К даче в придачу...

Сделки по дачным участкам, расположенным в черте Киева и ближайших к столице пригородах, практически замерли. По мнению риэлторов, это произошло как из-за жадности собственников наделов, цены на которые достигли космических высот, так и благодаря массе подводных камней, с которыми сталкиваются покупатели при оформлении прав собственности и строительстве домов.

Активность на этом рынке недвижимости пока наблюдается только на дальних подступах к столице, где садовые наделы самые дешевые.

Дачники разбогатели

Высокий спрос на расположенные в Киеве и области земельные наделы под строительство индивидуального жилья затронул и сегмент дачных участков. Как отмечают риэлторы, на протяжении последних двух лет эти земли начали пользоваться высокой популярностью среди покупателей, что в первую очередь объясняется их относительно низкой стоимостью.

Вице-президент ассоциации «Земельный союз Украины» Руслан Вдовенко утверждает, что на дачном участке можно построить такой же дом, как и на земле с целевым назначением под жилую застройку, поэтому их стали использовать не только как место для летнего отдыха, но и для проживания круглый год.

«Единственная проблема в том, что садовые товарищества не имеют статуса населенного пункта, а значит, получить прописку в них невозможно. Этим и объясняется более низкая цена соток, которая на 10–40% дешевле, нежели в расположенном по соседству коттеджном городке», — объясняет он.

Подтверждает это и директор инвестиционной компании «УКР. РЕСУРСЫ» Виктор Дубас, по словам которого надел в дачном кооперативе, расположенном в 12 км от Киева по обуховскому направлению, стоит $7 тыс. за сотку, а под застройку в той же зоне — $12–15 тыс.

Руслан Вдовенко приводит пример поселка Гавриловка (Вышгородский р-н Киевской обл.), где в самом населенном пункте земля стоит $4 тыс./с., а в садовом товариществе по соседству — $3 тыс. «Цены могут и сравняться, если в каком-либо районе предложение невелико», — отметил он.

В специализированных агентствах недвижимости добавляют, что интерес к дачам рос пропорционально увеличению цен на обычные земельные участки. Ведь средняя величина наделов под индивидуальное строительство варьируется в пределах 10–25 соток, тогда как в садовых кооперативах составляет, как правило, шесть соток, что делает их более доступными.

«Например, в населенном пункте, расположенном в 30 км от Киева, 0,2 га сейчас стоит не менее $100 тыс., что для большинства клиентов является неподъемной суммой. Но меньших наделов там попросту нет. Зато в расположенном по соседству дачном кооперативе даже при одинаковой стоимости сотки площадь под застройку можно купить за $30 тыс.», — говорит старший риэлтор АН «Белгравия» Андрей Несен.

Эксперты также отмечают, что росту популярности дач способствовало и то, что большая часть садовых товариществ расположены в живописных местах (возле лесов, по соседству с водоемами) и имеют хотя бы минимальную инфраструктуру — подъездные дороги и электроснабжение. А вот многие предлагаемые к продаже участки под индивидуальное строительство, распаеванные в последние годы и позиционируемые продавцами как наделы в коттеджных городках, на деле представляют собой бывшие сельхозугодия, имеющие коммуникации лишь в воображении риэлторов.

Спрос упал

На сегодняшний день в столице и ее пригородах насчитываются более 80 дачных и садовых товариществ, из которых около 30 расположены в черте Киева. Суммарно они занимают порядка 3,5 тыс. га, из чего можно сделать вывод, что на этих землях расположено примерно 50–60 тыс. участков. По оценкам риэлторов, доля таких наделов в общем объеме предложения на рынке земли под жилую застройку достигает сегодня 20–25%, а разброс цен составляет от $700 до $40 тыс. за сотку, в зависимости от удаленности от Киева и популярности места.

«Например, дачные наделы в Боярке стоят $8–10 тыс. за сотку, в Белогородке — $10–12 тыс. Но на аналогичном расстоянии от столицы есть предложение и по $6 тыс.», — говорит директор агентства недвижимости «Спарта» Владимир Михайленко. В то же время участники рынка констатируют, что с нынешнего лета рост стоимости наделов, расположенных в Киеве, приостановился и активность покупателей резко упала.

