Жизнь после стройки

Даже в затишье на рынке недвижимости армия ремонтных бригад и дизайнеров завалена работой. Хотя большинство фирм отметает любые проекты, доходность которых меньше 30%.

"Дизайнеры охотнее берутся за оформление квартир в 300 кв. м, строители не работают с площадями менее 100 кв. м. Что делать хозяевам небольшой жилплощади, непонятно", - разводит руками Александра Пендраковская, открывшая весной этого года компанию "21 день".

У ее владелицы уже есть повод для радости - дизайн-студия завалена заказами. В отличие от большинства своих конкурентов, фирма готова делать дизайн-проект и ремонт даже на 15 кв. м.

Идея специализироваться на вторичном рынке недвижимости пришла не сразу. "Я более пяти лет занимаюсь дизайном, и у меня появилось много заказчиков, желающих сделать ремонт в одной комнате. Семья накапливает $7-10 тыс. и хочет обновить детскую, спальню или гостиную. Мы решили воспользоваться этой спецификой украинского рынка", - говорит соучредительница фирмы "21 день".

Основная задача - свести к минимуму временные и денежные затраты на разработку и реализацию проектов - оказалась выполнимой. Компания предложила стандартные пакеты обустройства комнат, в стоимость которых вошли услуги по дизайну, ремонту, черновые и отделочные материалы, мебель, освещение, даже рамки для картин и цветы.

Цена пакета колеблется от EUR5 тыс. до EUR25 тыс. Заказчик может выбрать понравившийся ему вариант из 30 проектов. На работы фирма отводит три недели. "Столько времени достаточно для соблюдения технологий при ремонте", - утверждает Александра Пендраковская.

Конечно, на небольших площадях много не заработаешь. Ведь на дизайн одной комнаты, поиск предметов мебели уходит столько же времени, сколько и на всю квартиру. Но творчество удалось поставить на поток, и рентабельность бизнеса уже приблизилась к 12%. Это гораздо меньше, чем у многих коллег по цеху, но Пендраковская не жалуется: "Нам хватает".

Хороший аппетит

Большинство фирм рассуждает иначе, отметая любые проекты, доходность которых меньше 30%. Только в Киеве, где ежегодно сдается более 1 млн кв. м жилых площадей, строительно-ремонтным компаниям и различным бригадам достается рынок потенциалом в $300-800 млн. Цифры солидные, даже без учета коммерческой недвижимости. Неудивительно, что разбалованные строительным бумом дизайнеры и ремонтники не хватаются за любой заказ.

По данным Госкомстата, в 2007 году в Киеве было введено в эксплуатацию около 1,4 млн кв. м жилого фонда, что лишь на 8% превысило показатель 2006-го. Заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании "ТММ" Алексей Говорун, прогнозирует уменьшение объемов сданного в эксплуатацию жилья в 2008 году до 1 млн кв. м.

"Квартиры стали дешеветь. В надежде, что цены упадут еще больше, покупатели отложили на время приобретение недвижимости. В этом году у нас уменьшилось количество клиентов на ремонтные услуги на 15%", - жалуется директор компании "Проксима" Андрей Перебыйнис.

На рынок повлияло и летнее ослабление американской валюты вместе с подорожанием кредитов. "Обычно у нас заказывают дизайн-проект "Престижный", включающий разработку детального плана будущей квартиры с указанием расхода материалов и оценивающийся в $40-45 за кв. м. А из-за финансовой нестабильности заказчики стали экономить и перешли на стандартный пакет по $30-35 за кв. м", - призналась директор студии "Антонович Дизайн" Екатерина Антонович.

Казалось бы, небольшое затишье на строительном рынке должно было негативно отразиться на бизнесе архитекторов и строительных бригад. Но пока все стабильно: еле ощутимое снижение количества заказов компании компенсируют повышением стоимости услуг. В прошлом году расценки ремонтников подорожали в среднем на 20%, а с начала этого года еще на 10-15%. Компаний, обделенных клиентами, практически нет: объемы рынка, по оценкам директора компании "Архитектура и Технологии" (A&T) Алексея Чайки, как и в прошлом году, вырастут на 25-30%.

Азбука дизайна

Лишь 10% жилья, сдаваемого в эксплуатацию, имеет сегодня внутреннюю отделку. Не зная за что хвататься, больше половины новоселов обращаются к дизайнеру. "Они теряются в колоссальном выборе строительных материалов, мебели, не знают, на каком стиле остановиться. Им легче обратиться к специалисту, ведь собственные эксперименты обходятся иногда слишком дорого. Наши заказчики - владельцы квартир площадью 120-160 кв. м. в новостройках", - рассказывает Екатерина Антонович.

