Стоит ли покупать недвижимость в Крыму

Недвижимость в Крыму даже в условиях кризиса может оказаться неплохой инвестицией. С начала года жилье на полуострове подорожало на 15-20%. Кроме того, курортная недвижимость всегда принесет выгоду владельцу, например, за счет аренды.

Текущий год оказался очень непростым для операторов строительного рынка. О кризисе в строительной отрасли заговорили и сами застройщики, очень долго его отрицавшие.

Но в некоторых уголках нашей страны покупку недвижимости все еще можно рассматривать как способ инвестирования. В частности, таковым уголком можно считать Южный берег Крыма. Во-первых, на побережье не так много земли для строительства, а спрос на нее большой, поэтому есть возможность "спекульнуть" участком.

Во-вторых, по оценкам операторов рынка, крымская недвижимость продолжает повышаться в цене: с начала года ее стоимость увеличилась примерно на 15-20% (выросли как "первичка", так и "вторичка").

И в третьих, всегда есть спрос на аренду жилья. Тем более, что Крым все еще остается и, скорее всего, будет оставаться востребованным местом отдыха как украинцев, так и россиян.

Любители отдохнуть в Крыму всегда находятся. Например, Андрей Малюк, гендиректор компании "Инкомтех-проект", провел отпуск на крымской земле в сентябре этого года в арендованном коттедже. По его словам, сутки в "домике" стоили $200. "Нас было трое взрослых и пятилетний ребенок. На мой взгляд, $200 на четверых - это не так уж много.

На продукты с вином и всякими излишествами (например, делали барбекю во дворике коттеджа) потратили от силы $500-700 за десять дней, плюс расходы на бензин - примерно $200. Итого: десять дней хорошего отдыха для всей семьи обошлись примерно в $2900", - подсчитал расходы г-н Малюк. Если сравнить со стоимостью отдыха в крымских пансионатах, где вода подается нерегулярно, тонкие стены и столовское питание, то получается не так уж и дорого.

К примеру, за место в стандартном номере пансионата "Прибрежный" за сутки придется заплатить примерно $60 (в гривневом эквиваленте). То есть за десять дней четыре человека потратили бы $2400. А качество отдыха было бы совсем другим. "Коттедж со всеми удобствами, сауной, небольшим бассейном находится в очень хорошем и зеленом месте с видом на море. До пляжа было всего 130 ступенек, и спускаться к морю, и подниматься обратно было совсем не сложно даже для моей мамы", - вспоминает Андрей.

За съем однокомнатной квартиры с мая по сентябрь включительно в тех же местах потребуется заплатить $40-50 в сутки, в "межсезонье" - примерно $25/сутки. "Двушки" в разгар сезона могут стоить $80-250 в сутки, в остальное время года, за исключением новогодних и рождественских праздников, - $40-80 в сутки. Аренда домов и коттеджей летом обойдется в $250-1000 в сутки, в межсезонье - от $150 в сутки. Получается, что даже за неделю сдачи жилья летом можно заработать не менее $280.

Крымский новострой

Как сообщил "Деньгам" гендиректор инвестиционно-девелоперской компании "Каскад" Анатолий Шахновский, за январь-июнь 2008 года строительные организации АР Крым выполнили строительных работ на 1179,4 млн. грн., это на 9% больше, чем за аналогичный период 2007 года. За шесть месяцев текущего года введено в эксплуатацию 102,6 тыс. м2 жилой недвижимости. Всего же в 2008 году планируется сдать 625,56 тыс. м2 жилья, что почти на 20% больше показателей 2007 года.

По данным инвестиционно-строительной компании "Антал-Сервис", сейчас на ЮБК на разных стадиях реализации находятся примерно двадцать новостроек. При этом, по словам руководителя отдела развития "Антал-Сервис" Виктории Летаевой, динамика стоимости жилья на первичном рынке недвижимости ЮБК схожа с динамикой киевского рынка новостроек высокого класса.

В Крыму, как подчеркивает г-н Шахновский, в основном строят жилье бизнес-, премиум- и де-люкс-классов. По мнению г-жи Летаевой, сейчас наиболее приятные перспективы у рынка элитной недвижимости на Южном побережье: "На строительство жилья этих классов ипотечный кризис, который является основной причиной снижения спроса, практически не влияет. Это подтверждается также примером отсутствия кризисных явлений на рынке жилья высоких сегментов недвижимости в США".

