Торговой недвижимости Крыма кризис оказался нипочем?

Если верить статистике, кризис не прошел бесследно ни для производителей, ни для торговли. В нынешнем году потребительских товаров крымчане купили на 15 млрд. грн., что на 15% меньше прошлогодних объемов.

Однако, несмотря на снижение покупательского спроса, представители торговых предприятий продолжают скупать площади под магазины. А Симферополь и вовсе бьет рекорды: на 30 заказов нынче приходится всего одно предложение.

Свято место пусто не бывает

Ежемесячно среднестатистический житель автономии приобретает товаров примерно на 860 грн., причем треть этой суммы тратит на рынках, где не так комфортно делать покупки, как в супермаркетах или бутиках, зато дешевле. Эти предпочтения крымчан не прошли бесследно для магазинной торговли, часть которой ушла в небытие, иная перепрофилировалась.

В первую очередь кризис коснулся торговых точек, специализирующихся на продаже дорогостоящих товаров длительного пользования, например, бытовой техники или автомобилей, хотя заметно уменьшилось и количество салонов мобильной связи. Освобожденные ими площади долго не пустовали, и на месте, где вчера торговали мобилками, теперь продают востребованные в любые времена детские товары, пользующийся стабильным спросом second hand и всегда выгодные для вложения драгоценные изделия. Помог делу передела торговых площадей и запрет игорных заведений, чьи места теперь с удовольствием обживают продуктовые магазины.

«Продуктовые сетевые магазины и в Севастополе, и в Симферополе в очереди стоят, ожидая, пока появится подходящий вариант под магазин, — рассказывает генеральный директор риэлтерской компании НТН Дмитрий Майоров. — Причем готовы вносить арендную плату в среднем на 20% выше, потому что сегодня только этот бизнес самый выгодный». Неслучайно из крупных розничных торговых сетей, поселившихся на полуострове в докризисные времена, покинула его только «Большая ложка», остальные хоть и сократили объемы продаж, но стойко переживают трудные дни.

Нестрашен оказался кризис и собственникам торговых центров. В Симферополе, например, как и до кризиса, работают все 9 крупных: «Центрум», «Таир», «Фокстрот Маркет», «Берг», ЦУМ, «Палас», «Крым», «Пассаж», «СІТІ». И площади в них почти не пустуют, потому что спрос на торговую недвижимость в крымской столице, как уверяют риэлтеры, сейчас значительно превышает предложение, например, помещений под магазин площадью 30 — 50 кв. м одно на 30 заказов, говорит Дмитрий Майоров. По этой причине ни одна из бойких торговых точек долго не пустует, даже несмотря на то, что покупателей нынче в магазины заманить непросто.

Директор фирмы «Город» Валерий Шевердак говорит, что, как и в докризисные времена, особой популярностью у потенциальных арендаторов и покупателей торговых площадей пользуется центр Симферополя: пр. Кирова, ул. Севастопольская, пл. Советская, р-н Центрального рынка. «Бизнес и торговля всегда стремятся туда, где наблюдается скопление народа. Этим и обусловлен высокий спрос и арендные ставки в этой части города», — объясняет он.

Причем не только крымские торговые фирмы стремятся, что называется, забить место в лучших местах столицы, но и гости из других регионов страны. «Есть спрос на большие торговые площади в Симферополе у фирм из других регионов страны, — говорит специалист по недвижимости компании НТН Ираида Мамедова. — Но таких площадей в центре города просто нет. Оживился интерес к помещениям, где можно открывать кафе и рестораны площадью до 150 кв. м».

Не продажа, так аренда

А если какой-то товар востребован, очевидно, что цена на него растет, что, собственно говоря, и наблюдают риэлтеры в последние несколько месяцев. «Процентов на 20 — 30 выросли арендные ставки», — говорит Дмитрий Майоров. Причем процветает преимущественно аренда, а не продажа, особенно в центральной части Симферополя.

Это вполне объяснимо, ведь за годы успешного развития торговли площади под магазины в центре города стали беспроигрышным вложением средств. Сегодня купить место под магазин в Симферополе возможно только за границами так называемой красной линии центра, где уже давно никто ничего не продает, а только сдает в аренду помещения. В других частях Симферополя стоимость 1 кв. м зависит от многих факторов, но в среднем она составляет $1 тыс. — 2 тыс., что, кстати, вдвое меньше докризисной цены.