Часть потенциальных клиентов отсеивается после консультации, где становится понятной приблизительная смета услуг. К примеру, за дизайн-проект жилого помещения в 120 кв. м нужно выложить около $4-6 тыс. Отдельный счет - за сопровождение проекта архитектором или дизайнером, который будет не только следить за ходом ремонта в квартире, но и ходить вместе с хозяином жилплощади по магазинам. Каждый час его работы стоит от $100.

"Но заказчики зачастую обходятся без авторского надзора. Так удобнее всем: и студиям, которые избавляются от головной боли постоянного общения с клиентом и рабочими, и заказчикам, сэкономившим на услугах дизайнера", - объясняет Алексей Чайка.

Впрочем, некоторые ремонтные компании отказываются выполнять работы по чужому проекту без сопровождения архитектора, опасаясь, что все огрехи чертежа могут быть списаны на некачественное исполнение ремонта.

Готовность клиента не экономить на услугах архитектурного бюро - не гарантия, что за его заказ возьмутся в каждой студии. Именитых дизайнеров сложно соблазнить квартирой менее 100 кв. м, тем более заказом на дизайн одного помещения. "В пиковый сезон, когда за день удается подписать по 5-6 договоров, мы отодвигаем такие объекты на потом", - признается Екатерина Антонович.

Зато всегда найдется мелкая фирма, которая с радостью примет такой заказ. На рынке около двух сотен небольших игроков и индивидуальных дизайнеров. Стоимость своих услуг они оценивают в среднем в $15-20 за кв. м, чем и подкупают клиентов.

Нынче открывать дизайн-студии модно, как когда-то престижно было владеть салоном красоты. Нередко таким бизнесом занимаются выпускницы специализированных вузов, нанимая таких же неопытных сотрудников. "Но что самое удивительное, даже у таких компаний есть клиенты. Спрос все же превышает предложение", - говорят дизайнеры.

Со стороны этот бизнес выглядит простым в управлении, но это лишь видимость. "Поначалу нам очень не хватало опыта, что сказывалось на проектах: то не учли электроразводку, то указали материалы, отсуствующие на рынке. Не знали, сколько времени уделять клиенту, как часто с ним встречаться и нужно ли его постоянно сопровождать в походах по строительным и мебельным магазинам. Некоторые проекты еле выходили в ноль, а часть из них вообще оказывалась убыточной", - вспоминает Екатерина Антонович.

По оценкам игроков рынка, начальные инвестиции в бизнес возросли до $30-50 тыс. Дизайнеры с ностальгией вспоминают времена, когда достаточно было снять одну комнату, купить стол и компьютер, а встречи с клиентами проводить в кафе. Теперь нужен стильный офис, дорогая оргтехника, рекламная кампания и штат из профессиональных дизайнеров, чертежников, визуализаторов, менеджеров по работе с клиентами.

При грамотной организации бизнеса инвестиции в дизайн-студию можно вернуть уже через три месяца. "Но в отличие от ремонта и строительства, услуги по дизайну интерьеров никогда не принесут миллионных доходов, пусть у вас в компании сидит хоть 20 дизайнеров", - утверждает директор компании HDT Мария Вихарева. В лучшем случае фирмы зарабатывают $100-400 тыс. в год, выполняя в месяц в среднем 10-15 проектов. Индивидуальные дизайнеры могут рассчитывать на гораздо меньшие доходы. Даже самый опытный специалист способен одновременно вести не более 4 объектов.

"Этот бизнес хорош для 3-4 единомышленников, организовавших архитектурное бюро, но большой штат (более 20 человек) он уже не прокормит", - объясняет Алексей Чайка.

Тем не менее расширять поле деятельности за счет ремонтных услуг дизайнеры не спешат. Более того, они неохотно рекомендуют ремонтников своим клиентам. "Мы сразу предупреждаем заказчика, что не гарантируем качество их работ, а потому снимаем с себя всю ответственность за плохой ремонт. Ведь даже если прораб - хороший специалист, но состав его бригады постоянно меняется и уследить за качеством практически невозможно", - замечает Екатерина Антонович.

Ремонтно-строительные компании, два-три года тому начинавшие свой бизнес с побелки стен, напротив, не прочь освоить новые направления. Они постепенно расширяются, предоставляя услуги по проектированию, дизайну, а иногда и по озеленению. Клиенту удобнее получать в одном месте все: от проекта дизайна до отделки - и компании подчиняются диктату потребителя.

"Еще год назад, - рассказывает Алексей Чайка, - для того чтобы окупить затраты на содержание офиса, нам нужно было ежемесячно принимать заказы на ремонт 200 кв. м по $400, теперь - уже 360 кв. м по $500-600 за квадрат".

Услуги по дизайну помещений помогают привлечь новых клиентов. "Проектирование - это тяжелый хлеб, приносящий небольшие заработки. Но если клиента устроит разработанный нами проект, то реализовывать его он будет с нашей компанией", - подтверждают в A&T.

