Киевских застройщиков отлучают от… коррупции?

Столица, похоже, может стать первым регионом, где взялись покончить с самой возможностью коррупции в инвестиционно-строительной сфере. И для начала здесь просто разработали и приняли один интересный документ.

Правда, депутаты на последней сессии Киевсовета, где этот документ был утвержден более чем двумя третями голосов, похоже, и не поняли, какой потенциальный антикоррупционный заряд в нем заложен.

В противном случае – не были бы столь равнодушны к сути этой «книжицы». Поразительно, но никто из избранников не потребовал обсуждения вопроса и даже не удосужился - хотя бы для приличия - задать вопросы председателю градостроительной комиссии горсовета Евгению Шаломееву.

А также главному архитектору столицы Василию Присяжнюку, зампреду КГГА Эдуарду Лещенко, которые, несмотря на поздний час, не будучи депутатам, присутствовали на заседании и готовы были объяснять, доказывать, убеждать и переубеждать.

Впрочем, это непонятное, на первый взгляд, равнодушие можно объяснить хотя бы тем, что час был поздний, а впереди депутатов ожидали еще 122 (!) земельных вопроса. Между тем, документ, который называется «Порядок согласования и подготовки к утверждению градостроительной документации в Киеве», крайне важен и для города, и для застройщиков, ибо он, фактически, вводит новые правила игры на рынке инвестиционно-строительных услуг.

И вот почему. Во-первых, власти хотят ускорить утверждение детальных планов территорий и районов, чтобы инвесторам легко было ориентироваться, где, что и каких размеров они могут строить; во-вторых, руководство города берет на себя организацию общественных слушаний, освободив от этой нагрузки застройщика.

А что такое эти слушания в сложившейся ситуации - когда народ все время против – каждый, кто даже будку строил в Киеве, знает; в-третьих, есть предположение, что, если новый «Порядок…» действительно обретет силу местного закона, то город сможет выставлять на тендер участки по более высокой цене – инвестору выгоднее приобретать землю, документация на которую уже прошла через сложное разрешительное «сито».

Подробнее о «Порядке…» нам рассказал главный архитектор столицы Василий Присяжнюк. Отныне четко регламентирована последовательность согласования в столичных управлениях наиважнейшей градостроительной документации, которая разрабатывается за бюджетные деньги – по заказу Главкиевархитектуры и столичных райгосадминистраций.

Речь идет о таких документах:

• схемы планирования территорий районов города – в них четко укажут зоны жилой застройки, общественной, промышленной, закрепят территории для отдыха и выделят заповедные площади;
• детальные планы территорий (ДПТ) – в проектах и документах пропишут, что именно можно расположить на конкретной площадке, кроме уже имеющихся там объектов (жилье, торговые объекты, офисные центры, гостиницы, школы, детсады…), какова может быть площадь застройки, этажность, плотность населения;
• планы красных линий – то есть, схемы инженерных коммуникаций;
• проекты распределения придомовых территорий: на них очертят зону, принадлежащую каждому конкретному дому с учетом зеленой зоны, детских, спортивных и хозяйственных площадок.

Зачем понадобилось разрабатывать этот «Порядок…» и добиваться его утверждения Киевсоветом? Как объяснил Присяжнюк, прежде процесс согласования документации и подготовки ее к утверждению на городской сессии был очень сложным и длительным – кстати, он до сих пор на уровне державы не прописан никакими нормативными документами.

А потому чиновники использовали такой правой пробел – требовали от застройщиков или инвесторов то то, то се, «гоняли» по кабинетам… «Многие организации, согласовывающие документацию, сами усложняли процесс, требуя дополнительных заключений и выводов других структур и подразделений власти.

А все это делается, конечно, за дополнительные деньги», – соглашается Присяжнюк. Не будем тут углубляться в тему – а чего это чиновникам так нравилось «мурыжить» документацию? Важно, что с этим таки попытались побороться. Интересно еще и то, что «Порядок…» как бы положил начало валу другой, скажем так, сопутствующей документации.

Ныне завершается работа аж над 34-мя градостроительными документами. Утвердить их на сессии, по словам председателя постоянной комиссии Киевсовета по вопросам градостроительства Евгения Шаломеева, планируется в первом полугодии 2007-го. Кстати, часть проектов была подготовлена еще в прошлом году, но не утверждена из-за всяческих злополучных бюрократических проволочек.

Какой же теперь будет согласовательная процедура, Присяжнюк пояснил на примере детального плана территории. И уверял при этом, что процедуру, действительно, попытались сделать максимально прозрачной и, насколько возможно, менее обременительной.

Этап первый. Заказчик выставляет проект на рассмотрение градостроительного совета, то есть на суд профессионалов – архитекторов, историков, экологов.

