Частный инвестор, зарабатывающий на недвижимости, должен уметь считать

Для частного инвестора, планирующего вложить деньги в недвижимость, чрезвычайно важно знать, когда следует выходить на рынок с покупкой квартиры и когда следует от нее избавляться.В докризисные годы многие заработали на жилищных инвестициях хорошие деньги, однако немало таких квартир зависло в неопределенности, не найдя покупателей до сих пор.

Правда, вложенные в них деньги хоть и не пропали полностью, но цена квадратного метра за два с лишним года снизилась не менее чем на 23 %. Но чтобы восполнить потерянное, потребуется значительное время.

К тому же это при условии, что политика государства в области строительства в ближайшее время не изменится, а цены на жилую недвижимость будут расти, как раньше. Надежда на последнее пока, кстати, не имеет под собой серьезных оснований

Однако, так или иначе, рынок жилья выходит из кризиса не только в нашей стране, но и за рубежом, где через некоторое время у россиян тоже появится возможность инвестирования в недвижимость. Чтобы понять, в какие из рынков недвижимости направить свои деньги, надо проанализировать их текущую доходность. Предметом инвестиций в нашем регионе может быть не только жилье, но и уличный ритейл, строительство гаражных комплексов, кемпингов, мотелей и многое другое.

Кто привык регулярно знакомиться с исследованиями консалтинговых компаний, уже знает, что в странах, где падение оказалось наиболее глубоким, восстановление еще не началось и будет более длительным. Это, например, Болгария, Латвия, Эстония, Литва, США. Неважны дела и в Чехии, Испании, Словакии, Италии, Дании. Из этого списка пока нельзя исключать и Россию.

Итак, как определить текущую доходность объекта инвестору, не имеющему глубоких экономических знаний? Доходность — это процентное соотношение суммы, которую можно заработать, сдавая данную площадь в наем, и непосредственно стоимости данной площади (квартиры, мотеля, гаражного бокса и т. д.). Например, если квартира стоит 1,5 миллиона рублей и приносит 150 тысяч рублей - 12 500 руб./мес. - в виде годовой ренты, то доходность составляет 10 %.

Соответственно квартира стоимостью в 10 млн рублей для того, чтобы она обеспечила инвестору доходность в те же 10 %, должна дать своему хозяину 1 млн рублей годовой ренты. Что невозможно, так как наниматель должен был бы платить ежемесячно более 83 тыс. рублей, но таких богатых клиентов в Петербурге немного. Кроме того, квартиры по такой арендной ставке могут простаивать по несколько месяцев в ожидании нанимателя.

Поэтому понятно, что дешевая квартира даст больший доход, чем дорогая. Тем более, что, по оценкам экспертов АРИН, средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры сейчас составляет от 17 тыс. руб./мес., .2-комнатной - от 18 тыс. руб./мес., 3-комнатной - от 20 тыс. руб./ мес. То есть 10 % дохода для однокомнатной квартиры - не предел.

В зависимости от уровня доходности можно определить, насколько справедлива оценка недвижимости сегодня и какова будет дальнейшая динамика. Если доходность низка, то это значит, что квартиру сейчас покупать невыгодно, поскольку последует падение спроса и уровня цен. И наоборот: при высокой доходности спрос будет расти и цены вслед за ним.