Дешевое жилье оказалось недоступным

Кризис на рынке недвижимости одним принес неприятности, а другим дал надежду на решение жилищного вопроса. Наконец-то в Москве появилось настоящее доступное жилье эконом-класса. Только вот готов ли к этому рынок?

Прежде всего, стоит определиться, что же такое жилье эконом-класса. Самым точным определением будет «типовое, стандартизированное жилье». При разработке концепции здесь гораздо меньше внимания уделяется созданию имиджевой «изюминки». Застройщик старается сократить влияние тех факторов, которые ведут к удорожанию проекта, и удержать объект в низшей ценовой категории.

До кризиса, по мнению некоторых участников рынка, эконом-сегмента в Москве не существовало как такового. Были продаваемые квартиры, которые стоили на порядок дешевле по сравнению с другими лотами, но в абсолютном выражении их стоимость была настолько высока, что «доступным эконом-вариантом» такое жилье назвать никак было нельзя.

«Перед кризисом жилья эконом-класса в Москве не было вообще (если не считать микрорайонов за МКАДом, которые достраивались). На эту тему множество экспертов рассуждали, что эконом-класса в Москве нет и быть не может из-за дороговизны продажи земельных участков. Однако кризис продемонстрировал триумфальное возвращение жилья эконом-класса в столицу», – говорит директор по маркетингу «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова.

Именно благодаря кризису стало возможным возвращение на первичный рынок жилья эконом-класса, считает и Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: «Не секрет, что за последние годы жилья эконом-класса в столице строилось все меньше, и лишь с началом кризиса некоторые девелоперы репозиционировали отдельные проекты в эконом-класс».

Так, к примерам реально существующего эконом-класса можно отнести предложение новостроек в Марфино. Застройщики здесь применили очень удачную ценовую политику. Они изначально значительно снизили цены, корректируя их по мере готовности объекта, что позволило сделать квартиры здесь привлекательными для покупателя с финансовой точки зрения. Вкупе с очевидными преимуществами самого района, который удачно расположен недалеко от центра города, жилье в Марфино пользуется устойчивым спросом даже в кризис.

Итак, в кризис появилось действительно недорогое качественное жилье, но не стоит забывать о том, что и реальные доходы населения сократились. И даже с учетом больших скидок, предоставляемых застройщиками, приобретение квартиры для многих представителей среднего класса остается неподъемным. Зачастую единственным решением вопроса для потребителя является кредит в банке – таким образом, состояние ипотеки существенным образом сказывается на рынке, влияя на платежеспособный спрос. К сожалению, сегодняшнее положение ипотечного кредитования довольно печально.

«Несмотря на то что многие банки объявили о возобновлении ипотечного кредитования, сегодня ипотечные сделки единичны, – рассказывает Сергей Лушкин. – Например, компания «Квартал» не продала с начала года ни одной квартиры с привлечением ипотечного кредита». Среди причин, препятствующих немедленному и полноценному возвращению института ипотеки на рынок, эксперт выделил несколько основных. Банки ужесточили требования к заемщикам, первоначальному взносу и обеспечению кредита, что вместе с падением доходов населения резко снизило количество имеющих возможность приобрести недвижимость в кредит. Высокие риски срыва сроков строительства новостроек, находящихся на ранних этапах строительства, не позволяют запустить механизм ипотеки на строящееся жилье.

Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер», согласен с коллегой по поводу того, что в настоящее время ипотека практически перестала работать, особенно для строящихся объектов: «Да, сегодня есть декларации крупных банков о возвращении ипотеки как вида кредитных услуг, но это скорее заявления о намерениях. Сегодня банки крайне неохотно предоставляют ипотечные кредиты на покупку строящихся квартир: риски по-прежнему высоки. Поэтому бума ипотеки в ближайшем году ждать не стоит, в том числе и по причине крайне жестких требований к заемщикам».

Эксперт рассказал, что их компания ведет переговоры с крупным банком о реализации программы ипотечного кредитования по одному из объектов. Предложение банка для потенциальных заемщиков – 17-18% годовых. И если в 2007–2008 годах ипотеку можно было считать реальным способом решить жилищные проблемы, то при таких ставках это утопия. «Сегодня ипотеку берут в том случае, когда надо перекредитоваться на короткий срок, рассчитывая выплатить кредит в течение ближайших двух-трех лет. Допустим, человеку не хватает для покупки квартиры 10–20 процентов ее стоимости – в этом случае краткосрочная ипотека может быть даже выгодна», – поясняет Отяковский.

Таким образом, можно сказать, что появившийся, наконец, в Москве рынок жилья эконом-класса оказался без существенной поддержки со стороны банков и ипотечных компаний. По сути, ипотека умерла, так и не став массовой. И если сейчас и совершаются сделки с недвижимостью эконом-класса, то, скорее всего, это реализация отложенного спроса, когда люди уже успели накопить определенную сумму на квартиру и теперь, воспользовавшись скидками, решились на приобретение.

Очень сложно прогнозировать, что будет с обеспечением платежеспособного спроса в ближайшей перспективе, ведь доходы населения значительно упали, а получить помощь от банков не представляется возможным. Застройщики доступного жилья, не ощущая платежеспособного спроса, могут со временем уйти с рынка, после чего вследствие ограниченности предложения цены повысятся. И тогда уже точно мечта о недорогом жилье останется только мечтой.