У киевских квартир рвет крышу

После почти полуторагодичного перерыва, когда киевские квартиры не то, что перестали резко дорожать, но в некоторые месяцы давали минус 3% роста, осенью 2006-го на рынок столичной недвижимости вернулась былая суперактивность.

Увеличилось и пошаговое ежемесячное возрастание – в отличие от января-мая, где цены росли на +1% в месяц, только за прошедшую неделю, согласно замерениям агентства недвижимости «Планета Оболонь» рост квадратного метра в среднем дал +2,4%. Вцелом на сегодняшний день индекс стоимости жилья Киева составил 1845$/кв.м, в то время как в конце прошлого года этот показатель составлял порядка полутора тысячи.

По данным разных агентств, рост по аренде и продаже стал заметен еще в конце августа. По словам директора АН «Огни Киева» Андрей Сытник, начиная с этого момента, квартиры ценовой категории $50-60 тысяч сегодня спокойно продаются по $70 тысяч. Главной причиной удорожания стал бурно растущий спрос, подкрепленный кредитными программами банков.

«Большинство продаж (более 60%) завязаны на кредитах. Живые деньги платят только при последующем расселении и перекупках, которые изначально тоже выходят на кредиты. Например, в цепочке 5-6 продаж первой всегда выступает кредит», - отметил Сытник. Среди причин психологического влияния на рынок эксперты отмечают также влияние СМИ, в частности, устрашающие прогнозы застройщиков, которые зачастили в последнее время.

В то же время это отразилось на уменьшении предложения – количество квартир, выставляемых на продажу, за последние 2-3 недели существенно сократилось. «Ведь продавец, анализируя слухи о ближайшем росте на 40%, откладывает продажу до лучших ценовых времен. С другой стороны, продавцы, желающие улучшить жилищные условия, не успевают подобрать себе приемлемый вариант обмена», - добавил директор «Огней Киева».

По данным агентства «С.І.Т.”, минимальная стоимость однокомнатной квартиры в Киеве уже достигла отметки в $60 тысяч. Речь идет о 30-метровой «хрущевке» в отдаленном районе столицы, да и не в лучшем виде. Двухкомнатные квартиры оцениваются от $75-80 тысяч и выше.

В то же время эта «самая дешевая» (с самой большой стоимостью квадрата - более $2 тысяч за квадрат) категория жилья является самой ликвидной - ее просто разметают на рынке. В то же время категории более дорого жилья растут медленнее. А новостройки от $200-400 тысяч почти не растут, отмечают эксперты.

Котируются, как и всегда – однокомнатные квартиры, а также двухкомнатные с оптимальной площадью. Разница между 1- и 2- комнатными составляет не менее 15-20 тысяч. «Что с того, что новые 80-метровые «двушки» по $120-150 тысяч имеют по два туалета, огромную кухню и коридор, если комнат-то все равно две? Такие варианты не в ходу.

Фактически если кухня составляет 16 метров, есть огромный холл, эта квартира переходит в категорию 3-комнатных», - отмечает брокер Татьяна Кокошкина. Поэтому покупатель всегда стоит перед выбором, которого у нас нет. «Хрущевки» уже не хочется, а гигантские квартиры под $150 тысяч – неподъемны в финансовом плане.

Большим спросом пользуются новые инвестиционные проекты «социальной» планировки, где 1-комнатная не превышает 45 кв. метров, двухкомнатные на уровне – 60-65, а трехкомнатные около 80 метров. Налицо и явные проблемы рынка - количество сделок сокращается. По словам брокера, сегодня подобрать более-менее приличный вариант квартиры стоит многомесячных усилий. Поэтому большинство покупателей ринулись за границы Киева, где цены остаются ниже столичных на 20-30%.

Котируется Борисполь (из-за близости метро), Бровары (цена ниже 25%), а вот Вишневое и Коцюбинское уже почти догоняют киевские цены. В то же время платой за «экономию» средств стает отсталая инфраструктура городов-сателитов. Многим покупателям пригородных новых квартир приходится смириться с отсутствием горячей воды и пользоваться газовым баллоном. Аренда с хозяевами в нагрузку

Самым больным возрастанием отметилась аренда, которая стала недоступной роскошью для приезжих. Нижняя планка по аренде жилья – $300 за однокомнатную в дальнем районе Киева. Речь идет о банальной «гостинке» на Троещине, ДВРЗ, Лесном, Окраине Святошино либо Ветряных горах. Причем, рост произошел моментально за каких-то 3 недели августа планка 1-комнатной поднялась с $170 до $250 и продолжает расти дальше.

Семейный вариант, то есть более-менее ухоженная двухкомнатная «хрущевка» - уже $400-450. Район метро и "без ремонта" - это уже от $500-600. Как утверждает директор АН «Огни Киева» Сытник, многим иногородним сегодня приходится снимать комнату минимум за $200. По его словам, такие расценки продержатся на ровном дыхании до Нового года, в то же время, вряд ли еще раз резко подскочат.

Причем, киевские бабульки и дедульки примудряются принимать у себя по 5-6 студентов - с каждой души по $40-50. По мнению риелторов, такая ситуация возникла вследствие разрекламированного троекратного подорожания коммунальных услуг. Киевляне, таким образом, пытаются подстраховаться в оплате собственного и «лишнего» жилья.

На плечи арендатора отдельносъемной квартиры, кроме ставки, ложится также коммунально-тарифный груз, по которому пока нет окончательного правительственного решения. Вместе с тем, риелторы высказывают предположение, что даже если тарифы не утроятся, арендные ставки сокращению и уменьшению уже не подлежат – об этом свидетельствуют законы последних 3-4 лет киевского рынка нежвижимости.

Самым дешевым предложением в базах агентств значатся квартиры в пригородах – от $150 за 1-комнатную, $300 за "двушку" и выше. Это в тех же Броварах, Коцюбинском, до которого неудобно добираться. Борисполь и Вишневое с их близостью к метро оценивается уже от $200-250 за однокомнатную.