Недвижимость в марте: купить - на $5 тыс. дешевле, снять - от $120

Надежды продавцов вторичной недвижимости на то, что накануне весны будет традиционный всплеск спроса и цены перестанут скользить вниз, тают, как снег. Однако рынок, с наступлением кризиса ставший похожим на зомби - живой труп - начал шевелиться: "кое-где у нас порой" что-то покупают.

Что именно, почем и чего нам ждать в ближайший месяц, выяснила с помощью специалистов-риелторов.

Цены устоят

"Стали неплохо покупать 1-2-комнатные, притом не самые убогие "гостинки" и "хрущебы", а панельки 80-90-х годов, - утверждает директор агенства недвижимости "Аякс" Борис Егизарян. - Хорошую "единичку" за $50 тыс. и "двушку" за $70 тыс. уже непросто найти. Люди, накопившие деньги или сумевшие забрать банковские вклады, берут жилье для себя или с целью капвложения.

Продавцы воспряли духом, поэтому в марте удешевления не будет. Если банки возобновят ипотеку и станет больше покупателей, продавцы попытаются даже поднять цены. Но если жилкредитов нет - "привет": с апреля снова пойдет спад спроса и цен на недвижимость".

Кто-то сомневается, что будет "привет"? Банкам сейчас не до выдачи новых ипотечных кредитов - им бы по прежним платежи выбивать (многих заемщиков кризис сделал нищими), да самим в трубу не вылететь.

"Пошли покупки в низшем ценовом сегменте: берут 1-ком. по $40-50 тыс., 2-ком. по $60-70 тыс., а вот 3-ком. даже по $90-100 тыс. почти никого не интересуют, - констатирует директор АН "С.I.Т." Эдуард Бразас. - Ожидаемого оживления рынка недвижимости нет, сделок в 10 раз меньше, чем было в 2008-м - до 200 в месяц по Киеву. И в марте активности не будет. Но для дальнейшего падения цен я причин не вижу: все плохое уже случилось. Советую покупателям брать сейчас, торговаться, но... на самых дешевых квартирах вам не уступят".

Неправда, мы проверили - уступают $1-3 тыс. и на самых доступных 1-2-комнатных. А касаемо "плохого" - кризис, как серпантин, еще не раскрутился, и конца ему, простите за тавтологию, до конца года не предвидится. Значит...

...цены упадут!

Директор агенства недвижимости "Золотой ключ" Сергей Степанюк поведал: "Спрос действительно появился, но только на самое дешевое жилье - есть сделки по "единичкам" стоимостью $50 тыс. На них можно выторговать до $2 тыс., а вот на "двушке" за $70 тыс. уступят $3-5 тыс., на "трешке" за $100 тыс. - $6-8 тыс. И это не предел: предложение на порядок выше спроса, цены на недвижимость будут падать".

Виктор Несин, директор АН "Кварт-сервис", говорит: "Раньше по ипотеке покупали 70% квартир, а сейчас - ноль, банки займы не дают. И вряд ли кредитование возобновится в ближайшие полгода. Граждане-покупатели с наличными деньгами обеспечили сиюминутное оживление мертвого рынка недвижимости - показательно, что в БТИ, выдающем справки-характеристики на жилье, снова появились очереди. Однако эта волна покупателей скоро схлынет, и что дальше?

Большинство людей выжидают, и они правы - думаю, стоимость всей "вторички" в марте упадет еще на 10%. Значит, по минимуму, 1-ком. пойдут по $40 тыс., 2-ком. - по $60 тыс., 3-ком. - по $80 тыс. Возможно, это и станет нижней точкой падения цен на недвижимость. Многих владельцев напугало резкое удешевление жилья, они сняли его с продажи в надежде, что кризис скоро закончится и цены опять пойдут вверх".

Ой, фантастика! Конца-края кризису пока не видать. И рынок-зомби будет помалу оживать, только если продавцы продолжат умерять аппетиты хотя бы на 5-10% в месяц.

Самые дешевые

Большинство "демократичных" вариантов предлагают в хрущевках, зато можно выторговать еще $1-2 тысячи.

