Что будет c рынком недвижимости Киева

На вторичном рынке – застой. На первичном продавцы изо всех сил держат цены. Длинной и дешевой ипотеки нет и в ближайший год не ожидается. Что из этого следует для покупателя? Правильно, широкий выбор и возможность торговаться.

На украинском рынке недвижимости по-прежнему доминирует покупатель. Девальвация и нестабильность в банковском секторе?

Да, действительно, они натолкнули многих украинцев на мысль «освоить» свои валютные сбережения путем покупки недвижимости.

Вот только ситуация в стране мало располагает к таким инвестициям. «Число просмотров выставленных на продажу квартир резко выросло по сравнению с зимой и весной, но сделок до обидного мало», – говорят риелторы в один голос. Им вторит статистика: число сделок на столичном вторичном рынке в июле и августе составило 642 и 536, а на первичном – 806 и 621 соответственно.

Конечно, сейчас играет такой фактор, как спрос со стороны небедных мигрантов из зоны АТО. Но штука в том, что активность «гостей столицы» привела к росту ставок аренды, но не цен.

Сделки по покупке тормозятся политической неопределенностью, снижением деловой активности, а также отсутствием жилищного кредитования и вымиранием рассрочек у застройщиков. Если и были иллюзии по поводу того, что «дно» уже пройдено, они быстро тают.

Снижение количества сделок неминуемо вынудит как застройщиков, так и владельцев «вторичного» жилья развернуться к покупателям лицом.

Строят осторожно

Девелоперы начинают новые проекты неспешно и взвешенно. «Если за первые шесть месяцев текущего года в Киеве появилось 16 новостроек, то за июль и август – 7 новых новостроек. И еще 5 будут запущены в сентябре-октябре. Итого за восемь месяцев 23 новых проекта на 6500 квартир», – рассказала в ходе конференции Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solution.

В Киеве наиболее активно застраиваются Голосеевский и Днепровский районы. Появляется новое жилье и на Печерске, в то время как в Деснянском и Подольском районах застой – там предложение квартир минимально. Зато пригород разрастается как на дрожжах.

«В прошлом году прирост новых квадратных метров в городах-спутниках достиг 84%. За первое полугодие этого года он составил 120%», – подсчитывает Ярослава Чапко.

Причина осторожности девелоперов – низкий спрос, который, в свою очередь, охлажден социально-экономической и валютной нестабильностью в стране. И если еще в апреле-марте застройщики открыто декларировали привязку к «старому» курсу на уровне 8 грн./долл., то сейчас они подтягивают цены к текущей стоимости гривны.

«Раньше себестоимость квадратного метра и цена его реализации были почти равны, а на сегодня себестоимость выросла как минимум на 50% от той дельты, на которую девальвировала гривна», – подчеркнул Олег Перегинец, управляющий партнер компании Kiev Standard, выступая на круглом столе по недвижимости. Соответственно, цены на новые квадратные метры могут вырасти почти в полтора раза.

При этом интересы покупателей все больше смещаются в сторону более дешевого жилья. Например, весной инвестор был готов платить 1500 долл./м2 в бюджетной новостройке, а сейчас – не более 1000 долл. В бизнес-классе покупатели рассматривают предложения не более 2200 долл. (ранее – до 3000 долл.), а в премиуме – до 4000 долл. за «квадрат». Хотя в начале года были готовы отдать застройщику и 5000 долл./м2.

Девелоперы со своей стороны перестали стрелять «в белое», а тщательнее изучают настроения потенциальных покупателей перед запуском новых проектов. Как следствие, качество жилья становится выше, а его окупаемость – быстрее.

Покупатели, со своей стороны, все чаще выбирают недвижимость для заработка, предпочитая сдавать квадратные метры в аренду. Именно этим эксперты объясняют растущий спрос не только на малогабаритные квартиры (площадью от 20 до 40 кв. м), но и на более просторное жилье, до 80–120 кв. м. Оно сдается в виде хостелов или так называемых «share houses». То есть современных коммуналок, где уживается по несколько семей.

Вопрос скидок очень индивидуален. И для того, чтобы получить дополнительные дисконты, нужно иметь весомые аргументы для давления. Например, моментальную оплату полной суммы или возможность купить нескольких квартир. Тогда можно выдавливать из девелопера скидку до 15–20%.