Кризис квартирного вопроса

Заоблачные цены на жилье сегодня мало кому по карману. Разве что, по выражению персонажа фильма «Гараж», «продать родину», а взамен приобрести квартиру. Меж тем, в среде потенциальных покупателей крепнут ожидания, что идущий финансовый кризис позволит задешево обзавестись недвижимостью.

Насколько эти ожидания оправданы, мы поинтересовались у эксперта по недвижимости Виктора НАЗАРОВА, который еще в 1985 году стал учредителем Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.

- Виктор Семенович, объясните, что же такое рынок недвижимости?

- Рынок недвижимости – понятие достаточно обширное. Это и земля, и дачные участки, и жилье (дома, квартиры), и коммерческая недвижимость (магазины, заводы и пр.).

Если говорить о земле, то земли сельхозпредприятий «распаеваны», а работники получили свой пай. В личном крестьянском хозяйстве человек может иметь до двух гектаров земли. Эту землю он волен продать на законных основаниях через нотариальную контору после оценки ее стоимости. Причем цена одного гектара сейчас достаточно высокая – 50-70 тысяч гривен. Менять целевое назначение сельхозугодий нельзя. Но городскому человеку сельхозугодья не нужны. Поэтому я полагаю, что вас больше интересует рынок жилья.

Покупкой-продажей его занимаются агентства недвижимости. Какие-то из них специализируются на коммерческой недвижимости, в том числе и на той, которая встроена в жилые здания. Другие специализируются исключительно на жилье. Третьи занимаются и тем и другим.

- Есть ли у нашего рынка жилья характерные отличия от западного рынка?

- В отношении цены наш рынок недвижимости был раздут как мыльный пузырь. Спрос на жилье у нас всегда существовал, а тут пришли деньги, в том числе и иностранный капитал, которые хоть и под большие проценты можно было инвестировать в строительство.

Население крупных городов, к которым относится и Донецк, постоянно пополняется рабочей силой из более мелких населенных пунктов. Приезжие покупают жилье. Конечно, это жилье доступно лишь части из них, например, тем, кому удалось заработать деньги на рынке газа, бензина, в торговле.

Главное отличие нашего рынка от западного – непрозрачность, тайна. Я объясню это только на одном примере. Наверное, вы давно обратили внимание на обилие магазинов и офисов, которые разместились на первых этажах жилых домов. Эта тенденция понятна, так как жить на первом этаже неудобно, гораздо рациональнее разместить там парикмахерскую или магазин.

Казалось бы, и покупатель рад улучшить свои жилищные условия, и продавец готов заплатить на 30, а то и 100% больше, чем стоит квартира в этом доме. Но попробуй ты это сделать! Для нового собственника квартиры, который пытается перевести ее в нежилой фонд, начинаются все муки ада.

С одной стороны, этот процесс связан с такими усилиями и такими деньгами, о которых простой смертный даже не догадывается. С другой, предпринимателю приходится налаживать отношения с жильцами дома, которые становятся его соседями. Возможно, что-то отремонтировать в доме, во дворе.

С приватизацией подвалов дело обстоит не легче. Надо приложить космические усилия и вложить космические деньги, хотя подвал зачастую замусорен, загажен, залит водой и стал прибежищем бомжей и кошек.

Для города это стало одной из самых злободневных проблем, и большинство горожан так или иначе втянуты в такие отношения то ли на одной, то ли на другой стороне. Механизм настолько усложнен, что задачу удается разрешить только через суд, что, конечно же, ненормально.

- Велика ли доля криминала на этом поле?

- Криминала море. О нем нам то и дело рассказывают СМИ. Запах легкой наживы привлекает жуликов и негодяев. Но я за все годы своей деятельности ни разу не попадал в истории с выселением алкоголиков, одиноких стариков или деклассированных элементов.

Правило здесь одно: если пришел человек с доверенностью и вызвал хоть малейшее сомнение, то надо тысячу раз проверить или сразу отказаться. Чтобы в дальнейшем не было больших моральных и материальных издержек. Но, к сожалению, на рынке недвижимости настоящих профессионалов немного.

- Сколько сегодня стоит квартирный метр жилья, и как складывается цена квартиры или дома?

