"Коммуналку" в Киеве можно купить за $10 тысяч

В отличие от квартир, стоимость которых за время кризиса рухнула вдвое, комнаты в столице подешевели всего на 30%. Объяснение феномена простое: у многих желающих обзавестись "крышей" денег хватает от силы на "рай в шалаше" – комнатушки.

Их стали активно разбирать, а спрос удержал цены от резкого падения. Но и предложение выросло: мы обнаружили около 300 вариантов комнат, тогда как в 2008-м счет шел на десятки.

На чем уступают

С 1 января разрешено приватизировать и, понятно, продавать комнаты в общежитиях. Этот новый продукт стал примой-балериной рынка.

"Выставили за $25 тыс., и быстро продали, – сказала Екатерина А., бывшая хозяйка комнаты по ул. Светлицкого, 24-а. – Добавим денег и купим отдельную квартиру".

"Хозяин выставил комнату в общежитии на ул. Верховинной, 80 за $24 тыс., но сейчас снял с продажи – хочет больше", – сообщили в АН "Лыбедь-риелти". Да и в прочих случаях выторговать на общагах ничего не вышло: их часто смотрят и активно разбирают.

Зато выяснилось, что "приземлять" комнаты в квартирах с несколькими владельцами можно. Каким образом? Первое: мы искали "чистые продажи", когда хозяева не выстраивают цепочку продаж-покупок большего жилья и, соответственно, уступчивее. Второе: выходили непосредственно на владельцев, а не на риелторов, утверждающих, что дешевле не будет. Третье: брали варианты, выставленные больше месяца назад (их хозяева уже начали нервничать), и заявляли, что им пора скидывать цены, иначе покупателей не будет.

В итоге даже стоимость самых доступных комнат в "двушках-трешках" на окраинах, при начальной цене в $21–23 тыс., нам часто удавалось "сбить" на $1–1,5 тысячи. А на более дорогих вариантах, за $25–27 тыс., оказалось реальным скостить и $2 тысячи.

А есть ли риск

На вопросы, как избежать возможных неприятностей при покупке комнаты, нам ответили правоведы.

Если у квартиры несколько совладельцев, убедитесь, что собственник данной комнаты (либо доли в общей собственности жилья) прежде предложил ее выкупить прочим совладельцам, а те не пожелали. Нотариально заверенный отказ оных, с указанием предложенной им цены и прочих условий продажи, означает, что не нарушена ст. 362 Гражданского кодекса об их преимущественном праве покупки, и ваши будущие соседи не смогут оспорить сделку.

Если комната не является отдельным объектом собственности (в свидетельстве не указан ее номер), то вы покупаете некую условную часть в общей долевой собственности жилья. Добро, если соседи окажутся людьми покладистыми. В противном случае могут возникнуть споры о порядке пользования помещением, вплоть до того, кто в какой комнате должен жить. Поэтому требуйте заключения договора с прочими совладельцами о том, где конкретно чьи "метры".

Вопреки распространенному мнению, вы не рискуете, покупая часть квартиры, находящейся в залоге у банка. Разумеется, он должен дать разрешение на такую сделку – например, если заемщик за счет продажи части квартиры рассчитывается по кредиту. Если все же дойдет до принудительной продажи жилья, ваша комната останется неприкосновенной: "броня" гарантирована ст. 41 Конституции.

Почем нынче продаются комнаты в Киеве*

$10–15 тыс. (до кризиса стоили $15–20)

Это 3–4 - комнатные перенаселенные "убитые хаты" на окраинах, до метро – полчаса езды. В остальных комнатах живут родственники продавца, недовольные, что он продает свою долю в квартире (обычно эта комната – не отдельный объект собственности), либо несколько семей. Словом, вы там – "десятый лишний".

$15–20 тыс. (были по $20–30)

Аккуратные 2–3-комнатные хрущевки и "брежневки" в 10–15 минутах от метро. Соседями вам, как правило, будет одна семья из 3–4 человек.

$20–30 тыс. (были по $30–40)

Типичный вариант: довольно новый дом (1980–90-х годов постройки) в 3–5 минутах от метро, комната в 2-комнатной квартире с 1–2 соседями. Либо же – приватизированная комната в общежитии: там, понятно, соседей на одной с вами жилплощади не будет.

$30–40 тыс. (были по $45–60)

Симпатичное жилье в новом доме или в квартире с евроремонтом. Нередко со встроенной мебелью и бытовой техникой. До метро рукой подать, соседей – раз, два – и обчелся.

Данные: агентства недвижимости, владельцы квартир

Чего ждать в будущем

Итак, сегодня на большинстве комнат можно выторговать $1–2 тысячи. Но ведь лето начинается, когда традиционно падает спрос на любое жилье: по логике, цены тоже должны покатиться. О том, что нам ждать в ближайшие три месяца, мы спросили у экспертов-риелторов. Интересно, что все они прогнозируют удешевление, разнятся только его параметры.

"Психологически правы те, кто покупают комнаты в общежитиях, особенно если к ним прилагается отдельный санузел: это уже почти полноценная "единичка", – сообщил директор АН "Конкорд" Леонид Косачев. – Поэтому спрос на них большой, собственники цены не хотят снижать и даже надеются, что удастся продать дороже. Но, думаю, эти надежды напрасны: в июне-июле будет "мертвый сезон", цены на все комнаты, в том числе общежитские, упадут до 5%, т.е. в среднем на $1–1,2 тысячи".

кромнее в своих прогнозах директор риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий: "Летом хватит желающих покупать комнаты – они часто идут под расселение квартир, поэтому рассчитывать более чем на 2–3%-ное падение цен до осени вряд ли стоит". А вот директор АН "Виктория" Анатолий Карп допускает к августу 10%-ное удешевление – считай, на $2500.

"Наверное, рост цен на такое жилье был кратковременным, – говорит он. – Большинство из тех, кто могли, уже купили его за счет наличных сбережений или снятых банковских депозитов, а остальным оно недоступно в условиях, когда ипотечные кредиты взять почти нереально. Да, семьи расселяются, многие продают квартиры и покупают взамен комнаты. Но это не обеспечит стабильный спрос: будут плохо продаваться отдельные квартиры, а отсюда следует, что у немногих появятся деньги и на покупку комнат".

Резюме. Из-за усыхания спроса и финансовых возможностей покупателей комнаты летом упадут в цене на $1–2,5 тысячи.

Важное бумажное

Прежде чем покупать комнату, потребуйте у продавца такие документы:

• Свидетельство о праве собственности на комнату либо долю в квартире (в процентах от общей площади жилья).
• Согласие органов опеки и попечительства на продажу комнаты, если в ней зарегистрированы или проживают несовершеннолетние.
• Копию финансового лицевого счета на имя продавца и справку из жэка об отсутствии задолженности по жилкомуслугам.
• Технический паспорт и справку из БТИ об оценке стоимости квартиры.

Если остальные комнаты в квартире не приватизированы и, соответственно, являются государственной или коммунальной собственностью, требуйте наличие отказа этих совладельцев от преимущественного права покупки предлагаемой вам комнаты. Этот документ продавец может получить в жэке. Если же все комнаты приватизированы, пусть хозяин предъявит отказы прочих жильцов на первоочередную покупку этой комнаты