По словам председателя дачного кооператива на Осокорках, если в 2006–2007 гг. к нему стояла очередь покупателей, которые буквально упрашивали найти продавца, то сейчас ситуация изменилась с точностью до наоборот. «Сегодня у меня есть несколько пенсионеров, которые готовы продать свои шесть соток, но нет желающих их приобрести», — отмечает он.

Не лучше ситуация и у садоводов в непосредственной близости от столицы. «Стоимость наделов как под дачи, так и под индивидуальное строительство достигла своего апогея. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию», — считает Виктор Дубас.

Участники рынка говорят, что сейчас наблюдается явный дисбаланс спроса и предложения. «В этом году только в Ирпене людям выделяли земли больше, чем за последние пять лет», — признается риэлтор агентства недвижимости «Ани». Количество объявлений о продаже участков под застройку в Киевской области на сайтах и в прессе уже исчисляется тысячами, и нужен не один год, чтобы кто-то все это купил и застроил. Именно поэтому они прогнозируют, что в скором времени рынок может «просесть», правда, никто не берется судить — насколько. «Собственники уже перестали выставлять космические цены», — делится наблюдением Виктор Дубас.

По словам Руслана Вдовенко, интерес покупателей не ослабевает лишь в отношении дач, расположенных на дальних подступах к столице, где они дешевле. Скажем, на расстоянии до 50 км от Киева вполне приличный надел можно купить всего за $20 тыс. Тем, у кого имеется на руках меньшая сумма, риэлторы советуют искать в еще более удаленных районах, иногда — на границе с соседними областями. «Однако активный спрос сразу же порождает рост цен. Поэтому можно предположить, что подорожание здесь начнется в ближайшем будущем», — прогнозирует г-н Вдовенко.

Подводные камни

Еще одной причиной охлаждения покупателей к сегменту дачных участков стало то, что значительная доля этого рынка находится в тени. Многие из кооперативов попросту не имеют на руках решений соответствующих местных советов о выделении им земли, хотя иногда фактически пользуются ею более 20 лет.

«Не было решения Киеврады о выделении нам надела — значит, он считается самовольно захваченным», — говорит председатель кооператива на Осокорках. Помимо отсутствия почтового адреса и регистрации в БТИ, собственник, приобретя такой надел, получает лишь членство в дачном кооперативе, но не саму землю. А получение от местной власти документа на право собственности, особенно для дачников в черте Киева, сопряжено с большими усилиями и значительными финансовыми затратами. «Мне известен случай, когда один из дачных кооперативов собрал со своих членов 0,5 млн грн. на изготовление проектной документации, но документы были забракованы», — жалуется собеседник «ДС».

Правда, риэлторы говорят, что в последнее время владельцы дач, расположенных в непосредственной близи от поселков, сел и городов, договариваются с местными советами о включении своих наделов в границы населенного пункта, что автоматически решает вышеназванные проблемы и повышает их стоимость на 30–40%. «Особенно это актуально для тех, чей участок попадает в 30-километровую зону возле Киева», — считает директор агентства недвижимости «Валион» Артур Пилипчук.

Процедура ввода дачной земли в пределы населенных пунктов, по его словам, занимает не менее 1,5 лет. На условиях анонимности риэлторы признаются, что за неофициальную плату в размере $500–1000 с каждой сотки можно сократить этот срок до полугода. Но, по словам г-на Пилипчука, иногда это приводит к тому, что в границы населенного пункта включается земля, непригодная под строительство жилья, например из-за высокого уровня грунтовых вод.

Также в неофициальных беседах участники рынка признаются, что приобретение дачного надела, находящегося за границами населенного пункта, сопряжено с проблемами при подведении к нему коммуникаций — газовых, водяных и электросетей.

Кроме того, зачастую продавцы не предоставляют покупателям исчерпывающей информации о целевом назначении или искажают ее. «Земля с целевым назначением «под дачное строительство» может использоваться под возведение дома. Но участок с назначением «Садоводство» не является строительной зоной, и на его территории разрешается только разбивка сада», — предупреждает Виктор Дубас.