«Квартира с ремонтом»: что выиграем и сколько доплатим

На российском рынке недвижимости формируется новая бизнес-ниша по продаже квартир «с ремонтом». Действительно, наверное, здорово купить квартиру с готовым, стильным ремонтом, удачной планировкой, въехать в нее и сразу начать новую жизнь, не отвлекаясь на беготню по строительным магазинам и препирательства с прорабом.

Въезжай и живи

В Европе и Америке продажа квартир с отделкой или «под ключ» является обычным делом. «В Америке вообще запрещена продажа квартир без отделки в высотных зданиях, поскольку нет гарантии, что все технические требования будут соблюдены, если ремонт будут проводить сами собственники», - рассказывает Екатерина Румянцева, генеральный директор компании «Калинка-Риэлти».

У нас же спрос на квартиры с готовым ремонтом оформился лишь в 2000-2004 гг., когда появились покупатели со слишком дорогим рабочим временем, которые хотели бы избежать проблем, связанных с ремонтными работами. Исходя из этой тенденции, можно сделать вывод, что квартиры с ремонтом наиболее востребованы в бизнес- и элит- сегментах. Однако, сегодня и в эконом-классе девелоперы предлагают интересные варианты ремонта квартир. Об этом поговорим чуть позже, а сейчас разберемся с терминологией.

Итак, что же такое «квартира с ремонтом»? Об услуге на вторичном рынке рассказывает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»: «Такая квартира полностью отремонтирована и оборудована, к тому же, с узаконенной перепланировкой. Ремонт включает в себя полную замену стен, полов, сантехнического оборудования, электрокоммуникаций, переварку стояков, полную замену стеклопакетов на немецкий профиль, установку металлической входной двери, установку нового сантехнического импортного оборудования, бойлер на горячую воду, остекление балконов и т.д.» Въехать в такую квартиру можно уже на следующий день после подписания договора купли-продажи, т.к. такие квартиры юридически свободны.

По словам Андрея Уфимцева, директора по продажам компании «Новое Качество», новостройки с готовым ремонтом составляют 30% от общего числа предложений на первичном рынке элитной недвижимости. В сегменте жилья бизнес-класса процент таких предложений ниже - 20%, в эконом – около 10%.

«Помимо времени, покупатель экономит немало нервов, поскольку ему не приходится вникать в технологию установки бетонной стяжки и подготовки стен под покраску», – подчеркивает Андрей Лаговский, руководитель архитектурного бюро «Villagio Estate».

На вкус и цвет товарищи находятся

Кажется, что одним из минусов готового ремонта должно быть несоответствие вкусов будущего владельца и дизайнера. Однако нынешние покупатели и дизайнеры находятся в едином информационном поле, касающемся тенденций в эргономике и стилистике современного ремонта. Так что в основном, их видения проекта совпадают. «Общие правила ремонта в квартире на продажу таковы: стены лучше красить в спокойные, нейтральные тона: слоновой кости, светло-бежевый, пастельные оттенки. Если комната северная, то её нужно сделать «потеплее» с помощью цветов теплой гаммы – пастельных желтых, оранжевых, бежевых, светло-коричневых оттенков.

Если комната выходит на юг, то допускаются и «холодные» цвета – светлые оттенки розового, голубого, серого, сиреневого. Практически все современные тенденции в дизайне объединяет одно: в отремонтированной квартире должно оставаться ощущение пространства и света. Не должно быть чувства замкнутости, желательно уйти от перегрузки лишними деталями», - рассказывает подробности такого ремонта Андрей Лаговский

Кроме того, иногда будущий владелец сам может общаться с дизайнерами инвестора, как, например, это происходит в компании «Миэль». «Как только начинаются действия по ремонту и перепланировке, информация о квартире размещается на сайте, чтобы потенциальные покупатели могли с ней ознакомиться. И зачастую, 25-30% покупателей приобретают квартиру, не дожидаясь окончания ремонта, потому что ищут квартиру именно в этом районе, - делится подробностями Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»). – Покупатели могут высказать пожелания по цвету обоев, с ними согласовывается проект кухни, поскольку она полностью обустраивается мебелью, техникой и т.д.»

Дизайн таких квартир разрабатывается либо внутренним творческим отделом застройщика, либо приглашенными бюро, либо отдельными дизайнерами. «Именитых дизайнеров застройщики приглашают крайне редко. Стоимость их услуг очень высока и может повысить цену квартиры на $2000 – 5 000 за кв.м., поэтому актуальной такая услуга может быть только для элитного сегмента», - говорит Андрей Лаговский («Villagio Estate»).

В ММДЦ «Москва-Сити» строится башня «Евразия Тауэр», для отделки апартаментов которой консультанты «Калинка-Риэлти» посоветовали девелоперу пригласить известного дизайнера - Филиппа Старка. «Целевая аудитория этого проекта – современные, модные люди, поэтому наш выбор пал именно на этого дизайнера с мировым именем, - рассказывает Екатерина Румянцева («Калинка-Риэлти») – Такой опыт тиражирования высококлассного дизайна популярен на Западе, но пока не прижился на московском рынке недвижимости. Застройщики пользуются услугами «своих» дизайнеров, чьи концепции в ремонте не всегда соответствуют запросам потребителей».

Цена вопроса

Если Филиппа Старка пригласить в свою квартиру не удастся, то простого дизайнера вполне можно себе позволить. Стоимость его услуг, в среднем, составляет 1 т.р. за кв. м. Используя эту цифру и некоторые другие данные, сравним, насколько выше стоимость «квартиры с готовым ремонтом» стоимости подобной квартиры с ремонтом, сделанным своими силами.

