Мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Система Торренса

В Австралии, Англии, некоторых штатах США, а также в других странах для регистрации прав на недвижимое имущество практикуется система Торренса, которую многие считают идеальной.

Она носит имя сэра Роберта Торренса, который, возглавляя ипотечное учреждение в провинции Южная Австралия, подготовил проект закона о новой системе регистрации прав на недвижимость и внес его в местный парламент.

В 1858 г. этот проект был принят в виде закона «Real Property Act». Данную систему нередко считают наиболее совершенной из всех существующих, поскольку, по мнению многих авторов, она максимально гарантирует защиту прав как самих участников сделки с недвижимостью, так и третьих лиц. Как было отмечено в литературе, достоинством совершенной государственным органом записи о регистрации прав является то, что она имеет абсолютную силу.

Руководящий принцип акта Торренса заключается в том, что запись в вотчинную книгу, совершаемая государством, имеет абсолютную силу. Лицо, чье право собственности записано в книгу, является действительным, бесповоротным собственником. Принцип публичности приобретает абсолютный характер. Именно запись в книге и только она становится юридическим фактом, устанавливающим право на недвижимость.

Иными словами, производное основание возникновения права на недвижимость по сделке в системе Торренса заменяется на первоначальное, где внесение записи рассматривается уже не как средство, а как основание перехода прав на недвижимость, соответственно, всякое право на недвижимость возникает, переходит, изменяется и прекращается единственно путем внесения записи в книгу.

«Если я хочу передать собственность другому лицу, то государство вычеркивает меня из книги, а другое лицо вносит в качестве собственника, и тогда это лицо получает собственность, но не в силу моей уступки, а в силу записи».

Генеральный регистратор прав на недвижимость по системе Торренса имеет широкие полномочия по проверке титулов (прав) на недвижимость. Однако с момента записи и выдачи аттестата права оборот недвижимости становится простым. Всякое изменение записи в книге происходит на основании одностороннего волеизъявления управомоченного лица.

Заявление подписывается управомоченным лицом, свидетелем и удостоверяется публичным порядком (судьями, нотариусами, административными органами, консулами и т.д.). Заявление вместе с аттестатом права отсылается в соответствующий регистрационный орган, где происходит внесение права в книгу и аттестат. При переходе права собственности выдается новый аттестат права.

Систему Торренса сближает с ипотечной то обстоятельство, что право на недвижимость в обеих системах переходит в момент его регистрации, а отличает отсутствие обязательности регистрации.

Такая регистрация производится лишь по желанию правообладателей. По этой системе лицо, обладающее недвижимостью на неограниченном праве собственности, должно путем установленной в законе процедуры получить удостоверение наличия у него этого права от назначенного для этой цели должностного лица.

Когда недвижимость продается, продавец должен вручить документ за печатью и свое удостоверение о праве лицу, которому предоставляется право, а это последнее лицо вручает документ за печатью и удостоверение соответствующему должностному лицу и получает новое удостоверение. Все права, удержания и обременения, лежащие на имуществе, должны быть отмечены в удостоверении.

Вместе с тем, по мнению С.В. Безбаха, система Торренса широкого распространения не получила. Это обусловлено тем, что концептуальным ее недостатком оказался добровольный характер ее ведения, а организационным - большие издержки на первоначальную регистрацию.

С таким мнением трудно согласиться. Так, доказав свою эффективность, система Торренса получила распространение на уровне закона во многих странах англо-американской системы права. В настоящее время она действует в Англии, на Филиппинах, в ряде провинций Канады, во многих штатах США. Важно подчеркнуть, что, имея стойкую тенденцию развиваться, мировые системы регистрации дополняют и даже проникают друг в друга.

Система Торренса постепенно перенимается все новыми странами.

Так, в 50-е гг. прошлого века Сингапур обратил внимание на действующую в Австралии систему регистрации прав на недвижимость, известную как система Торренса. Вопреки тесной связи с английским правом на землю, в котором существует своя система регистрации прав, Сингапур предпочел принять в 1956 г. именно систему Торренса, что и послужило серьезным толчком к принятию в 1967 г. Закона «О страта-титулах на землю».

В настоящее время Закон применяется ко всем видам собственности, которые охватываются страта-титул-планом, и служит правовой основой для передачи и распоряжения титулами на выделенные части здания. Страта-титул-план в действительности представляет собой серию индивидуальных планов квартир, показывающих позицию каждой из них по отношению к зданию в целом, а поделенное здание определяется как одно или несколько зданий, охватываемых страта-титул-планом, утвержденным уполномоченным органом власти.

Важно отметить и ту последовательность в определении прав на имущество внутри здания, которой придерживается закон:

а) право индивидуального собственника;

б) количество неразделенной доли каждого индивидуального собственника в общей собственности;

в) стоимость выплат, возлагаемых корпорацией по управлению зданием на каждого из собственников.

Важно лишь подчеркнуть, что систему Торренса сближает с ипотечной то обстоятельство, что право на недвижимость в обеих системах переходит в момент его регистрации, а отличает - отсутствие обязательности регистрации в системе Торренса. Такая регистрация проводится лишь по желанию правообладателей, за исключением двух случаев:

а) если частное лицо получило землю в собственность от государства после введения в действие Real Property Act;

б) если владелец в рамках соответствующей процедуры добровольно подчинил свою недвижимость действию Real Property Act.

Кроме того, система Торренса отличается от ипотечной (не говоря уже о романской системе) принципом неоспоримости записи в реестре. Это означает, что если та или иная запись последовала неосновательно либо по порочному основанию, то ее оспорить невозможно. Исключение составляют два случая, которые предусмотрены в ст. 67 Real Property Act: лишение лица.

Модель Торренса исходит из того, что основанием возникновения вещных прав на недвижимость является оглашение прав на недвижимость, под которым подразумевается внесение записи в поземельную книгу. Заключаемый сторонами договор об отчуждении недвижимости по общему правилу не имеет значения для перехода прав на недвижимость, равно как и пороки волеизъявления (за определенными исключениями) по общему правилу не оказывают влияния на приобретение прав на недвижимость.

Таким образом, приобретение прав на недвижимое имущество связывается исключительно с формальным моментом - моментом регистрации в актовой книге. Модель Торренса в тех или иных модификациях реализована в Австралии, Канаде (за исключением штата Квебек), Великобритании, Новой Зеландии, Сингапуре, в некоторых штатах США, Тунисе, Алжире и др.

Российский законодатель не пошел и по пути придания записи в поземельной книге (ЕГРП) абсолютного характера, как это сделано в уже упоминавшейся системе Торренса. В этой системе регистрационная запись, за двумя исключениями, оспорена быть не может. Соответственно признать ее недействительной и потребовать на этом основании вернуть недвижимость обратно практически невозможно.

В нашей стране подобная норма противоречила бы ст. 46 Конституции, которая гарантирует каждому возможность судебной защиты против решения или действия (бездействия) органов государственной власти либо должностных лиц.