1-комнатные квартиры:

• $27 тыс. Соломенский р-н, ул Новополевая, 19/13,5/4 кв. м
• $28 тыс. Оболонский р-н, ул. 8 Марта, 20/12/5 кв. м
• $30 тыс. Днепровский р-н, бул. Гашека, 27/19/5 кв. м

2-комнатные квартиры:

• $48 тыс. Деснянский р-н, ул, Милютенко, 45/30/7 кв. м
• $50 тыс. Деснянский р-н, пр. Маяковского, 50/28/8 кв. м
• $52 тыс. Днепровский р-н, ул. Красноткацкая, 42/29/6 кв. м

3-комнатные квартиры:

• $65 тыс. Днепровский р-н, ул. Тампере, 55/44/7 кв. м
• $67 тыс. Оболонский р-н, ул. Героев Днепра, 72/52/8 кв. м
• $69 тыс. Шевченковский р-н, ул. Краснодарская, 62/41/7 кв. м

Новострой: застой обернется резким удешевлением

Новостройки - в коме: к концу 2008-го было заморожено 60% домов, а сегодня - уже 90%. Строительным компаниям - полбеды: не закончат, так законсервируют до лучших времен или вовсе бросят. А каково людям, вложившим свои кровные в такие "руины"?

Дабы обеспечить достройку домов, готовых на 70% и более, Кабмин выделяет 3 млрд. грн. (даже по скромным оценкам Минстроя нужно 14 млрд.). Послезавтра сей пирог - точнее, пирожок - на заседании КМ будут делить между строительными компаниями.

"Не верю, что этот мизер оживит стройки и что вернется доверие людей, обжегшихся на вложениях в замороженные дома, - резюмирует директор консалтинговой компании Building&Live Development Виктор Распутный. - Сейчас почти ничего не строится и не продается. И не будет, пока не возобновятся ипотечные кредиты и люди не убедятся, что дома сдаются в эксплуатацию. Но в этом году не увидим ни кредитов, ни массового завершения строек: первичная недвижимость останется мертвой".

Интересно, что строительные компании почти не снижают стоимость "метров", притом что покупателей у них - кот наплакал. "Явочным порядком можно добиться скидки 10-15%, но только на квартиры в домах экономкласса, а не в "элитке", несмотря на почти нулевой спрос, - говорит руководитель инвестотдела консалтинговой фирмы "НовоБудова" Дмиторий Колиснык. - Но при любых скидках я не советую покупать жилье в доме с готовностью менее 90%, иначе огромный риск, что он будет заморожен".

"Только в сданных домах можно покупать квартиры,  И не дороже чем по $1000/кв. м: застройщики вполне могут снизить цены на 20-30%, учитывая, что стройматериалы и рабсила с начала кризиса подешевели в 1,5 раза. Впрочем, и по такой цене в условиях массового безденежья и отсутствия ипотечных кредитов будут лишь единичные покупки".

"А сегодня и покупать нечего, 1-2-ком. квартир на продажу в готовых домах экономкласса практически нет, - утверждает директор девелоперской компании Slav-Invest Милан Паевич. - В этом году не произойдет размораживания объектов: вряд ли правительство реально выделит на них деньги. Как следствие, увидим серьезный дефицит такого жилья, и цены на него не снизятся".

Независимый аналитик Ярослав Цуканов возражает: "Пускай строители не пугают дефицитом - на 1,5-2 года желающим хватит квартир, продаваемых хозяевами в уже сданных новых домах. И цены у частников обычно ниже, чем у строителей. А последним, думаю, придется их резко опустить, до $700-800/кв. м. Да, это лишь немного выше себестоимости, снизившейся благодаря удешевлению стройматериалов и рабочих рук до $500-600, но только такой "демпинг" в условиях кризиса сможет привлечь покупателей".

