Банкиры отходят от практики обязательного титульного страхования при ипотечном кредитовании

Если ранее требование застраховать риск утраты права собственности предъявлялось к каждому заемщику, приобретающему на вторичном рынке в кредит недвижимость или земельный участок, то теперь финансисты обязывают страховаться лишь клиентов, чей залог не внушает им доверия.

Ипотечные риски

Стремительное подорожание ипотечных кредитов заставляет банкиров задумываться об оптимизации сопутствующих затрат клиентов, в том числе и на страхование.

Урезать есть что: количество полисов, приобретение которых сегодня вменяется в обязанности заемщику, довольно внушительно.

"Условиями оформления таких кредитов являются обязательное страхование имущества, которое предоставляется в обеспечение, и страхование заемщика от несчастного случая или страхование его жизни и дееспособности. Таким образом, к стоимости кредита нужно прибавить еще 0,3-0,5% от его суммы за страхование недвижимости и столько же - за страхование жизни", - рассказывает специалист независимого консалтингового центра "Кредит-Эксперт" Татьяна Гайдук.

Для заемщиков, приобретающих недвижимость на вторичном рынке, в этот пакет традиционно включают и полис страхования на случай потери права собственности на объект - титульное страхование. Тариф по нему также колеблется в пределах 0,3-0,6% от стоимости покупки. По мере роста объемов кредитования на сделки по земельным участкам приобретение "титула" стало обязательным и для будущих землевладельцев.

"Кредитование покупки земельных участков является, пожалуй, самым рисковым из ипотечных кредитов. Это связано с юридическими нюансами заключения сделок с землей и особенностями национального законодательства. Отсутствие прозрачных механизмов регистрации сделок с недвижимостью затрудняет получение полной и правдивой информации о земельном участке.

Определенные риски связаны с земельными участками в случае частой смены их собственников и изменения целевого назначения, что в результате может привести к оспариванию и лишению прав собственности на землю. С целью минимизации рисков по регистрации и получении прав собственности на землю наш банк применяет титульное страхование", - поясняет эксперт отдела кредитных продуктов OTP Bank Оксана Годун.

Бывают случаи, когда банкиры требуют страхование "титула" даже при покупке недвижимости на первичном рынке. "Нередко квартиры в новых домах перепродаются по нескольку раз еще на этапе их строительства. Поэтому банки заинтересованы в том, чтобы проверить "историю" такой недвижимости и застраховать заемщика на случай утери права собственности", - рассказывает начальник управления страхования имущества и ответственности СО "Ильичевское" Юлия Магай.

Однако в последнее время страховщики констатируют, что поток клиентов-заемщиков, который раньше обеспечивал весьма солидные объемы платежей по всем видам банкострахования - от имущества до "титула" - резко упал. Одна из главных причин - сокращение объемов ипотечного кредитования, связанное с острой нехваткой ресурсов в банковской системе, а также ужесточение условий и рост ставок по таким кредитам.

По данным компании "КредитСвит", средняя процентная ставка по ипотечным кредитам за май текущего года выросла на 9,2%, составив 16,1%. Чтобы подсластить клиентам пилюлю, банкиры начали урезать перечень страховой "обязаловки", в первую очередь, за счет титульного страхования.

"Динамика страхования рисков утраты права собственности снизилась. Отчасти это связано и с тем, что многие банки теперь практикуют селекционный подход к объектам страхования. Если в прошлом году финучреждения выдвигали требование о страховании титула для всех ипотечных заемщиков, то сейчас они настаивают на страховании только в случае "сложности" истории объекта.

Квартиры на вторичном рынке зачастую не входят в категорию "сложных", земля - наоборот, к такой категории относится", - рассказывает начальник управления организации работы с банками СК "Провидна" Андрей Ивчатов.

