Липки: гнездо элиты

Если в шумном и загазованном центре столицы вы ищете тихий зеленый уголок, поднимитесь от Крещатика или Бессарабки вверх по улицам, и вы попадете на Липки. Они удивят вас чистотой на улицах, обилием деревьев и тишиной, от которой давно отвык житель мегаполиса.

Застроенные по проектам лучших архитекторов Киева, улицы Липок очаровывают разнообразием архитектуры: от ренессанса до барокко, от классики до модерна. Место под солнцем в этом раю можно купить – ведущие риэлторские компании предлагают широкий выбор квартир на Липках по ценам, соответствующим уровню района.

В тени деревьев, которых нет

Свое название этот район столицы получил благодаря душистым липовым рощам, произраставшим здесь до середины XIX века. Во времена Российской империи территория нынешнего Печерского района входила в состав Дворцового и Печорского полицейских участков города Киева. Липки (Дворцовая Часть, Кловское Урочище, Графская Гора, Немецкая Гора) располагаются между улицами Михаила Грушевского, Крещатик, Институтской, Шелковичной, Академика Богомольца, переулками Виноградным и Крепостным.

Поскольку эта местность с одной стороны прилегала к императорскому Мариинскому дворцу, а с другой – к Кловскому дворцу, ее называли Дворцовой Частью. Еще одно ее имя – Графская Гора – в честь проживавшего здесь наследственного высшего дворянства.

В 30-е годы XIX века началась перепланировка Липок, в ходе которой улицу Шелковичную проложили заново, а шелковичную рощу, через которую проходила улица, вырубили. В то время (1834–1837 гг.) генерал-губернатором Киева был граф Василий Левашев – именно он инициировал застройку этого района. С 1869 г. улица Шелковичная стала официально называться Левашевская – в честь губернатора.

Соседняя с ней улица Липская, получившая свое название благодаря огромной липовой роще, лишилась душистых деревьев по инициативе того же градоначальника. Есть версия, что Левашов приказал вырубить рощу, дабы досадить своему врагу фельдмаршалу Остен-Сакену, который любил там гулять. Постепенно Липки стали превращаться из территории садов в аристократический центр города.

Архитектура как искусство

Липские особняки – достопримечательность и одновременно «лицо» района. Один из наиболее известных, расположенный по ул. Шелковичной, 17, принадлежал знатному купцу Могилевцеву, а за соответствующий цвет фасада дом прозвали «шоколадным». Согласно легенде, Могилевцев подарил особняк своей жене, с которой познакомился в поезде, поэтому одна из комнат была стилизована под то самое купе, в котором они ехали.

На сегодняшний день этот особняк – один из немногих в Киеве, где сохранились настенные росписи и лепнина. В 1986 году «шоколадный домик» передали детской картинной галерее, но уже долгое время он находится на реставрации.

Правительственные здания – Верховная Рада, Кабмин и Секретариат Президента – делают атмосферу Липок более официальной. И хотя византийский стиль архитектуры этих зданий нравится не всем, в городской пейзаж они вписаны достаточно органично. По улице Институтской находится одно из самых красивых зданий района – Национальный Банк Украины.

Это архитектурное произведение стало украшением Липок. Оно облицовано камнем, а скульптор Э. Саля украсил его углы изображениями грифонов. «Дом с химерами», как и Мариинский дворец, остаются одними из самых главных архитектурных украшений города.

Цена роскоши

По цене жилья Липки на киевском рынке недвижимости лидируют. Стоимость квадратного метра в этом районе начинает исчисляться $ 3 тыс., а ее верхний порог определяется конкретными единичными предложениями и может доходить до $ 15 тыс. Проводя параллели, Липки можно назвать «Золотой милей» Киева, сродни лондонскому Челси, бульвару Лан в Париже, 5-й авеню в Нью-Йорке или московской Остоженке.

Характерной особенностью Липок, отличающей этот район от европейских аналогов, является их практически полная строительная «неприкосновенность», выраженная статусом памятников истории и архитектуры большинства зданий. За годы независимости здесь практически не появлялись новые дома, а реконструкция старых сводилась, как правило, к надстройке двух-трех этажей-пентхаусов.