По словам г-жи Летаевой, покупателями недвижимости на ЮБК являются, в первую очередь, состоятельные граждане, которые не испытывают потребности в ипотечном кредитовании.

Впрочем, поговаривают, что не все из заявленных объектов отвечают требованиям вхождения в указанные классы и есть вероятность того, что ряд жилых домов перейдет в более низкие классы и более дешевые ценовые категории.

Что касается цен, то, по словам г-на Шахновского, самая дорогая недвижимость - в Ялте. Стоимость квартир в новостройках на курортах составляет $3000-5000. Но элитное жилье в центре Ялты дороже. Например, самый дорогой жилой комплекс в Крыму - "Черноморский" (Ялта, Никитском ботанический сад. Споры вокруг правомерности выделения земли вроде бы уже закончились. - Ред.). Жилой комплекс должен быть введен в эксплуатацию к 2010 году, сейчас квадратный метр в комплексе стоит от $18 тыс.

В Алуште, также как и в Ялте, преобладает элитная недвижимость с ценами "догоняющими" ялтинские - $2500-3500 за 1 м2. Впрочем, встречаются и более доступные предложения - до $2000 за 1 м2.

Севастополь также застраивается "элиткой" и все больше из военного порта превращается в курорт. По данным АН "Мультидом", бюджетного жилья там строится всего 10-15% общего числа новостроек. При этом спрос на жилье эконом-класса, по заверениям риелторов, большой. Недорогое новое жилье стоит в среднем $1500 за 1 м2, а вот цены на севастопольскую "элитку" составляют $2000-3000 за "квадрат".

"Вторичка"

В 2005 году программист Алексей с семьей сменил пригород Киева на Ялту. Продав "двушку" в городе-спутнике столицы за $50 тыс., он купил двухкомнатную квартиру в Ялте, правда, вдали от моря, за $45 тыс. Увы, но сейчас таких цен на вторичное жилье в курортном городе нет. За двухкомнатную квартиру в Ялте площадью 53 м2 сегодня потребуется заплатить как минимум в три--четыре раза больше.

По данным АН "Планета Крым", трехкомнатная квартира в Ялте с VIP-ремонтом (площадь - 140 м2) предлагается на продажу за $1 млн., то есть 1 м2 стоит более $7 тыс. "Двушка" в 107 м2 обойдется в $780 тыс. Впрочем, есть предложения и поскромнее. К примеру, есть трехкомнатная квартира (67 м2) за $280 тыс.

В Севастополе вторичное жилье дешевле. Двухкомнатную квартиру можно приобрести как за $90 тыс. (65 м2), так и за $320 тыс. (115 м2).

В Алуште (п. Партенит) однокомнатные квартиры предлагаются от $75 тыс. (34 м2) и до $160 тыс. (50 м2).

Частный сектор

Крым - не Крым без частных домиков. И хотя операторы рынка недвижимости отмечают, что постепенно хаотичное "точечное" возведение частных построек прекращается, а строительство организованных коттеджных городков развивается, все равно "неорганизованного" частного сектора в Крыму предостаточно.

Цены на "домишки" с видом на море и/или горы довольно серьезные. Например, в Массандре трехэтажный особняк на 20 сотках в 606 м2 продают за $1950 тыс., а отреставрированный дом в центре Ялты (467 м2) - за $2 млн. В Алуште усадьба в 601 м2 выставлена на продажу за $1999 тыс.

В Севастополе домики стоят чуть дешевле. За коттедж площадью 400 м2 просят $450 тыс., а за домик в Форосе (110 м2) - $380 тыс. Конечно, такие деньги продавцы хотят получить за современные шикарные особняки, которые имеют отличное месторасположение и превосходные виды из окон. Вполне реально найти жилье и по более "вменяемым" ценам. В частности, встречаются предложения о продаже домов со всеми удобствами за $150 тыс. Есть постройки и за $50 тыс., однако по таким ценам, как правило, продается либо очень старое жилье, либо дома на "проблемных" участках.

Земля

Как отмечает Виктория Летаева, земля на ЮБК стабильно дорожает. "В среднем цены варьируются от $10 тыс. (в горах) до $75 тыс. (с выходом на море) за сотку", - рассказала она. При этом, по словам г-жи Летаевой, с каждым годом все труднее отыскать участок земли с целевым назначением "под застройку", особенно для реализации масштабного проекта.