- Если заглянуть в историю, то мы вспомним, что в 1994 году хорошая квартира в центре города стоила 10 тыс.ячдолларов. Сегодня за эти деньги можно купить разве что ванную комнату.

В центре Донецка один квадратный метр «сталинки» стоит 2,5 тысячи долларов. Площадью 50 квадратных метров оценивается в 120-130 тысяч долларов. «Брежневка» площадью 44-45 квадратов - 70-80 тысяч. Цена на «хрущевку» еще ниже. Парадоксально, но на рынке нового жилья один квадратный метр можно купить за две тысячи долларов. Таких предложений сейчас достаточно много.

Цены таковы, что мой знакомый, вернувшийся из Америки, был шокирован, когда ему пришлось купить сыну «хрущевку» за 100 тысяч долларов. Говорит, в США можно за 200 тысяч купить приличный дом, а за 500 тысяч вообще дворец. В Турции, в Анталии новый дом площадью 70 квадратных метров, оборудованный кондиционером и другими приборами, стоит 70 тысяч долларов. Вторичное жилье и того дешевле. А у нас за отремонтированную «хрущевку» площадью 58 квадратов просят 250 тысяч долларов.

- Вы говорите о разнице в цене на старое и новое жилье, а можно ли сравнить их качество?

- С точки зрения планировки квартир, новое жилье зачастую предпочтительнее. А чтобы оценить качество постройки, нужно пожить в новой квартире. Никто не станет спорить, что кирпичный дом, построенный при Советской власти для работников обкома партии, это качественная постройка. Но мы также знаем и о «пизанской башне», недавно выстроенной в центре Донецка, в которую никто не вселяется.

С другой стороны, когда квадратный метр новостроя стоил 600 долларов, все, кто мог, приобрел эти квартиры. А сегодня даже вложенные деньги не гарантируют, что строительство не будет заморожено. Экономический кризис не способствует строительству нового жилья.

- В течение долгого времени мы наблюдали рост стоимости жилья. В крупных городах, Москве, например, застройщики проводят так называемые «акции лояльности» по снижению стоимости жилья? Есть ли что-то подобное у нас?

- Да, за границей есть программы лояльности со стороны застройщиков или продавцов. У нас таких программ нет. Несмотря на то, что Донецк довольно крупный промышленный центр, с Москвой он сравнение не выдерживает. Ведь в белокаменной концентрируется огромный финансовый капитал и идет бурное строительство. С другой стороны, Донецк – достаточно закрытый город, куда строительным фирмам из других регионов попасть не так уж просто. Отсюда и отсутствие жесткой конкуренции.

- Коснулся ли кризис, потрясающий западные рынки, донецкого рынка жилья?

- С весны-лета нынешнего года наш рынок недвижимости «лежит». Более чем на треть снизилось количество сделок, то есть покупка-продажа недвижимости. Почему это произошло? Во многом из-за колебания доллара. Люди выставили на продажу, например, квартиру. Доллар то упал, то подрос. Одни стали снимать объекты с продажи, другие замерли в ожидании – а вдруг доллар вырастет снова.

Дождались до того, что он начал падать. А цену сбрасывать никто не хочет. Человек уже привык к тому, что его квартира стоит, предположим, 200 тысяч долларов, а тут ему предлагают втрое меньше. Поэтому рынок замер в ожидании перемен. Но это совсем не значит, что цены поползли вниз.

Может быть для тех, кто хочет просто поменять квартиру, колебания цен на рынке не губительны. Он продаст свою квартиру дешевле или дороже, зато и новую купит в соответствии с установившимися ценами. Но ведь кто-то хочет, продав квартиру, погасить долги, уехать за рубеж или собрать деньги на лечение. Что до прогнозов, то делать их пока не будем, ведь для оживления рынка жилья нужны какие-то дополнительные факторы. Посмотрим, как будут развиваться события.

Если будут серьезные потрясения, то ряд агентств по работе с недвижимостью могут просто перестать существовать. Не секрет, что в этой сфере присутствует много случайных людей, пришедших «срубить капусту». Ну и Бог с ними, потому что здесь, как и в любом деле, должны быть порядочные люди, которые понимают, что для успешной работы нужны лучшие человеческие качества. Ты помог человеку успешно купить квартиру, его радость стала твоей – и вы расстаетесь друзьями.