Пока кредит не выплачен... придется согласовывать с банком и прописку, и перепланировку

Наконец-то оформлен ипотечный кредит, получены соответствующие документы, и вы стали собственником давно желанной квартиры.

Теперь перед вами открывается практически неограниченное поле деятельности – можно делать ремонт, создавать индивидуальный интерьер, одним словом, "вить собственное гнездо".

Однако радостные ощущения владельца недвижимости могут быть омрачены, если вы не учтете всех правил, предусмотренных ипотечной схемой кредитования. О них мы попросили рассказать Марину Бровченко, главного юрисконсульта юридического управления банка "Хрещатик".

Кого можно селить в квартиру

– Если вы купили квартиру по ипотечной схеме на вторичном рынке, она сразу же переходит в вашу собственность, оставаясь в залоге у банка. Вы, как собственник, приобретаете сразу три права: пользования, владения и распоряжения своим имуществом.

Это означает, что вы можете проживать в квартире и поселять (прописывать) в нее третьих лиц, уведомляя об этом банк. Подчеркиваю, процедура имеет исключительно уведомительный характер. Банк не будет проверять материальный статус ваших квартирантов и наличие у вас с ними каких-либо родственных связей. Отныне все дееспособные лица – обитатели квартиры – отвечают за ее целостность.

Некоторые банки, для того, чтобы лишний раз напомнить заемщику об этом обязательстве, предлагают клиенту при подписании договора ипотеки подписать отдельный договор и ограничить с его помощью круг возможных "вселенцев" только членами семьи заемщика. Поэтому советую выяснять этот вопрос еще до момента подписания договора – изменить условия постфактум намного сложнее.

Если же в условиях банка существует запрет на прописку, это не означает, что запрещена и регистрация в квартире третьих лиц. Согласно украинскому жилищному законодательству, регистрация, постоянная или временная, не обуславливает права собственности на квартиру. Но и об этом вы обязаны сообщить банку.

Продать "кредитную" квартиру не получится

А вот ваши права распоряжаться квартирой ограничены. Ведь квартира – в залоге у банка до полной выплаты кредита и, как правило, под запретом отчуждения. Так что обменять или подарить свою недвижимость детям, родственникам и другим лицам вы сможете только, если на это согласится банк. Продать же такую квартиру можно только после выплаты кредита.

Правда, бывают форс-мажорные обстоятельства, например, заемщик потерял платежеспособность. В таких случаях продажа возможна, но, опять-таки, только с согласия банка и после проработки всех возможных вариантов реструктуризации долга.

Тогда поступают таким образом: по договоренности с банком вы можете продать квартиру, вернуть долг банку, а остальные деньги оставить себе. Но советую сохранять с банком доверительные отношения, как бы ни сложились обстоятельства. Не бойтесь прийти, объяснить все обстоятельства. Уклонение от уплаты только ухудшает положение – и срок неоплаты увеличивается, и проценты возрастают.

Кому нужен перезалог?

Теоретически квартиру, приобретенную по ипотечной схеме, можно заложить и второй, и третий раз, например, при оформлении еще каких-то кредитов. Но, во-первых, для этого вам понадобится согласие банка. Во-вторых, придется решать вопрос: согласится ли другая финансовая организация стать вторым кредитором в очереди на случай, если вы не сможете расплатиться по своим первичным обязательствам?

Ведь ипотека вашей квартиры регистрируется в Госреестре ипотек. Это означает, что банк, становящийся вторичным ипотекодержателем, сможет удовлетворить свои требования только после полного удовлетворения требований банка, выдавшего вам кредит.

Перепланировку согласовываем и с банком, и со страховой компанией

И, наконец, о перепланировке квартиры. На сегодняшний день к перепланировке выдвигаются более жесткие требования, чем 5-6 лет назад. Как правило, процедура согласования перепланировки проходит в три этапа.

На первом вы должны подготовить и согласовать с контролирующими органами проект перепланировки.

На втором – получить согласие у соседей и местной исполнительной власти.

На третьем – получить согласие на перепланировку у страховой компании, застраховавшей квартиру. Кстати, она может отказать вам, если сочтет, что этот проект – рискованный и имущество может быть испорчено или даже разрушено. Потребуется также и согласие банка.

Если же вы не узаконите перепланировку, вы не сможете продать квартиру, другими словами, не сможете распорядиться ею как своим имуществом.