Этап второй. Документация согласовывается в соответствующих управлениях КГГА – раньше их было неопределенное количество, а теперь всего восемь. Каждое дает свое заключение: например, управление здравоохранения напишет, обеспечена ли территория медучреждениями. Управление охраны культурного наследия даст заключение о том, не обезобразят ли новые объекты уже существующие памятники истории и архитектуры, соблюдены ли охранные зоны вокруг них.

Этап третий. Проекты проходят через общественные слушания в микрорайонах или районах, где планируется застройка. Все замечания киевлян фиксируются в протоколах и обрабатываются разработчиками.

Этап четвертый. Готовится проектно-сметная документация – ее разрабатывают научно-исследовательские или проектные организации, имеющие лицензию на этот вид деятельности: например, институты «Киевгенплан», «Гипроград», НИИ «Градостроения».

Этап пятый: Проект отдают в комиссии Киевсовета – градостроительную, земельную, экологическую. Комиссия по градостроительству и архитектуре разрабатывает проект решения и выносит его на сессию. В общей сложности, документация должна пройти через 16 инстанций плюс «Киевводоканал» и «Киевэнерго», где согласовываются схемы и направления инженерных сетей на территориях микрорайонов.

Помнится, раньше поговаривали о 50, а порой, учитывая никем не ограниченную «самодеятельность» чиновников – и о сотне! Как облегчит жизнь новый «Порядок…» застройщику или инвестору? Это, с одной стороны. А, с другой, - насколько уменьшится возможность чиновников из тех городских структур, где документы согласовываются, брать взятки?

Ведь, по большому счету, принятие такого нормативного документа следует расценивать как шаг в борьбе с коррупцией: чем меньше согласований – тем меньше «голодных глаз» и «нечистых рук»… Разработчики уверены: у одних улучшиться, у других уменьшится!

На вопрос, потребуется ли им согласовывать свои частные проекты в тех же управлениях, Присяжнюк пока отвечает, мол, если инвестор при разработке своего проекта не нарушит условия, оговоренные в ДПТ, то согласование пройдет намного быстрее, поскольку процесс подготовки разными управлениями заключений на право покупки или аренды земельного участка станет проще. Так что – прогресс налицо? Ну, на бумаге – несомненно.

И еще. После утверждения ДПТ и без того дорогая земля в столице может еще подорожать. И, как считают специалисты, вряд ли этого удасться избежать… По крайней мере, по информации главного архитектора столицы, так всегда происходит за рубежом – стоимость территории меняется, если четко намечено изменение ее функционального назначения, особенно, если на месте складской зоны, предусмотрено создание жилой.

Присяжнюк рассказал, как, пребывая на учебе в США, посетил фермерское хозяйство. Крестьянин-американец тогда поведал гостю, что собирается переезжать в город, поскольку - по планам - территория, где расположено его хозяйство, идет под застройку то ли офисами, то ли складскими терминалами. Вот земля его сразу подскочила в цене – он решил ее очень выгодно распродать. Станет ли инвестор дорого покупать землю, где разработано ДПТ?

Директор института «Киевгенплан» Владимир Чекмарев утверждает – станет! И ссылается, опять-таки, на зарубежный опыт. Сейчас, приобретая землю - даже на конкурсной основе! - на освоение какой-то территории, инвестор все равно попадает в ловушку. И вот какую: уже разработав проект, он не может пройти… общественное обсуждение. Граждане, как известно, у нас всегда против!

Так что, утверждает Чекмарев, «…пора прекратить «Киевзему» отчитываться, что он-де заработал на продаже земли, скажем, 100 млн. грн. для города – он не заработал, он просто снял деньги с бизнесмена и ничего не сделал, а дальше оставил бизнесмена один на один с обществом». Руководитель «Киевгенплана» считает: если разработать инвест-проект (а для его создания без ДПТ не обойтись), то даже стартовая цена может быть значительно выше, чем стоимость голого участка, а конечная сумма может дотянуть до миллиарда и выше.

Чекмарев рассказал: «Я знаю, что в Германии стартовая цена территории, на которой сделали планировочные работы по застройке, была около миллиарда, а закончили тендер шестью-семью миллиардами. Потому что застройщик говорит: я, дескать, за это место уверен, я буду рисковать, то есть, приобретать землю даже за такие огромные деньги».

В общем, появилась надежда, что «прочертив» весь город в детальных планах, столичные власти смогут - как в высокоразвитых странах Европы, да даже в России, в той же Москве - свободные участки под застройку открыто выставлять на конкурс. На доступных Интернет-сайтах, в печатных изданиях каждый потенциальный инвестор сможет ознакомиться с выставленными для реализации участками, рассмотрев их, как в… атласе!

В идеале, при таком раскладе и количество земельных скандалов в Киевсовете должно сократиться. Ведь для того, чтобы решить - подходит или нет площадка под застройку, депутатам придется лишь свериться с ДПТ. И –никакого соблазна решить все «полюбовно»…