Налог на жилье способен увеличить предложение на вторичном рынке дорогой жилой недвижимости. Но не факт, что цены при этом пойдут вниз

Платить налог на недвижимость с 2012 года будут обладатели всех просторных домов и квартир. Как сказано в Налоговом кодексе (НК), в рамках которого и принято это нововведение, максимальная жилая площадь, с которой не платится налог, составляет 120 кв. метров для квартиры и 250 - для дома.

Если же размер жилья превышает указанную площадь, то налог будет взиматься с разницы. Так, владельцу квартиры площадью 130 квадратов придется платить за лишние десять метров.

Ставку налога будут устанавливать местные советы. Для квартир площадью до 240 кв. метров и домов до 500 квадратов она не может превышать одного процента от размера минимальной зарплаты, установленной на 1 января отчетного года, за один квадратный метр в год. Сейчас «минималка» составляет 922 гривни в месяц. Таким образом, за каждый лишний метр придется платить около десяти гривен ежегодно.

Если же площадь квартиры превышает 240 кв. метров, а дома - 500 кв. метров, то ставка налога увеличивается до 2,7% минимальной зарплаты, то есть ориентировочно 25 гривен за квадрат в год.

Жилая - не общая

Во всех случаях объектом налогообложения является жилая площадь. «В первой редакции Налогового кодекса речь шла об общей площади, а затем было принято решение рассчитывать налог из метра жилой площади», - отмечает председатель парламентского комитета по вопросам налоговой и таможенной политики Виталий Хомутынник (Партия регионов).

Это уточнение существенно уменьшило сумму потенциальных поступлений в бюджет. Так, президент Украины Виктор Янукович, согласно его декларации о доходах за прошлый год, владеет домом в Межигорье общей площадью 619,6 кв. метров. Если бы приняли первую редакцию НК, он платил бы каждый год примерно 9,2 тыс. гривен налога за недвижимость.

Как правило, жилая площадь составляет около 60% от общей. Но в данном случае - примерно 400 квадратов. В результате глава государства должен платить не за 370, а лишь за 150 кв. метров. Кроме того, он попадет в другую группу, где налоговая ставка - до одного процента от минимальной зарплаты. То есть только на нем госбюджет будет терять около 7,7 тыс. гривен ежегодно.

Владелец нескольких жилых объектов сможет получить льготу лишь на один из них - либо на тот, в котором зарегистрирован, либо по своему выбору. Президент опять-таки, по данным декларации за 2009 год, зарегистрирован в квартире общей площадью 239,4 кв. метра. На нее налог будет начисляться небольшой - до 400 гривен в год (жилая площадь составляет максимум 160 квадратов).

На дом льгота в этом случае уже не распространяется. Правда, никто не мешает сделать основным владельцем дома супругу главы государства и платить налог с 150 кв. метров. Такой вариант - зарегистрировать объект недвижимости на родственника - может помочь многим владельцам многочисленных хором.

Налог на жилье способен увеличить предложение на вторичном рынке дорогой жилой недвижимости. Но не факт, что цены при этом пойдут вниз
Не считается

Подсчитать, сколько может получить бюджет от введения нового налога, сложно: нет единой базы, где собраны все имеющиеся квартиры и их владельцы. Существует реестр сделок (укр. - правочинів), который курирует Министерство юстиции. Однако там собраны только данные о купле-продаже и только за время независимости Украины. А ведь есть еще и объекты, собственники которых не менялись со времен СССР либо менялись путем наследования или дарения.

Данные о жилье и его владельцах разрознены по всем БТИ страны. Причем во многих из них компьютеризация не завершена (а то и не начата), записи находятся в «амбарных книгах».

Именно из-за отсутствия единого кадастра введение налога на недвижимость народные избранники решили отложить еще на год - до 1 января 2012-го. «Еще не готова единая база, которая вела бы весь реестр недвижимости в стране. За год эта база будет сформирована Министерством юстиции», - обещает Хомутынник.

Квартиры жилой площадью свыше 120 кв. метров встречаются в новостройках бизнес-, но чаще премиум-класса и составляют около десяти процентов от общего количества жилья. В старом жилищном фонде они вообще редкость. Подсчитать же, сколько украинцев владеют несколькими квартирами, пока невозможно.

Есть оценочные данные, что до кризиса количество спекулятивных сделок на рынке жилья в Киеве составляло примерно 50%, а по всей Украине - 30-35%. Но все ли квартиры спекулянты регистрируют на себя, установить не удалось. Неизвестно также, сколько купленного для последующей перепродажи жилья было перепродано конечным собственникам.

Эту информацию подтверждает и премьер-министр Николай Азаров. По его словам, налог на недвижимость не коснется 90% наших соотечественников. Некоторые государственные деятели даже предлагали отказаться от данного налога. «Мы на администрирование этого налога израсходуем больше, чем получим от него», - считает народный депутат Александр Чорноволенко («Наша Украина - Народная самооборона»). По его мнению, налог напугает людей, и они перестанут инвестировать в недвижимость деньги.

Законодательные и нормативные нововведения в течение следующего года могут повлиять на цену жилой недвижимости сильнее, чем, собственно, появление самого налога.

При этом эксперты недоумевают, почему за пределами налогообложения оставили нежилые объекты. «Парламентарии говорили, что налог на коммерческую недвижимость негативно скажется на промышленности. Но почему физлицо в состоянии оплатить налог в размере нескольких сотен гривен за свое жилье, а предприятие за свое офисное помещение - нет?» - вопрошает юрист юридической фирмы «Юстикон» Роман Пышняк.

Игроки рынка соглашаются, что введение налога повлияет на спекулятивный капитал и сможет активизировать рынок. Ведь спекулянты постараются продать лишние квадратные метры.

«Мы уже провели одну сделку, когда владелец большой квартиры продал ее и купил жилье поменьше, которое не будет облагаться налогом», - поделился с «Экспертом» директор агентства недвижимости «Каштан 2000» Сергей Позняк. Он уверен, что пик таких сделок еще впереди. Это приведет к удешевлению больших квартир и снижению средней рыночной цены элитного жилья. Впрочем, юристы полагают, что можно будет найти лазейку, чтобы «уменьшить» жилплощадь по документам.

Законодательные и нормативные нововведения в течение следующего года могут повлиять на цену жилой недвижимости сильнее, чем, собственно, появление самого налога, который пока не взимается. Причем повлиять в любую сторону.

Например, если чиновники решат, что банкиры должны платить за залоговое жилье, висящее на банковских балансах (нынешняя формулировка Налогового кодекса такую трактовку допускает), то, скорее всего, финучреждения постараются как можно быстрее избавиться от квартир. Это увеличит предложение и потянет цены вниз.

А если плательщиками налога станут застройщики как собственники уже построенного, но еще не проданного жилья, то они налоговую ставку включат в стоимость квадратного метра. Этот шаг поднимет рыночные цены.