Коммерческий нюанс

Многопрофильные компании не рассчитаны на экономных клиентов, да они и не стремятся к их завоеванию. Целевая аудитория таких фирм - заказчики, готовые потратить на ремонт $600-1000 за кв. м. На рынке жилья крупных игроков интересует только элитный сегмент.

Компании пытаются обойти бригады и в сфере коммерческой недвижимости. Чтобы выйти на обороты в миллион долларов, они отсекают даже средние объекты и сосредотачиваются на работе исключительно с крупными проектами (минимальная планка - 300 кв. м) в сегменте коммерческой недвижимости. К примеру, бюро А&Т, специализирующееся на ремонтах в частном секторе, свело их к минимуму. Такие работы занимают всего около 10% от общего количества заказов. Постепенно переводят свою деятельность в пользу офисов и в компании HDT.

С точки зрения заработка на одном квадратном метре, квартиры выигрывают (стоимость ремонта в офисах в среднем составляет $400 за кв. м, а в квартире она на $100-150 выше). Но работать на рынке коммерческой недвижимости все же проще.

"У компаний, как правило, четко определены требования по количеству рабочих мест, насыщенности офисных помещений, а главное - они ограничены в сроках. 3-4 месяца - и помещение должно быть сдано. Выполнение же заказа частного лица затягивается на долгие месяцы, а то и год, из-за чего съедается весь дополнительный эффект от работы с жильем", - объясняет Мария Вихарева.

Выйти на рынок коммерческой недвижимости новой компании не так просто. От договоренностей с нужными людьми зависит успех компании в офисном сегменте. А&Т, например, не отрицает, что своим оборотом обязана "широкому кругу контактов" собственников, сумевших вовремя оказать протекцию фирме. Так, среди ее клиентов появилась компания IP Net, с директором которой был знаком один из соучредителей ремонтно-строительной фирмы. Получить общественную зону Дипломат Холла удалось благодаря тесным связям девелоперской компании, строившей офисный центр, и одного из владельцев А&Т.

Молодой компании без протекции в сегменте ремонта офисных помещений делать нечего - не поможет ни большой рекламный бюджет, ни опыт выполнения проектов. "Владелец офиса доверит деньги только фирме со сложившейся репутацией. Представьте, приходит к вам абсолютно незнакомая компания и говорит: мы сделаем ремонт в вашем офисе площадью 400 кв. м, только дайте $160 тыс. аванса на покупку материалов и еще $40 тыс. на работы.

Сомневаюсь, что заказчик сразу же пойдет за деньгами. В то же время известная на рынке фирма может и за собственные оборотные средства реализовывать проект, если, конечно, доверяет клиенту. Это только увеличивает лояльность заказчика", - говорят в А&Т.

Загородный клондайк

Отделка коттеджей - хороший источник доходов. В некоторых ремонтно-дизайнерских фирмах доля заказов владельцев частных особняков возросла до 50-70%. Отношение к загородному дому исключительно как к даче, куда ездят только на выходные, постепенно меняется.

Усадьбы, воспринимаются как родовое гнездо, где вырастет не одно поколение, а потому к его обустройству подходят со всей тщательностью, не жалея средств и времени. С одной стороны, щедрость клиентов не может не радовать ремонтников, но с другой - реализация таких проектов длится минимум шесть месяцев, а иногда и годы, за которые на объекте успевает поработать не одна бригада.

В коттеджах стоимостью от $300 тыс. застройщики не рискуют проводить отделочные работы - вкусы покупателя сложно предугадать. "Как-то мы попали в коттеджный поселок на Обуховской трассе. Первое, что бросилось в глаза, - зияющая дыра в стене одного из таунхаусов. Оказалось, владелец дома затеял перепланировку", - рассказывает партнер консалтинговой компании "Диалог Классик" Артем Новиков.

По его словам, застройщики поселков еще на этапе продажи дома предлагают услуги своих дизайнеров и ремонтных бригад. В некоторых случаях специалисты входят в структуру девелопера. Под родительской опекой застройщика ремонтные фирмы чувствуют себя вполне уверенно, поскольку у них законтрактовано сразу несколько объектов. Но все чаще застройщики привлекают бригады с рынка.

"Если раньше строительством коттеджей занимались опытные и финансово мощные компании, то сейчас рынок заполнили мелкие игроки, которые не всегда могут позволить себе содержать еще и ремонтные бригады", - говорит Артем Новиков.

Владельцы домиков у моря, где они собираются проводить не более 3-4 недель в году, придают не такое большое значение интерьерным решениям. Заказчик выбирает один из 4-5 типовых вариантов дизайна, предложенных застройщиком, еще на стадии продажи объекта, доверяя все хлопоты по отделке девелоперу.