Земля: и за полцены почти никому не нужна

Два момента намедни удивили автора этих строк. Первый - в вагонах метро появилась куча пиратским образом расклеенных объявлений, предлагающих купить участки под жилищное строительство: видать, с продажами совсем дела плохи, раз до этого дошло. Второй - статистика, исходя из которой в феврале на Киевщине участки подешевели всего на 3-8%, тогда как стоимость квартир на "вторичке" упала на 10%: выходит, землица сопротивляется кризису сильнее, чем жилье. Где же истина?

Могут обмануть

"Сегодня этот специфический товар мало кому нужен, - вздыхает вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. - Люди консультируются, прицениваются, но реальных сделок заключаются единицы, и почти исключительно - по "горящим" участкам, хозяевам которых в пожарном порядке нужны деньги на погашение кредита, решение семейных или бизнес-проблем. Поэтому они зачастую скидывают начальную цену в 2-3 раза.

Я думаю, номинально в марте стоимость наделов в 10-50-километровой зоне от Киева уменьшится на 15-20%, однако это показатель условный, в большинстве случаев дадут гораздо большие скидки. И будет земля катиться под гору, пока банки не возобновят ипотечное кредитование. Но: начнут они с выдачи займов на "вторичное" жилье, потом - на квартиры в новостроях и лишь напоследок - на участки под застройку. Так что очередь до них в этом году точно не дойдет, а поскольку "лишние" наличные деньги есть у немногих, число покупок будет стремиться к нулю.

Если вы все-таки решите стать "помещиком", во-первых, советую не торопиться - к лету увидите в 1,5 раза меньшие цены. А, во-вторых, хочу предупредить: в это смутное время наверняка появится масса мошенников, которые покажут вам дивный участок вблизи реки или леса, с удобным выездом на трассу, вы купите... но в действительности не его, а клочок земли в чистом поле.

Или границы надела укажут неверно: вы построите дом, а потом окажется, что - на территории соседа, и придется его сносить. Чтобы не опростоволоситься, наймите спецфирму, имеющую лицензию Укрземресурсов, которая за небольшую плату (до 1000 грн.) "привяжет" участок к местности и выдаст акт согласования земельных границ".

Инвестиция "от Буратино"

За март землица под Киевом упадет в цене на 10%, но согласен, что в перечисленных "предыдущим оратором" случаях ее можно будет купить за полцены, а то и за треть.

"С таким торгом, если были бы свободные деньги, я бы взял для себя участок в качестве объекта инвестиции, - говорит эксперт. - И именно удаленный на 30-50 км от столицы: там выбор большой, в отличие от близких к Киеву районов, а цены на порядок ниже - по $500-700 за сотку можно найти отличный вариант. В условиях, когда к банкам доверия нет, это разумное долгосрочное вложение денег: через 3-5 лет эту землю наверняка можно будет продать в 2-3 раза дороже".

А вот я бы, признаться, поостерегся от такой инвестиции в духе Буратино: дескать, зарой свои золотые на Поле чудес и жди, пока вырастет усыпанное дукатами дерево. Мои сомнения укрепил уже упомянутый вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко, считающий, что от такого вложения в ближайшие годы не только никакого дохода не получишь, но и убытки можешь понести.

Если кризис продлится и в этом, и в следующем году, стоимость земли упадет в разы, а по окончании лихолетья будет возвращаться на исходные позиции очень медленно - не факт, что и за пятилетку вернется. Да к тому же земля - товар не очень-то ликвидный, пока найдете покупателя, может не один год может пройти. А затраты сил, нервов и времени на демонстрации покупателям... Словом, овчинка выделки не стоит.

"Бедняки"- особняки

За время кризиса многие коттеджи в окрестностях столицы подешевели больше, чем киевские квартиры. Число таких "бедняков"-особняков быстро растет. И неудивительно, в основном их владельцы - предприниматели средней руки, срочно избавляющиеся от домов по разным причинам: бизнес не заладился, банк на развитие дела кредит не выдал или же нечем погасить ипотечный заем. Вот почему такие хоромы часто продаются ниже себестоимости, составляя достойную альтернативу "первичке" в коттеджных поселках.

