козинку. 2750-5800 долларов/кв.м
• «Альпийская деревня»,( Подгорцы) 8 км, строится4га, 47домов, 438-523 кв.м, 20-30соток, 1900 у.е/кв.м
• «Золотые ворота» (Подгорцы), построен 150 домов, 15-25 соток, 2500 дол./кв.м

Что влияет на стоимость?

На конечную стоимость коттеджей влияет количество общей площади, потраченной на строительство объектов инфраструктуры, и распределение этого объема на количество домов или участков. Если в поселках эконом-класса на минимальный объем инфраструктурных объектов может приходиться 10-15% площади поселка, то в проектах бизнес-класса эта цифра может достигать 25-35%, а в элитных клубных поселках - 50%.

При распределении одного и того же объема инфраструктуры на 10 клубных домов или на 600 участков в крупном жилом поселении конечная стоимость продукта на выходе тоже будет увеличиваться по-разному.

Влияет ли на стоимость готовность?

На сегодняшний день цена формируется, как и раньше, в зависимости от количества вложенных средств в землю, стоимости строительных материалов (в какой период и по какой цене они приобретены), стоимости рабочей силы с поправкой на кризис.

Самым востребованным товаром на рынке загородной недвижимости являются готовые дома. Конечно, цены на них выше, чем на недостроенные объекты, но покупатели не готовы вступать в долговременные отношения с девелопером и инвестировать в котлован. Они хотят приобрести то, что можно потрогать руками. Разница в цене между готовым коттеджем и находящимся на ранней стадии строительства составляет примерно 30-40%.

Тем не менее, реалии рынка таковы, что покупатель готов заплатить лишние деньги и тем самым оградить себя от риска недостроя. «Основная проблема современного рынка - недостаток доверия к девелоперам-застройщикам со стороны потребителей, - считает Виктор Коваленко, директор компании «РеалЭкспо». - Дело в том, что до кризиса многие вложили деньги в строящиеся поселки, которые впоследствии были заморожены.

Застройщик, выводящий на рынок поселок с готовыми домами, все-таки рискует, особенно сейчас. «За несколько лет строительства потребительские вкусы могут значительно измениться, и объект просто не найдет своего покупателя. Очень нелегко попасть в яблочко и создать концепцию такого проекта, который бы долго пользовался спросом в своем сегменте», - считает руководитель компании «Диалог-Классик» Артем Новиков.

Нельзя сказать, что кризис заметно повлиял на стоимость готовых домов в ликвидных проектах. Даже в самый сложный период продажи в них шли по докризисным ценам, правда со скидками. «Но сейчас коррекция приостановилась, и вряд ли какой-то застройщик предложит дисконт более 10% на готовый коттедж, - отмечает начальник департамента маркетинга группы компаний «Маеток» Оксана Хридина . - Такую скидку можно отнести скорее к психологическим, чем к реально влияющим на рынок факторам». Эксперт подчеркивает, что если цены на готовые дома в поселке не снижаются, то это означает, что девелопер уверен в стабильном спросе на свои объекты и дальнейшем росте рынка.

Тенденции. Прогнозы.

По словам директора консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктора Коваленко, в 2010 году будет введено в эксплуатацию порядка 10-12 городков. Среди них Feofania Residences, Grand Villas, Family House, Happy Land, Dream Land, Montana, Севериновка, Город счастья, Золоче-клуб, Солнечная долина и др.

Сегодня очевидно, что без вложений в транспортную, рекреационную и социальную загородную инфраструктуру нормальное развитие рынка коттеджных поселков невозможно. Тем не менее, в ближайшие год-два значительное расширение этой сферы девелоперских вложений специалисты не ожидают. Виктор Коваленко считает: «Если общая финансово-экономическая ситуация не ухудшится и спрос на загородную недвижимость сохранится, через несколько лет рынок вновь придет к комплексному освоению земель».