Подешевела и аренда. «До кризиса в центре города аренда 1 кв. м эффективного торгового помещения достигала $100, то есть около 500 грн. по действующему тогда курсу, теперь она тоже колеблется возле 500 грн., хотя курс доллара уже иной, — говорит Валерий Шевердак. — Поэтому заявления, что арендная плата за торговые помещения уменьшилась почти вдвое, весьма спорны. Снижение ее до $60/1 кв. м не подарок кризиса, а, скорее, коррекция исходя из нового курса доллара». Несколько иная ситуация в отдаленных от центра районах: Ираида Мамедова говорит, что самая реальная ставка сейчас 100 грн. за 1 кв. м.

Влияет на формирование цены и спрос: порой цена небольшого помещения в бойком месте может оказаться вдвое или трое выше, чем больших площадей вдали от потока покупателей. «Зачастую устанавливается не справедливая стоимость, а та, которая родилась в процессе спора двух коммерсантов: сдающего недвижимость и арендующего, — говорит Валерий Шевердак. — Потому что практически вся недвижимость, пригодная для размещения торговых объектов в Симферополе, находится в руках не случайных собственников, а тех, кто в свое время делал ставку на вложение капитала именно в эту категорию недвижимого товара и целенаправленно скупал его в течение десятилетия. Это материально обеспеченные люди, и продавать или сдавать за копейки свои товар они не намерены, сколь ни пугай их мировым кризисом».

Достижением же кризиса можно считать то, что аренда торговой недвижимости, как и жилой, оценивается в гривне. Правда, заключают договоры теперь на короткие сроки и с обязательными оговорками о коррекции цены в случае обесценивания нацвалюты.

Повезло не всем

Впрочем, такими успехами на поприще торговли и аренды недвижимости могут похвастать не все крымские города. Симферополю повезло потому, что нахождение его в центре Крыма обеспечивает постоянный приток и покупателей, и продавцов. А торговля, как говорилось выше, стремится туда, где есть скопление народа. Действительно, не станут же оптовые продавцы мебели или бытовой техники тащить свой товар на ЮБК или в Керчь, если в центре полуострова есть Симферополь.

«Поэтому в Симферополь подтягиваются не только люди, нуждающиеся в работе, но и капиталы, причем и из регионов Украины, — говорит Дмитрий Майоров. — Это дает толчок к развитию и, как следствие, рост цен. В результате, несмотря на кризис, город уже не может удовлетворить растущий спрос на торговые и промышленные площади».

Чего нельзя сказать, например, о Севастополе и Южнобережье. Начальник отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Мультидом» Светлана Аксенова говорит, что покупателей осталось не более 10% от того количества, которое было до кризиса. И приобретают торговые площади те клиенты, которые планировали сделать это ранее и подыскивали варианты, выбирая лучше и дешевле.

«Спрос остался на небольшие магазинчики на первой линии в центре города площадью от 30 до 100 кв. м и средние — до 250 кв. м для операторов продовольственных товаров, — говорит она. — Вообще нет спроса на большие помещения — город насыщен крупными торговыми центрами, многие из которых не заполнены даже наполовину».

Так же, как и в Симферополе, в Севастополе преобладает аренда. Помещения на первой линии застройки, официально оформленные для торговли и в хорошем состоянии, нынче можно арендовать по цене до 300 грн. за 1 кв. м, на первой линии в Остряково или Камышах — до 200 грн. за 1 кв. м, остальную торговую недвижимость в среднем за 60 — 70 грн./кв.м. Продать торговый объект в проходном месте и готовый к эксплуатации можно по цене от $1 тыс. до $2 тыс. за 1 кв. м.

«Но зачастую продавцы выставляют их по более высоким ценам и не снижают их, потому что объекты заложены в банки, — объясняет Светлана Аксенова. — До кризиса банки давали 100% стоимости залога, но цены упали, и получилось, что собственники вынуждены держать высокие цены, чтобы, продав, рассчитаться с банком. За счет этого искусственно держится высокая цена и почти нет продаж, ведь покупатели готовы приобретать недвижимость только по кризисным ценам».