Возьмем предлагаемую компанией «Миэль» трехкомнатную квартиру с ремонтом на ул. Гарибальди. Ее площадь 57 кв.м., стоимость 12 500 000 руб. По данным Интернет-журнала о недвижимости средняя стоимость кв.м. в районе м. Новые Черемушки составляет 161 тыс. руб., т.е. наша «подобная» квартира в этом районе будет стоить 9,177 млн. руб. Начинаем делать ремонт. Снимаем квартиру по соседству за 30 000 на полгода – 180 000 руб. Нанимаем дизайнера – 57 000. Узакониваем перепланировку – 60 000. По словам Андрея Лаговского («Villagio Estate»), «реальная стоимость ремонта эконом-класса начинается от 5 000 рублей за квадратный метр», то есть нанять бригаду, закупить материалы, сантехнику и т.п. обойдется в 285 000. Но недавно знакомые корреспондента сделали ремонт в подобной квартире за 600 000, так что возьмем среднюю сумму - 442 000.

Складываем 180+57+60+442 получаем 739 000. Прибавим к стоимости квартиры и получим сумму 9 млн. 916 тыс. руб. Примерно столько будет стоить наша квартира с ремонтом, сделанным собственными силами. То есть стоимость «квартиры с готовым ремонтом» на 2 млн. 584 тыс руб. выше.

Наш очень грубый подсчет, в общем-то, отражает действительность, т.к. по словам экспертов, стоимость кв.м. в квартире после проделанного инвестором ремонта увеличивается примерно на 20%. В нашем случае получилось несколько больше — на 28%. Наш подсчет не учитывает многие факторы, такие как, например, брак закупленных материалов, затопление соседей и т.п. накладки. Ну и, конечно, главный фактор – стоимость рабочего времени покупателя.

В каком сегменте популярна услуга?

«Ремонт в квартире – это очень трудоемкий и долгий процесс. Существует огромное множество материалов, которые нужно изучить, выбрать, закупить; огромное множество технологий, дизайнерских идей и т.д. Во всем этом нужно разбираться, на что у людей зачастую нет времени и возможностей, – рассказывает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»). – Как правило, квартиры с ремонтом приобретают довольно обеспеченные люди, которые, например, занимаются собственным бизнесом, – у них нет времени, чтобы искать материалы, контролировать строительную бригаду, бороться с прорабами. Занятые люди предпочитают купить готовый продукт».

С ним соглашается Андрей Уфимцев («Новое Качество»): «Квартиры с отделкой покупают с целью экономии времени. Для жилья эконом-класса подобное предложение невыгодно, так как большинство покупателей экономят именно на отделке, предпочитая сделать ремонт, используя дешевые материалы и зачастую собственными силами. В то время как в бизнес-классе и элитном сегменте покупатели готовы идти на компромиссы и порой переплачивать за понравившуюся квартиру. Но зато они имеют возможность въехать в нее практически сразу». «В эконом- и «невысоком» бизнес-классе бюджет сделки играет решающую роль, и небольшая стоимость квадратного метра является основным конкурентным преимуществом, - дополняет Екатерина Румянцева («Калинка-Риэлти»). – Отделка увеличивает стоимость предложения и лишает его этого конкурентного преимущества».

Если говорить об эконом-классе квартир, где у хозяев, в принципе, хватит денег на качественный ремонт, то для них инвесторы так же могут предложить уже готовый продукт. «Например, мы покупаем квартиры в девятиэтажных кирпичных домах, построенных в брежневское время, с маленькими кухнями, площадью 6 кв.м, маленькими санузлами.

Обычно из таких трехкомнатных квартир мы делаем двухкомнатные, но с большой кухней, гостиной, расширенным санузлом», - рассказывает об услуге Алексей Шленов. Квартира приобретает совершенно другой вид и назначение – из маленькой трехкомнатной она становится большой и удобной двухкомнатной. По уровню дома она остается в своем классе, но по качеству переходит в класс повыше, при этом ее стоимость ниже аналогичных квартир, расположенных в домах более высокого класса».

Квартиры с готовым ремонтом предлагаются в наиболее востребованных районах Москвы: ЮЗАО, ЗАО, ЦАО, САО. «Не стоит делать дизайнерский ремонт, например, в Кузьминках, - советует инвесторам Наталья Левченко, руководитель отдела жилых помещений и ипотеки компании «БЕСТ Недвижимость». -Здесь важно учитывать соотношение между местоположением дома, его уровнем и стоимостью отделочных работ. Хорошая чистенькая квартира со свежим ремонтом всегда интересна, и если покупатель планировал приобретать жилье в этом районе, то, конечно, обратит на нее внимание».

«Квартиры с ремонтом – действительно, ликвидный продукт. Квартира изначально подбирается так, чтобы быть интересной и востребованной, не только из-за ремонта, но и в целом (по местоположению, по качеству дома и т.д.). Но, безусловно, наличие в ней ремонта делает ее более привлекательной для покупателей», - резюмирует Алексей Шленов. Срок экспонирования таких квартир, в среднем, составляет 3-4 месяца. Основным минусом «квартир с ремонтом» эксперты называют невозможность сразу увидеть и оценить качество строительства, особенно скрытых работ.

Относительно новый продукт на рынке московской недвижимости «квартира с ремонтом» особенно популярен в бизнес- и элит- сегментах. Покупатели таких квартир готовы заплатить примерно на 20% больше стоимости подобной не отремонтированной квартиры, но зато уже сразу вселиться и не думать о переделках. Квартиры с ремонтом экспонируются в востребованных округах города, и предлагают будущим жильцам современный дизайн и удобную планировку помещений.

В народе говорят, что ремонт можно только прервать, а не закончить, поэтому симпатичные квартиры с уже законченной отделкой, готовые принять жильцов практически в день покупки будут все более востребованным продуктом. Конечно, если в них будет соблюдаться каноническое соотношение цены и качества.