Что может рассказать рейтинг целевых облигаций про новостройку?

Покупка квартиры в строящемся доме при помощи целевых облигаций – пока наименее привычная для украинцев формула. Кроме особенностей их приобретения и получения по ним недвижимости, стоит обратить внимание на кредитный рейтинг – он может кое-что рассказать о самой компании-застройщике.

Целевые облигации – это…

Целевые облигации (ЦО) – это ценные бумаги, которые выпускает (эмитирует) застройщик (эмитент, заемщик) для того, чтобы привлечь на финансирование строительства деньги частных лиц. С введением их в обращение с 2006 года строительный рынок и его участники приобрели элементы фондового рынка.

Как известно, основным преимуществом облигационных схем является тщательная проверка строительной компании - застройщика Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. В то же время контроль самого строительства и выполнения обязательств по ЦО уже не относится к ее полномочиям.

ЦО, как правило, имеют срок обращения, сопоставимый с заявленными планами по строительству объекта, а по окончании этого периода застройщик обязан в срок до года (период погашения) предоставить за них имущество – т.е. новую квартиру.

Если облигации не предъявлены вовремя, то право на их погашение будет утрачено. Кроме того, если компания разорится или исчезнет, размер ответственности перед покупателями будет ограничен лишь ее уставным фондом.

Оценка кредитоспособности строительной компании

По данным компании «Киев Жилье-Инвест», сегодня максимальное число предложений в новостройках Киева приходится на фонды финансирования строительства (ФФС), причем из них треть домов возводится ХК «Киевгорстрой».

В то же время среди застройщиков в столице наибольшей популярностью пользуются именно ЦО – из 81-го оператора их эмитировали 41-ин (31 компания работает через ФФС, кроме того, еще 12, чьи объекты начали реализовываться еще до 2006 года, - по различного рода договорам).

Согласно законодательству, выпуск ЦО сопровождается оценкой его кредитоспособности и присвоением соответствующего кредитного рейтинга, по которому покупатель косвенно может судить, каковы его шансы в итоге дождаться будущего жилья.

Присваивать рейтинги по национальной шкале в Украине уполномочены сегодня четыре агентства: первое национальное - «Кредит-Рейтинг» (с 2001 г.), а также международные - Moody’s, Fitch (с 2006 г.) и Standard & Poor’s (с 2005-го). Однако, как показывает практика, иностранные компании за работы по оценке кредитоспособности застройщиков пока не берутся.

Как объяснила начальник сектора отдела рейтингов АПК и сферы финансового строительства одного из агентств Елена Кучерявая, присвоение рейтинга предусматривает исследование внешней среды деятельности застройщика - рыночной ситуации, спроса, потребителей, конкурентов.

Анализируется также среда внутренняя, в частности, финансово-хозяйственные показатели, эффективность управленческого и финансового менеджмента, долговая нагрузка, риски деятельности и способность их минимизировать.

Важны также результаты анализа инвестиционно-строительной деятельности компании (наличие опыта, своевременность и качество реализации проектов), а также возможность получения финансовой и другой поддержки со стороны партнеров по холдингу или группы компаний.

О чем говорит рейтинг

Рейтинги ценных бумаг имеют два основных уровня – инвестиционный, который свидетельствует о высокой степени надежности кредитных обязательств, и спекулятивный.

К примеру, наивысший рейтинг uaAAA говорит о том, что застройщик обладает исключительно высокой кредитоспособностью по сравнению с другими украинскими компаниями-заемщиками. Такой показатель, согласно данным, размещенным на сайте агентства «Кредит-Рейтинг», имеют ЦО только одной строительной компании - ООО «Экско Плюс».

В то же время, инвестиционный рейтинг uaBBB, хотя и характеризуется высокой кредитоспособностью, однако ее уровень сильно зависит от влияния неблагоприятных коммерческих, финансовых и экономических условий. Таких объектов в стране, по подсчетам агентства, всего десять, среди которых новостройки преимущественно в Киеве.

Наибольшая доля предложений объектов инвестирования через ЦО приходится на рейтинг спекулятивного уровня uaВ (по данным аналитиков компании «Киев Жилье-Инвест», в столице она составляет 51%). Такие заемщики характеризуются низкой кредитоспособностью, которая значительно зависит от влияния неблагоприятных условий.

Елена Кучерявая рекомендует инвесторам отдавать предпочтение ЦО, которые выпускаются компаниями под проекты с высокой степенью строительной готовности. При этом важно, чтобы застройщик имел достаточный опыт работ, не был перегружен долговыми обязательствами и уже ввел в эксплуатацию объекты без нарушения сроков. Рейтинг ценных бумаг таких компаний, как правило, относится к инвестиционному уровню.

Рейтинги и практика

По словам начальника отдела мониторинга рейтингов Адрея Кулика, поскольку механизм погашения ЦО предусматривает передачу квадратных метров владельцам облигаций, погасить их в случае, если дом еще не построен, невозможно. Однако компании не всегда справляются со сроками ввода объектов в эксплуатацию и вынуждены искать выходы из этой ситуации.

Стремясь избежать дефолта (невыполнения обязательств в четкий срок в полном объеме), некоторые из них при не введенном в эксплуатацию доме производили обмен облигаций, срок погашения которых уже наступил, на будущие квадратные метры путем заключения дополнительных договоров. По словам Андрея Кулика, легитимность таких действий требуют юридической оценки.

В других случаях была произведена замена одних ЦО на другие, имеющие более длинный срок погашения (с правом получения тех же «квадратов»), или же на процентные - позволяющие рассчитывать на доход после их погашения.

Основная причина – ошибки эмитентов на этапе выпуска ЦО, когда был взят слишком маленький интервал между планируемым сроком ввода дома в эксплуатацию и периодом погашения. Всего рейтинговым агентством в прошлом году зафиксировано пять эмитентов, нарушивших заявленные сроки погашения из-за задержки сдачи своих новостроек.

В связи с большой вероятностью несвоевременного погашения ЦО, до конца текущего года в сторону понижения может быть пересмотрено еще до 10 кредитных рейтингов.

В то же время, учитывая «молодость» самого инструмента в Украине, а также его оценки, не стоит рассматривать кредитный рейтинг как единственный показатель степени надежности компании – ведь, как известно, плоскость математики не всегда пересекается с областью опыта. Однако при достаточной подготовленности потенциального инвестора эти данные помогут ему сделать правильный выбор.

Согласно проспектам эмиссий ЦО, в 2008 году к погашению будет предъявлено 41 выпуск (37 застройщиков) номинальным объемом более 1,3 млрд. грн (в прошлом году предъявлены к погашению облигации номинальным объемом 1,2 млрд. грн).

По итогам 2007 года 11 компаний погасили ЦО и передали таким образом их владельцам около 200 тыс. кв. м квартир и нежилых помещений. В 2008 году ожидается передача в собственность помещения полезной площадью около 440 тыс. кв. м.