Итак, приценимся. Просторный (250 кв. м) дом в Новопетровцах отдают за $160 тыс. - в 2-2,5 раза дешевле, чем он стоил до кризиса. Минимум втрое по сравнению с сентябрем "усохла" цена особняка в Гореничах - $140 тыс. за 320 "квадратов". А вот и старый знакомый - коттедж в Вите-Почтовой (230 кв. м), который "висит" уже 2 месяца, хотя цена упала со $140 до $130 тыс.:- это в 3-4 раза меньше докризисной.

Интересно, пойдут ли на аналогичный "демпинг" застройщики коттеджных поселков? "Думаю, да - говорит независимый аналитик Руслан Кизлайтис. - Если не продаешь коттедж за год, то теряешь $400/кв. м на его охране и обслуживании. И, поскольку сейчас коттеджи почти не берут, застройщики будут вынуждены для оживления спроса скинуть цены в 2,5-3 раза - до $600-700/кв. м".

Ему возражает ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий: "Не думаю, что застройщики таких поселков будут массово снижать цены, поскольку их главное достояние - земля в удобном месте, а не сами дома. Просто будут меньше строить и продавать, пока не закончится кризис".

Аренда: самая доступная -по $200, а будет и по $120

Тысячи квартир месяцами "висят" на рынке недвижимости в тщетном ожидании покупателей. Отчаявшись их продать или не желая отдавать за бесценок, многие хозяева переключаются на сдачу в аренду - дескать, переживем кризис, дождемся нового всплеска спроса - а уж тогда сорвем куш на продаже.

По данным независимого портала MEGET, только за прошлую неделю количество сдаваемых квартир выросло на 7,5%. Однако при таком лавинообразном росте предложения, как мы убедились, "тарифы" на съемные "метры" остались на уровне января. Зато появилось гораздо больше недорогих "хатынок". Отобрав несколько вариантов, редакция связалась с риелторами, представляющими интересы владельцев, и попросила их спрогнозировать, что будет с ценами весной.

$200=1600 грн.

Брокер из агенства недвижимости "Практика риелти" Александр Поляков откровенно рассказал, что проходящая через него 29-метровая "единичка" - не ахти: ремонт по ней плачет, мебели нет. Зато уместен торг в пределах 100-200 грн. "Спрос по сравнению с декабрем заметно упал, хорошо, если в неделю пристроишь 1 квартиру, - откровенничает специалист. - И все же, мне кажется, весной аренда не подешевеет: все новостройки стоят, "вторичка" почти не продается - люди останутся квартиросъемщиками".

Замечаете противоречие? Пусть даже не меньше станет постояльцев, но при растущем-то предложении и падающем спросе вряд ли хозяева устоят - придется им в борьбе за клиентов идти на уступки.

$220. Выставленная за валюту 40-метровка, по словам риелтора И. из агенства недвижимости "Огни Троещины", - просто сказка: отменно меблированная, с TV, холодильником, интернетом. "Торговаться всегда можно, особенно если хозяин уже устал от просмотров, но причин для массового удешевления я не вижу, - говорит брокер. - Станут возвращаться из-за границы украинцы, потерявшие там работу, весной в Киев потянутся строители, если стройки оживут: спрос на аренду вырастет".

Аргументы не выдерживают критики. Гастарбайтеры - в основном уроженцы Западной Украины, чего ради им в Киев ехать, где с работой тоже напряженка? Да и стройки весной уж точно не оживут, в лучшем случае - осенью.

$234=1800 грн. Интересно, что брокеры обеих квартир, выставленных за такую цену (одна - "полный фарш", другая - почти пустая), оказались единомышленницами. Валентина Гурняк из АН "Грааль-Р" говорит: "Оживления нет и не предвидится. Многие квартиры по 2 месяца "висят", хозяева теряют деньги.

Некуда им деваться: будут уступать, я думаю - на треть от заявленной цены". "Спроса мало, и денег у людей все меньше, так что, считаю, за весну аренда подешевеет в среднем на 30-40%. Появятся квартиры и по $120", - полагает Неля И. из АН "Феникс-2000".