Впрочем, ряд факторов делают сегмент коттеджной недвижимости не столь привлекательным для фирм. Индивидуальные застройщики часто сталкиваются с проблемой прокладки коммуникаций (газа, водопровода, электричества). "Иногда она занимает больше года, и инженер вынужден приостановить проектные работы, пока не проведут коммуникации. Тем не менее он обязан появляться на объекте хотя бы раз в неделю", - замечает Алексей Чайка.

Запятнанная репутация

Ремонтно-строительным фирмам принадлежит не более 30% рынка услуг по ремонту, остальные 70% делят между собой многочисленные бригады. В Киеве, по оценкам Андрея Перебыйниса, их около тысячи, в то время как легально оформленных компаний - 200-300. Популярность вольнонаемных рабочих можно легко объяснить: их услуги на 30-40% дешевле, чем у фирм. Бригады с хорошими рекомендациями - на рынке в большом дефиците, заказы их расписаны на несколько месяцев вперед.

Организация ремонтного бизнеса не требует больших инвестиций. По оценкам Андрея Перебыйниса, на создание бригады достаточно и $2-4 тыс. Сложность в другом - собрать коллектив, ведь конкуренция на рынке высока, а рабочих не хватает. "Бригады почти всегда недоукомплектованы. У них нет электриков, сантехников, зато много гипсокартонщиков (это самый легкий вид работ, его под силу освоить каждому), столяров, маляров, каменщиков", - говорит директор Проксимы.

При этом одни бригады занимаются преимущественно работами с растворами (делают стяжку, штукатурят, белят), а другие специализируются на монтаже (стелят ковролин, укладывают ламинат, паркет, делают потолок, собирают гипсокартон). Прорабы, организующие рабочих, берут за посредничество приблизительно 25% от стоимости услуг. Грамотный менеджер способен вести не более двух бригад одновременно, поскольку и сам нередко выполняет часть ремонтных работ. Лишь 10-15% прорабов выводят свой бизнес на новую орбиту, создавая полноценные ремонтно-строительные компании.

Бригадный бизнес, как правило, связан со вторичным рынком. К тому же, если строительные фирмы не берутся за ремонт квартир площадью менее 100 кв. м, то найти мастеров на небольшой объект, хоть и трудно, но можно. Правда, нет никакой гарантии, что получив более интересный заказ, мастера в один прекрасный день не оставят клиента один на один с ремонтом. Особенно высок риск потерять маляра и плиточника, чьи работы оказываются наименее рентабельными при выполнении мелких заказов.

"Бригада, которую мы наняли для ремонта в однокомнатной квартире, сначала резво взялась за дело. Меньше чем за неделю разломали полы, сантехнику и зачистили стены, а потом все вдруг застопорилось. Прораба удалось вызвонить лишь через несколько дней. Оказалось, ему предложили более выгодный заказ, и он решил снять людей с объекта", - рассказывает владелец квартиры на Позняках. Аванс ему так и не вернули.

"Разница в цене ремонтных услуг бригад и фирм иллюзорна. Сначала они якобы что-то делают под присмотром бригадира, потом переделывают по требованию собственника квартиры, у которого сдают нервы уже на второй месяц. После завершения всех работ хозяева жилья подсчитывают затраты и получается, что из-за покупки дополнительного материала и всевозможных переделок бюджет ремонта увеличился на 30-40%", - объясняют в строительных компаниях.

Рук не хватает

В Украине дефицит синих воротничков

По данным портала, спрос на услуги штукатуров, слесарей, монтажников, паркетчиков за последний год вырос на 30-40%. На 18 вакансий - один соискатель.

"Рынок не пополняется мастерами, особенно не хватает разнорабочих. Никто не хочет браться за вынос строительного мусора, разгрузку и погрузку. Такие работники на вес золота, поэтому рабочие безнаказанно опаздывают или вообще не выходят на работу. Мы не можем позволить себе такую роскошь, как увольнение", - говорит директор компании "Проксима" Андрей Перебыйнис.

Основные причины, вызвавшие дефицит кадров, - непопулярность рабочих специальностей среди выпускников школ конца 1980-х - начала 1990-х и отток украинских рабочих за рубеж. Впрочем, как считают в Государственной службе занятости, трудовых мигрантов из Украины не так много, чтобы повлиять на отечественный рынок труда, а в нехватке мастеров виноваты сами работодатели и их нежелание оплачивать работу специалистов достойно.

"У компаний, готовых платить по $600-1000 в месяц в Киеве и $400-500 в регионах, проблем с поиском персонала нет, - уверяют в службе занятости. - Но большинство хозяев хотят, чтобы на них работали за тысячу гривен. Такие вакансии заполнить действительно трудно".