Игра в минус

Ценовой пузырь на мировом рынке жилой недвижимости лопнул. Особенно подешевеют квадратные метры в тех странах, где недвижимость последние пять-восемь лет дорожала высокими темпами

По данным Global Рroperty Guide, со II квартала 2008 года темпы роста цен на недвижимость падают практически во всем мире - исключение составляют лишь Китай, Словакия и Болгария.

Большинство аналитиков уверены, что ничего катастрофического не происходит. Стоимость жилой недвижимости падала и в 1960-х, и в 1970-х, и в 1990-х, но после обвала практически всегда следовал рост цен.

Однако тем, кто, желая заработать, купил на пике роста цен кондо в США, виллу на побережье французской Ривьеры или квартиру в Киеве, — не позавидуешь. Вероятнее всего, такая недвижимость подешевеет минимум на 30–50% и вернется к прежнему уровню стоимости в лучшем случае спустя три-пять лет после окончания кризиса. Причем прогнозировать, когда мировая финансовая система выйдет из пике, сейчас не берется никто из экспертов. Как, впрочем, и предсказывать, насколько в итоге упадут цены на жилье.

При нынешнем обвале цен можно проследить определенную закономерность. К примеру, во II квартале по темпам падения лидировали страны Балтии, США и Великобритания. Только за апрель—июнь жилье в этих государствах потеряло от 4% до 8% от стоимости, данные Global Рroperty Guide. Но такими процентами падение не ограничится — недвижимость в этих странах явно переоценена.

С 1995-го жилье в Англии в среднем подорожало более чем на 250% — квадратный метр квартиры класса люкс в пересчете на евро стоит около 19 тыс. Рост цен в крупных городах Соединенных Штатов Америки с 1996-го по 2006-й составил от 112% в Миннеаполисе до 264% в Лас-Вегасе. Сейчас стоимость жилья в центральных районах мегаполисов США в среднем $14,8 тыс. за квадрат.

Недешевая жилая недвижимость в Латвии (EUR4,5 тыс. за кв. м), Литве (EUR3,5 тыс.) и Эстонии (более EUR2,8 тыс.). В каждом из этих государств падение спроса в связи со сворачиванием кредитования усугубилось распродажей банками заложенных домов и квартир. Эксперты прогнозируют, что к началу 2009-го жилье в большинстве этих стран будет вдвое дешевле, чем до кризиса.

Меньшими темпами в этом году дешевело жилье в Финляндии, Греции и жильё в Испании — квартальное падение цен не превышало 1–2%. По прогнозам экспертов, в ближайший год недвижимость в этих странах может подешеветь на 30%. Примерно с такой же скоростью во II квартале снижались цены и в Украине — по данным Global Рroperty Guide, в апреле—июне украинский рынок просел всего на 0,6% (в компании учитывают стоимость квартир только в центральных районах Киева).

На первый взгляд премиальная недвижимость в столице Украины (EUR2,8 тыс. за кв. м) в разы дешевле финской (EUR6,4 тыс.), греческой (EUR6 тыс.) или испанской (EUR4,3 тыс.) и теоретически значительно подешеветь не должна.

Однако в Финляндии, Греции и Испании за последние 10 лет рост цен на все типы жилья не превышал 100%, а в Украине с конца 1990-х квадратные метры подорожали в 5–10 раз. Кроме того, к примеру, в Финляндии практически нет спекулятивного рынка, подогреваемого ипотекой. Государство субсидирует аренду социального жилья, и покупка собственной городской квартиры — скорее роскошь, нежели необходимость. А в Греции и Испании погоду на рынке пока делают состоятельные пенсионеры из стран Северной Европы.

Ни социальным жильем, ни спросом со стороны иностранцев Украина похвастаться не может, так что недвижимость у нас будет дешеветь быстрее, чем в этих странах. Если во II квартале цены в Киеве просели всего на 0,6%, в III падение составило уже 4–5%, а в IV столичные квартиры подешевеют минимум на 6%.

Исключением из общего правила в Европе стали только Словакия и Болгария — даже сейчас недвижимость в этих странах продолжает дорожать довольно высокими темпами: на 4% во II квартале. Эксперты объясняют рост цен интересом жителей ЕС к Черноморскому побережью Болгарии и горнолыжным курортам Словакии. Практически все аналитики по итогам 2008 года прогнозируют минимум 15%-ный рост цен на болгарскую и словацкую недвижимость.

Скорее всего, в 2008-м все так и будет. За последнее десятилетие жилье в этих странах подорожало лишь на 50–60% — меньше, чем в любой другой стране ЕС. Причем пик роста пришелся на два минувших года: до этого ни болгары, ни словаки не были избалованы ипотекой. Даже недвижимость премиум-класса здесь одна из самых дешевых в Европе (EUR2,2 тыс. и EUR1,4 за кв. м соответственно).

Но интерес к этим странам со стороны спекулянтов (квартиры и виллы в Болгарии и Словакии активно скупают англичане, россияне и даже американцы), скорее всего, приведет к дальнейшему росту цен, а затем и к обвалу. Так, как это уже произошло на родине скупщиков болгарских и словацких квадратных метров.