"На ЮБК сейчас действительно сложно найти большой земельный участок, который имел бы удачное месторасположение и необходимое целевое назначение", - подчеркнула эксперт. Такого же мнения о ситуации с землей в Крыму придерживает и г-н Шахновкий.

По мнению гендиректора ИДК "Каскад", из-за дефицита земли на ЮБК более интенсивно будут осваиваться другие районы Крыма, где пока и цены меньше, и местные власти лояльнее. "Будут развивать проекты на Северном побережье. Во-первых, стоимость земельных участков здесь в среднем в три раза ниже, чем на Южном побережье.

Во-вторых, в отличие от района Большой Ялты, где крайне сложно приобрести свободный участок, пригодный под коттеджное строительство район Северного побережья еще недостаточно освоен, и в настоящее время существует обширный рынок земли под коттеджное строительство", - считает он.

"Деньги" добавляют, что у северного Крыма есть еще одно преимущество - относительно небольшая вероятность того, что через месяц на купленном участке вырастет кирпичная "будочка" и какое-нибудь семейство крымских татар заявит на него свои права. Как правило, доказать через суд, что участок принадлежит добросовестному покупателю, а не представителям депортированного народа, удается.

Но снести "будочку" и выселить со своей земли непрошенных гостей даже с исполнительной службой сложно. Киевский юрист Татьяна именно по этой причине отказалась от покупки земли в Крыму. "Я очень хотела купить участок и построить на нем мини-гостиницу, - рассказала она "Деньгам". - Но узнав, что в случае чего, правовыми методами ничего добиться не удастся, отказалась от покупки".

Относительно защищенно в подобных местах себя чувствуют в основном "очень серьезные" покупатели, способные, в случае чего, нанять охрану или как-то иначе решить возникающие проблемы.

Всем остальным, лучше обратить взоры на север. С курортной точки зрения, на севере Крыма наиболее интересен Черноморский район. Землю в районе Армянска или Джанкоя можно покупать разве что под выращивание сельхозкультур.

Что касается цен, то в Севастополе (Байдарская долина) 25 соток можно приобрести за $150 тыс., или же по $6 тыс./сотка. В Форосе за 5 га просят $8 млн., (16 тыс./сотка). В Ялте на г. Могаби сотка земли продается за $15 тыс., а в пос. Голубой Залив - за $6 тыс. В Алуште за участок рядом с морем потребуется выложить $25 тыс. за сотку.

Все будет хорошо. Но недолго

"Перспективы рынка недвижимости Крыма велики и сравнимы только с перспективами киевского рынка. Большее количество строительных площадок расположено на территории Южного берега Крыма (ЮБК)", - отметила Виктория Летаева. Г-н Шахновский добавляет, что сегодняшний рынок недвижимости Крыма постепенно выходит на более высокий уровень развития, и основными приоритетами становится качество недвижимости. Впрочем, он уверен, что в нынешней непростой ситуации сделки будут совершаться только по тем объектам, которые выставлены по адекватным рыночной ситуации ценам.

Давать какие-то долгосрочные прогнозы риелторы не берутся. Тем не менее, привычно заявляют, что стоимость земли и недвижимости будет расти из года в год, причем опережая уровень инфляции. "Настолько значительное удорожание в основном происходит за счет естественного лимита земли в уникальном природном уголке при высоком уровне платежеспособного спроса со стороны состоятельных граждан разных стран. Поэтому политическая ситуация не в силах повлиять на естественное желание людей приобрести жилье на Южном берегу Крыма", - считает г-жа Летаева.

По мнению г-на Шахновского, сейчас говорить о "перегретости" крымского рынка недвижимости не приходится. "Можно прогнозировать колебания уровня стоимости в районе минус 0,5%-1% в месяц в основном за счет удешевления малогабаритного жилья, но с начала 2009 года ситуация может стабилизироваться", - считает он. При этом риелторы прогнозируют, что в ближайшие два-три года недвижимость на ЮБК может подорожать более чем на 50%.

Крымский дом!

Ориентировочная стоимость коттеджей в на ЮБК, тыс. $

Квартирка с видом на море

Ориентировочная стоимость квартир на ЮБК, $ за 1 м2

Итого: Вложения в недвижимость в Крыму все еще способны принести неплохую прибыль - только на сдаче жилья в аренду можно заработать более $1 тыс. в месяц. Но землю для инвестирования выбирать все-таки лучше на севере Крыма, где цены ниже, чем на ЮБК, а земли - больше.