Налоговый кодекс: сколько придется платить при продаже недвижимости в 2011 году?

Налоговый кодекс затронул интересы практически всех граждан Украины. В частности, он коснулся и вопросов налогообложения операций с отчуждением недвижимости и транспортных средств. Однако спешим успокоить - почти все налоги платятся так же, как и раньше.

За исключением того, что, если продажа осуществляется нерезидентом, он фактически платит не 15% налога с доходов физического лица, а 17%. Ведь если общая сумма полученных нерезидентом-налогоплательщиком в отчетном налоговом месяце доходов превышает десятикратный размер минимальной заработной платы, установленный законом на 1 января отчетного налогового года, ставка налога составит 17% суммы превышения с учетом налога, уплаченного по ставке 15%.

Трудно представить себе недвижимость, которая стоит меньше 9 410 грн., а именно такая сумма составляет десятикратный размер минимальной заработной платы по состоянию на 1 января 2010 г. Что же касается сбора в Пенсионный фонд, то его ставка остается неизменной.

Что платит продавец?

Согласно п. 172.1 Налогового кодекса, налог с дохода физического лица не платится в случае, если недвижимость продается впервые за отчетный год. Это касается отчуждения жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового/дачного дома (включая земельный участок, на котором он расположен, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, находящиеся на этом участке).

Не платится налог и при продаже земельного участка (в пределах нормы, определенной ст. 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от назначения земли) при условии, что он находился в собственности продавца более трех лет.

Статья 121 Земельного кодекса определяет следующие нормы, в пределах которых можно избежать налогообложения при продаже земли:

• а) для ведения личного крестьянского хозяйства - не более 2 га;
• б) для ведения садоводства - не более 0,12 га;
• в) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не более 0,25 га, в поселках - не более 0,15 га, в городах - не более 0,10 га;
• г) для индивидуального дачного строительства - не более 0,10 га;
• д) для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 га.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, расположенных на одном участке с жилым или садовым/дачным домом и продающихся вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

Если же в течение налогового года плательщик совершил более одной продажи недвижимости, каждая сделка, начиная со второй, облагается налогом по ставке 5% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Причем такой же налог будет взиматься и при обмене недвижимости и продаже объектов незавершенного строительства.

В качестве справки: первая в году продажа автомобиля облагается налогом по ставке 1%, любого другого движимого имущества - 5%. Повторная продажа авто также облагается по ставке 5%.

Кто сколько продал?

Кто проверит количество продаж и иных сделок, совершенных человеком в течение налогового года? Оказывается, этим занимаются нотариусы, удостоверяющие сделки, используя информацию Государственного реестра нотариальных действий. Критерием поиска в этом реестре является идентификационный номер налогоплательщика, поэтому смена фамилии не поможет продавцу избежать уплаты налога.

Конечно, в случае отсутствия ИНН поиск производится по фамилии, имени, отчеству (при наличии) продавца. Если же информация о количестве сделок не найдена, налогоплательщик-продавец подтверждает очередность продажи имущества в предоставленном нотариусу заявлении.

Согласно п. 172.3 Налогового кодекса, доход от продажи объекта недвижимости определяется, исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, которая не может быть ниже оценочной стоимости, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом. А п. 4 ст. 201 Земельного кодекса определено, что при заключении гражданско-правовых договоров относительно земельных участков проводится экспертная денежная оценка с целью определения стоимости объекта.

Из этого следует, что снизить налоговую нагрузку путем занижения цены купли/продажи не получится, поскольку минимальная стоимость объекта сделки в любом случае определяется уполномоченными органами: жилья и прочей подобной недвижимости - БТИ, транспортных средств - МРЭО, земли - управлением земельных ресурсов. И из всех этих органов необходимо получить справки.

Что касается авто и земли, то нужно еще получить справку о том, что они подлежат отчуждению, т. е. не находятся в залоге. Такую же информацию о недвижимом имуществе придется за деньги получить у нотариуса, который имеет доступ к реестру залогового имущества.

Сумма налога по сделке определяется налогоплательщиком самостоятельно и уплачивается через банк. Функция контроля за своевременной и правильной уплатой налога лежит все на том же нотариусе. Во время проведения операций по продаже (мене) объектов недвижимости между физическими лицами он удостоверяет соответствующий договор только при наличии документа об уплате стороной (сторонами) налога в бюджет. Информацию обо всех таких договорах, включая данные об их стоимости и суммах уплаченных налогов, нотариусы ежеквартально подают в налоговую инспекцию. А физическое лицо обязано отразить доход от отчуждения имущества в годовой налоговой декларации.

Следует отметить, что если одной из сторон договора купли-продажи или мены объекта недвижимости является юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель, именно эти лица являются налоговым агентом налогоплательщика - простого физического лица.

Если объект недвижимости продает иностранец, его доходы облагаются налогом по ставке 15% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Однако, если общая сумма доходов, полученных нерезидентом-налогоплательщиком в отчетном налоговом месяце, превышает десятикратный размер минимальной заработной платы, установленный на 1 января отчетного налогового года, ставка налога составит 17% от суммы превышения с учетом налога, уплаченного по ставке 15%.

Что касается налогообложения операций при наследовании, то наследники первой очереди налог не платят - для них установлена нулевая ставка. Как и для инвалидов I группы, детей-сирот, детей-инвалидов и детей, лишенных родительской опеки. Наследники, не являющиеся членами семьи наследодателя первой степени родства, платят налог в размере 5% от стоимости наследуемого имущества.

Что платит покупатель?

Хотя с 1 января 2011 г. вступил в силу Закон о едином социальном взносе, стоит отметить, что пенсионный сбор никто не отменял. Названный Закон касается только трудовых и предпринимательских доходов, а физические лица, которые приобретают недвижимое имущество, согласно п. 9 ст. 1 ЗУ "О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование", являются плательщиками этого сбора. Согласно п. 8 ст. 2 Закона №400/97-ВР, объектом налогообложения при осуществлении операций купли-продажи недвижимости является стоимость имущества, отмеченная в договоре купли-продажи, и покупатель платит сбор в размере 1% от нее.

Стоит отметить, что при передаче имущественных прав на недвижимость не на основании договора купли-продажи (т. е. при наследовании, мене, дарении, ренте) сбор на обязательное государственное пенсионное страхование не платится. Это необходимо хорошо помнить, поскольку нотариусы любят рассказывать обратное, что продемонстрировал обыкновенный звонок редакции в одну из столичных нотариальных контор. Контроль за уплатой пенсионного сбора также возлагается на нотариуса, который удостоверяет договор купли-продажи недвижимого имущества.

И это еще не все!

Помимо указанных выше налогов и сборов, при купле-продаже недвижимости и авто платится также государственная пошлина за производство нотариальных действий в размере 1% от стоимости сделки. Но нужно понимать, что это стоимость услуг государственного нотариуса. Частный устанавливает цену нотариального удостоверения по договоренности сторон, учитывая, что она не может быть меньше размера государственной пошлины. Минимальная стоимость нотариальных услуг - порядка 2000 грн. Оплачивает их также продавец - по крайней мере, официально.