Среди новостроек можно выделить жилой дом по ул. Шелковичная, 22, здание комитетов Верховной Рады, а также офисный комплекс Horizon Tower на углу улиц Шелковичная и Дарвина. Поэтому архитектурно-строительная ценность района заключается в уникальности каждого из построенных в свое время городских особняков.

«Статус дома во многом определяет стоимость квартиры. Не важно, какие в доме будут перекрытия, в каком состоянии находятся элементы коммуникации – самое важное, на сколько дом выглядит. Если его фасад выглядит «на миллион», то стоимость квартир в нем будет соответствующая.

Зачастую «элитность» дома определяется его внешним видом. Пройдя по Липкам, даже не специалист по недвижимости сможет сказать – да, этот дом красивый. И те дома, которые попадут в разряд «красивых», и будут стоить дороже всего. Конечно же, ценится и просторная планировка, и широкое отремонтированное парадное, но основа – это внешние данные дома», – рассказывает директор агентства недвижимости Park Lane Андрей Игнатенко.

Когда в кругу риэлторов речь заходит о состоянии рынка квартир и апартаментов на Липках, говорить о каких-либо традиционных «ценовых тенденциях», «средних ценах», «рыночных показателях» – нецелесообразно: слишком уж индивидуальна каждая продажа, слишком уж много составляющих лежит в основе каждого конкретного предложения. Поэтому об уровне цен на жилье можно судить по отдельно взятым квартирам, выставленным на продажу ведущими риэлторскими компаниями.

Среди лидеров рынка здесь – 2-х уровневые 10-ти комнатные апартаменты с панорамным видом на город, расположены на верхних этажах 7-ми этажного дома по ул. Институтской. Этот своего рода пентхаус имеет площадь около 500 кв. м, а его интерьеры выполнены по индивидуальному авторскому дизайн-проекту.

К преимуществам этого объекта относится внедренная система «умный дом» и комплексная охрана. Отсюда и стоимость такого предложения – $ 7 млн. В то же время аналогичные 2-х уровневые апартаменты на 7 комнат, общей площадью 650 кв. м, расположенные неподалеку на этой же улице, с возможностью устройства просторного «зимнего сада», но не имеющие отделки, обойдутся чуть более $ 3,25 млн.

Двухуровневые квартиры, как правило, самые дорогие. На цену влияет не только большое количество метров. Такие апартаменты располагаются, как правило, на предпоследних и последних этажах зданий, а это не только прекрасная панорама, но и возможность обустройства камина.

Приводя дальнейшие примеры достойных предложений, можно выделить 5-комнатную квартиру в роскошном доме по ул. Лютеранской общей площадью чуть более 280 кв. м. При отсутствии отделки стоимость такой квартиры составляет более $ 5 тыс. за 1 кв. м. Отсутствие ремонта компенсируется аккуратным фасадным подъездом с охраной, а также возможностью оборудовать камин и установить лифт.

Приблизительно за такую же цену ($ 1 млн 560 тыс.) можно приобрести 5-ти комнатную квартиру с добротным ремонтом, камином, джакузи и тремя с/у, расположенную на одном из верхних этажей в доме по ул. Дарвина.

Не меньше, чем камин и живописный вид из окон ценится индивидуальный авторский дизайн квартиры. Так, квартиру общей площадью около 210 кв. м по ул. Заньковецкой, на 5-м этаже 6-этажного дома, с авторским интерьером, меблированную и оснащенную по последнему слову техники можно приобрести за $ 1,3 млн.

Довольно редко на Липках встречаются предложения 1-комнатных квартир, а уровень цен на них сформирован в диапазоне $ 5 тыс. – $ 5,5 тыс. Так, 1-комнатную квартиру в Виноградном переулке общей площадью 35 кв. м и просторной лоджией можно приобрести за $ 140 тыс.