"Приземленное" страхование

Такие новшества не могут не огорчать страховщиков. "Компании заинтересованы в том, чтобы риски передавались в СК "портфельно", то есть по всем объектам вторичного рынка и земли. Таким образом, СК может диверсифицировать риски - получать и "хорошие", и "плохие" договоры и формировать резервы за счет первых. Когда же страхованию подлежат лишь заведомо сомнительные объекты, происходит концентрация рисков", - поясняет начальник управления страхования имущества, грузов и ответственности СК "Украинская страховая группа" Сергей Слупицкий.

К тому же сами страховые компании не слишком стремятся страховать "титул" по рисковым объектам, рейтинг которых возглавляют все те же земельные участки. Ведь наступление страхового события по данному виду страхования - это практически всегда "тотальный" убыток.

"В отличие от других видов, например, страхования имущества, по "титулу" практически не применяются пропорциональные или частичные выплаты. Если клиент теряет право собственности на недвижимость, СК обязана выплатить 100% страховой суммы. Поэтому в данном случае франшизы незначительно влияют на тариф", - отмечает Слупицкий.

Чтобы минимизировать потенциальные выплаты, а также облегчить долю заемщиков, сократив стоимость страхования, клиентам часто предлагают страховать "титул" не на действительную стоимость имущества, а лишь на сумму задолженности перед банком. Таким образом, и страховой платеж, и обязательства СК сокращаются по мере погашения клиентом кредита.

Через несколько лет страховая сумма по договору может упасть до 50% и менее от действительной стоимости недвижимости. Но в результате, если клиент потеряет право собственности на имущество, СК компенсирует только убытки банка, вернув ему задолженность по кредиту. А незадачливый заемщик останется и без имущества, и без денег. Впрочем, страховщики утверждают, что даже при таком подходе они рискуют разориться в два счета.

"На первый год договор заключается в полном объеме, по рыночной стоимости имущества. Но основной риск обычно присутствует именно в первый год владения имуществом - если в этот период не происходит страховое событие, то вероятность его наступления на второй или третий год уже значительно меньше", - рассказала "k:" начальник управления развития банковских программ СК "НОВА" Алена Сидоренко.

Обезопасить себя от больших убытков компании пытаются за счет оговорок и ограничений в "титульных" полисах, в первую очередь, при страховании от утраты права собственности на землю. Традиционно риски, входящие в полисы титульного страхования, одинаковы как для недвижимости, так и для земельных участков.

"По таким договорам риском является прекращение права собственности на имущество на основании решения суда, вследствие обстоятельств (событий), которые возникли до заключения или во время действия полиса и были неизвестны страхователю на момент заключения договора", - поясняет начальник управления имущественных видов страхования НАСК "Оранта" Сергей Кириченко.

То есть страховщики берутся выплачивать возмещение в случае судебных исков третьих лиц относительно восстановления их прав, связанных с владением, пользованием, распоряжением имуществом, указанным в договоре. На самом деле, перечень опасностей, вследствие которых может быть утеряно право собственности на землю, гораздо шире.

"Для земельных участков очень актуальными являются так называемые политические риски - перераспределение земельных участков, реприватизация, любые изменения законодательства и решения органов местной власти, правительства и прочее. Однако все вышеперечисленные события являются традиционными исключениями из договоров", - констатирует Сидоренко.

"Многие СК также не предусматривают в договорах риск ограничения прав собственности на землю (сервитут), относя это к финансовым рискам, а также не страхуют от потерь, связанных с изменением целевого назначения участков", - отмечает, в свою очередь, Сергей Слупицкий.

Кроме того, если и в дальнейшем банкиры будут отдавать СК лишь сомнительные объекты недвижимости, компании грозятся изменить ценовую политику и поднять тарифы. "Тарифы по титулу в нашей компании находятся в рамках 0,35-0,45%. Но, учитывая, что банки передают в страхование только заведомо рисковые объекты, тарифы будут меняться и могут возрастать на 40-50%", - прогнозирует Ивчатов.