Квадратные метры в чулке, или Почему дорожает жилье

Уже давно никого не удивляет, что киевские цены на хрущевки выше, чем на жилье в Варшаве или Будапеште. Причины, которые привели к такой ситуации, конечно, разные, но есть причина всех причин, носящая скромное название «деньги».

Средняя цена стоимости жилья, которая рассчитывается компанией «Альянс-Брок», может, и не есть самой точной, но общую ценовую тенденцию отражает четко. В показателях динамики средней цены недвижимости выделяется переломный период, когда цены на жилье начали активно расти, – это 2002 год.

Это произошло после периода стагнации (1998 – 2000 гг.). Было бы ошибкой считать, что рост цен на жилье – это заслуга «донецких» (тогда Янукович первый раз пришел к власти). Они, конечно, повлияли на общий спрос на недвижимость, но реальные причины более прозаичны.

Начиная с 2001 года правительство начало проводить политику укрепления гривны. Если в 1998–1999 годы отмечался резкий рост курса гривни по отношению к доллару, то 2000 и особенно 2001 годы показали, что времена слабой гривни уходят. В условиях Украины доллар являлся средством накопления денежных средств населения. И вследствие своей универсальности удачно справлялся с этой ролю.

Но в 2002 году доллар потерял свою «харизму». В результате население стало перед проблемой выбора его замены как средства накопления. И такой заменой стала недвижимость. По мере того, как гривня продолжала укрепляться, тенденция «ухода» накопляемых средств в недвижимость усиливалась. Для специалистов, видимо, будут интересны следующие показатели.

Так называемый коэффициент корреляции средней цены жилья и официального курса доллара за период 2001–2005 гг. составил –0,85. По годам этот коэффициент выглядит следующим образом: 2001: –0,41; 2002: 0,74; 2003: –0,78; 2004: –0,94; 2005: –0,82 (здесь «–» означает «минус»). (Коэффициент корреляции отражает взаимосвязь динамики двух массивов данных, то есть отношение между двумя статистическими величинами, в данном случае – ценой, за определенный период времени и изменяется от минус единицы до единицы.)

Видимо, в этой ситуации не было бы ничего проблематичного, если бы к убеганию от доллара не добавилась проблема «лишней» гривни. НБУ из года в год, предостерегает об опасности резкого роста денежной массы в обороте, и из года в год принимаются решения о замедлении роста денежного потока. Но реально ничего не меняется.

Деньги активно наполняют экономику Украины и так же активно ищут место своего применения. И если раньше этим местом применения был доллары, то теперь главную роль играет недвижимость. Причем эта тенденция приняла столь четкую позицию, что теперь фактически весь прирост денежной массы толкает цены на жилье вверх – как по мановению волшебной палочки.

Коэффициент корреляции средней цены жилья и денежной массы за период 2001–2006 гг. составил 0,993. В 2001 году этот коэффициент был 0,292, а уже в 2002 году 0,951. В текущем году он составляет 0,992. Внесло свою лепту в рост цен на недвижимость и развитие кредитования населения. Если раньше получить кредит на жилье было проблематично, то теперь ситуация радикально изменилась.

Настолько радикально, что теперь уже сами банки заинтересованы в росте кредитного портфеля за счет физических лиц. Естественно, в этих условиях рост цен на недвижимость носить перманентный характер. Банки спешат выдавать кредиты, а население спешит покупать недвижимость.

Коэффициент корреляции средней цены жилья и суммы предоставленных кредитов физическим лицам за период 2001–2006 гг. составил 0,992. В 2001 году этот коэффициент был всего 0,182, а в 2002 году достиг 0,933. В результате всех этих операций создается ситуация, именуемая мультиэффектом, когда вложенные деньги в недвижимость приносят супервысокий доход, который повторно спешат вложить в новую недвижимость.

Полученные деньги через кредиты оседают на счетах банков и вновь превращаются в кредиты для новых заемщиков. Этот процесс начинает носить всепоглощающий характер. Возникает вопрос: а что же дальше? Насколько долго этот процесс может продолжаться? Если учитывать общую тенденцию банковского сектора экономики по наращиванию объемов кредитов для населения, то в ближайшем будущем ситуация меняться не должна.

Хотя и в этом проверенной временем тенденции имеются определенные «сигнальчики». За счет резкого роста стоимости жилья, при ограниченном его количестве, сложилась такая ситуация, что на сегодня очень небольшое количество работающих людей могут позволить себе погашать кредит и выплачивать проценты, даже если кредит предоставляется на десять и больше лет.

Рост спроса на машины в середине лета, возрастание цен на аренду за жилье – это все отголоски того, что часть «зажиточного украинского населения» не может себе позволить купить квартиру, но может приобрести машину в кредит и арендовать жилье. Такая ситуация весьма характерна для немцев и поляков, предпочитающих жить на арендуемых площадях. Однако что произойдет, если доллар начнет расти, сложно. Желание к его росту очень большое.

Курс доллара на отметке 5,5 или лучше 5,72 позволит фактически нейтрализовать проблему цены на природный газ. Но в этой ситуации деньги, особенно в банковской сфере, могут весьма подорожать, а заодно подорожает и уровень жизни населения. Кредиты из сферы допустимой роскоши могут превратиться в недосягаемую величину. Не следует забывать, что население на покупку жилья, как правило, берет валютные кредиты

Рост курса доллара, даже незначительный, может негативно отразиться на общем настроении населения. И если вновь доллар станет более привлекательным – как средство накопления, – то на рынке жилья можно ожидать самые непредсказуемые ситуации. Александр Охрименко, кандидат экономических наук

Р.S. Интересно, что если пересчитать среднюю стоимость жилья в Киеве через «индекс биг-мак» и сравнить, скажем, с Москвой, то получается, что в Киеве жилье стоит не выше 740 долларов за метр квадратный. «Индекс биг-мак» помогает сравнить уровень жизни в разных городах посредством сопоставления цены на биг-мак, который продается в Макдональдс.