А просторная, по советским меркам, квартира в 42 кв. м в доме по ул. Шелковичной, выходящая окнами на ул. Лютеранскую и полностью готовая к комфортному проживанию, выставлена на продажу по цене $ 225 тыс. На стоимость этого предложения повлияло не только наличие мебели и техники, но и месторасположение дома – он находится вблизи скверов им. Богомольца и Козловского, а также напротив улиц Лютеранская и Банковская.

К вопросу о качестве

Наиболее активная застройка Липок пришлась на 30-е гг. XX века, а в послевоенный период здесь начали появляться дома в духе «соцреализма». Поскольку большинство зданий района уже много повидали на своем веку, возникает закономерный вопрос: в каком состоянии они находятся? «Инженерные службы обслуживают дома прекрасно. Во времена Союза дома поддерживались в хорошем состоянии за счет того, что там жила элита.

Сейчас хозяева сменились, но у них такой же высокий уровень требований к нормам жизни. Поэтому в большинстве своем дома содержатся в хорошем состоянии. Конечно же, все стареет, все ветшает, и кое-где возникают проблемы, но говорить о том, что Липки – не совсем комфортное место для проживания – нельзя», – рассказывает Андрей Игнатенко.

И если высокие потолки в домах, как правило, ни у кого претензий не вызывают, то типовые ГОСТовские планировки домов советской эпохи подвергаются критике и, как следствие – переделке. «Большинство домов на Липках являются памятниками архитектуры, и это в значительной степени усложняет процесс согласования при перепланировке, получении разрешительной документации на строительство и проектирование», – рассказывает Ирина Плюта, руководитель Центра недвижимости и права. Тем не менее, перепланировки все же проводят: грамотный дизайн-проект и высококачественная отделка с применением лучших материалов и оборудования способны увеличить стоимость квартиры в несколько раз.

«Одно из несомненных преимуществ Липок – удобная транспортная развязка, – отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Темп 21» Николай Ковальчук. – На Липках водителю всегда есть куда повернуть – улицы расположены удобно. Что немаловажно для Киева, даже в часы пик здесь не так много пробок, как в остальных районах столицы – иногда движение осложнено только на Институтской, Шелковичной и Грушевского, по остальным же улицам можно ездить достаточно свободно».

Доходный бизнес

«Нельзя не упомянуть о стабильных доходах инвестора при вложении средств, как в жилую, так и в коммерческую недвижимость на Липках. Речь идет как о возможной перепродаже, так и о последующей сдаче в аренду. Именно благодаря району арендная ставка (как и стоимость квадратного метра) здесь максимально высока», – рассказывает Ирина Плюта.

Предложений по аренде квартир на Липках достаточно много. «На сегодняшний день это довольно привлекательный бизнес. Много квартир покупают для последующей сдачи в аренду. Как правило, это квартиры VIP-уровня для топ-менеджеров, представителей высокой власти, бизнеса и культуры. Рассматривать же Липки с точки зрения сдачи квартир клиентам среднего уровня смысла нет», – отмечает Андрей Игнатенко.

Насколько доходным может быть такой бизнес можно увидеть из анализа предложений, которые уже существуют на этом рынке. Так, по данным агентства недвижимости «Темп 21», стоимость аренды 2-х комнатных квартир по ул. Институтской – от $ 700 до $ 2 500 за месяц. Немалый выбор сдаваемых в аренду квартир с хорошей отделкой сегодня есть по ул. Шелковичной: 2-х комнатные по цене от $ 750 до $ 2400 в месяц, 3-х комнатные – в диапазоне $ 900 – $ 4 000 за месяц.

Есть достойные предложения и по ул. Пилипа Орлика – от $ 1 тыс. в месяц за аренду 2-х комнатной квартиры до $ 6 тыс. в месяц за аренду квартиры из 4-х комнат. У нерезидентов, приезжающих в Киев в длительные командировки или проживающих здесь представителей бизнеса, большой популярностью пользуются 3-4-х комнатные квартиры в великолепных исторических домах возле театра им. Франко – по ул. Городецкого, Заньковецкой, Станиславского. Месячный бюджет аренды таких квартир находится в диапазоне $ 4 тыс. – $ 7 тыс.

«Квартира на Липках всегда будет «работать» – приносить своему владельцу арендную плату. Главное преимущество Липок – это центр. В то же время квартира – худший вариант для вложения каптала, если говорить об аренде. На сегодняшний день куда большую прибыль приносит сдача в аренду квартир под офисы, а также нежилых помещений для офисных и торговых площадей», – отмечает Николай Ковальчук.

Инфраструктура для VIP

«Каждый район имеет ту инфраструктуру, которая ему необходима, – рассказывает Андрей Игнатенко. – В связи с тем, что в последнее время Липки превратились в элитный центр, где проживают люди топ-уровня, которые, как правило, не нуждаются в походах по продуктовым магазинам, с улиц Липок практически исчезли гастрономы. Липки становятся все более богемным районом, они живут искусством, культурой и дорогими VIP-услугами».

Сегодня на Липках находится большое количество бутиков, картинных галерей, магазинов антиквариата, а также салонов красоты. Что касается ресторанов, то наряду с «Феллини», Le Grand Cafe и «Липкий особняк», есть и небольшие уютные кафе. А в Музейном переулке расположился один из лучших ночных клубов столицы – «Патипа», облюбованный «золотой молодежью» Киева.

Мнение

Андрей Игнатенко, директор агентства недвижимости

Каждый дом на Липках по-своему уникален. Если мы с вами пройдем по ул. Городецкого, Институтской, Грушевского, Шелковичной, то увидим много рентабельных домов, которые будут стоить дороже своих собратьев, находящихся рядом. При этом, немного углубившись в более тихие улицы, мы найдем массу предложений, которые другой категорией покупателей тоже будут высоко оценены. Диапазон цен здесь достаточно широкий.

Можно говорить о цене за квадратный метр, поскольку метражи квартир на Липках различные. Есть квартиры как по 50 кв. м, так и по 100 кв. м, есть и больше. Минимальные цены начинаются от $ 3,5 тыс. и выше – это, как правило, квартиры без ремонта. И могут заканчиваться на отметках $ 6,5-7 тыс. – это квартиры с ремонтом.

На цену метра влияет много факторов – местоположение, внешний вид дома и его статус. На Липках осталось еще достаточно много хозяев, которые получали квартиры еще при Советском Союзе и до сих пор продолжают в этих квартирах проживать. Поэтому на рынке есть разные предложения – и с ремонтом, и без. Но Липки на данный момент востребованы: покупают и те, и другие квартиры.

Что касается прогнозов на будущее, цена на недвижимость Липок, как и на всю остальную, будет зависеть от экономической ситуации. В ближайшем будущем будет сохраняться тенденция роста цены в размере 1-2% в месяц.

Ирина Плюта, юрист, руководитель Центра недвижимости и права

Липки – это место, которое подкупает своим аристократизмом. Этот район имеет особую ауру и своеобразную силу притяжения. Величие архитектуры не может оставить равнодушным – глядя на удивительную застройку Липок, чувствуешь одновременно колоссальную мощь и покой этих домов.

Нельзя не отметить, что многие приобретают жилье на Липках для престижа. Ведь ни для кого не секрет, что жилье на Липках – это показатель социального статуса. Независимо от состояния рынка, цены на недвижимость на Липках всегда высокие. Стоимость квадратного метра сохраняется и постоянно растет.

Делать далеко идущие прогнозы, наверное, не совсем корректно – ценовая политика зависит от экономической ситуации, естественно, влияющей на состояние рынка, не стоит забывать и о цикличности. И все-таки, риски уменьшения стоимости объекта здесь – минимальные.

Это одухотворенное место остается неизменно привлекательным. Ко мне зачастую обращаются клиенты, желающие приобрести квартиры в этом районе, которых не интересуют ни стоимость квадратного метра, ни состояние объекта. Я вспоминаю слова одного человека, это историк и истинный театрал, который после приобретения квартиры на Липках, около театра им. И. Франко, сказал мне: «Я всегда знал, что хочу жить именно здесь…»