Покупаем квартиру без ущерба для психики и кошелька

Большинство людей рано или поздно сталкиваются с покупкой квартиры. Зачастую это происходит позже, чем хотелось бы. Серьезность момента от этого не снижается, зато у вас уж точно будет достаточно времени, чтобы подготовиться к этому ответственному делу.

Эта заметка посвящается покупателям жилья как менее защищенной стороне, которая к тому же несет большую часть расходов при сделке купли-продажи жилья.

Несколько слов о поиске жилья

Рядовому гражданину без хороших знакомых в агентстве недвижимости приходится либо искать агентство наугад, либо покупать газеты с объявлениями, листать доски объявлений в Интернет и … постоянно общаться с агентами по недвижимости из десятка-другого агентств, которые, собственно, эти объявления и публикуют.

Специфика рынка такова, что реальных продавцов по объявлению о продаже квартиры встретить практически нереально (прошу прощения за тавтологию). В моей практике из сотен звонков по объявлениям я всего лишь 2 раза попал на хозяев квартиры, которая продавалась.

При осмотре понравившегося жилья обращайте внимание не только на его состояние, но и на прилегающую территорию: тамбур с соседней квартирой, лестничная площадка, лифт, подъезд, придомовая территория. Также по возможности пообщайтесь с соседями, как минимум с соседями сверху – ведь они будут вас иногда заливать, поэтому неплохо бы сразу оценить адекватность людей, с которыми в дальнейшем придется общаться по непростым вопросам.

Предпродажная пора

Итак, квартира, которая вас устраивает по своему расположению, состоянию и, конечно же, цене, найдена. Какова же роль в процессе купли-продажи всех участвующих сторон?

Продавец квартиры готовит все необходимые для продажи документы, основными из которых является справка из БТИ и разрешение органов опеки и попечительства (для несовершеннолетних или недееспособных граждан). Также от него понадобятся правоустанавливающий документ на квартиру, паспорт, ИНН, свидетельство о браке/о расторжении брака всех текущих владельцев жилья. Все это проверит затем нотариус. Что касается, сроков, то оформление справки из БТИ обычно занимает 1 месяц. Если же в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то срок ожидания продлится еще как минимум на 2 недели.

Покупателю на этапе подготовки владельцем документов нужно познакомиться с состоянием дел по коммунальным платежам на предмет наличия или отсутствия долгов, так как в общем случае долги за коммунальные платежи переходят вместе с квартирой покупателю. Оптимально, чтобы их не было совсем или они были при вас оплачены непосредственно перед посещением нотариуса для заключения договора купли-продажи. В ином случае требуйте у продавца скидку, которая покроет все долги.

Роль агентства недвижимости на этом этапе сводится к оформлению между вами и продавцом договора задатка, а также получении аванса за свои услуги по успешному поиску для вас вариантов для покупки жилья.

Покупка

В день сделки все продавцы и покупатели собираются у нотариуса для оформления договора купли-продажи. Стоит отметить, что, если покупатель находится в браке и оформляет собственность целиком на себя, его половинка обязательно должна подписать заявление о том, что она не возражает против покупки.

Нотариус проверяет правоустанавливающий документ, техпаспорт, справку из БТИ, получает выписку из реестра об отсутствии запрета на отчуждение данного объекта недвижимости, при необходимости затребует у продавца и проверит справку из органов опеки, сделает все необходимые копии документов всех покупателей и продавцов.

Нотариус не несет ответственность по хозяйственным отношениям между продавцом и покупателем, которые сопутствуют заключению сделки купли-продажи. Здесь я имею в виду долги за коммунальные услуги, нанесенный и не возмещенный ущерб соседям и т.д. Эти вопросы необходимо решить до подписания договора, так как потом решить их будет уже очень сложно, и нотариус вам никак не сможет помочь повлиять на продавца.

Передачу денег лучше осуществлять непосредственно в нотариальной конторе или, чтобы продавец мог проверить купюры, в отделении банка. С проверкой купюр вариантов может быть несколько:

1. Бесплатный, но долгий. Кладете незадолго до покупки деньги на универсальный депозит (со свободным пополнением и снятием средств) или же на текущий счет. За 2-5 дней до сделки (срок зависит от условий в конкретном банке) предупреждаете, что будете снимать определенную сумму. Затем в присутствии продавца получаете в кассе свои деньги и передаете их ему.
2. Платный, зато быстрый. Практически любая банковская касса оказывает услуги по проверке денег на подлинность. Кассир прогоняет купюры через установленный в кассе детектор, а также проводит визуальный осмотр. Во всех банках, где я этим интересовался, стоимость услуги составляла 50 копеек за проверку одной купюры независимо от их количества и достоинства. Из этого следует мой совет: при оплате наличными используйте купюры максимально возможного достоинства. И вам пересчитывать легче будет, и за проверку меньше заплатите :-)

Затраты покупателя

При покупке жилья основные расходы, связанные с оформлением сделки, в настоящий момент несет покупатель. К ним относятся:

1. Услуги агентства недвижимости – в среднем 2% от стоимости квартиры (для Полтавы) и 5% (для Киева). Здесь стоимость – реально заплаченные продавцу деньги.
2. Взнос в пенсионный фонд – 1% от стоимости квартиры по договору купли-продажи. Оплачивается по квитанции, выписанной нотариусом, в любом банке. Прибавьте еще 1% от оплачиваемой суммы за услуги банка.
3. Государственная пошлина – 1% от стоимости по договору. Передается нотариусу, который сам вносит эту сумму по назначению.
4. Услуги нотариуса – в среднем 1000 грн.
5. Регистрация договора купли-продажи в БТИ – 151,12 грн (за 4 недели) или 223,37 (за 3 рабочих дня).

Уже после совершения сделки необходимо будет купить комплект бланков в ЖЭКе для изменения места жительства – 17,30 грн + 0,85 грн (государственный сбор) + комиссия банка за каждую платежку.

После покупки

После получения вожделенного экземпляра договора купли-продажи расслабляться покупателю еще рано. Следует обязательно выполнить ряд рутинных дел:

1. Зарегистрировать договор купли-продажи в БТИ. Стоимость данной услуги была указана выше.
2. Заключить договор с мастером ЖЭКа об обслуживании приватизированной квартиры.
3. Зарегистрировать свое место жительства (если необходимо) и взять справку из ЖЭКа о количестве зарегистрированных (по-старинке, прописанных) в квартире людей.
4. Заключить договора с коммунальными службами (водоканал, газ, теплосеть, энергоснабжение).
5. Перерегистрировать на себя стационарный телефонный номер или отказаться от услуг (обычно Укртелекома) в связи со сменой владельца квартиры.

Счастливый финал

В моем случае, несмотря на ряд нюансов с долгами за коммунальные услуги, все закончилось хорошо. Однако это не повод считать, что так будет при каждой сделке.

Поэтому мой единственный и главный совет – не экономьте время при выборе квартиры: узнавайте максимум информации о продавцах и истории самой квартиры, проконсультируйтесь с нотариусом или юристом по гражданскому праву, черпайте информации на специализированных форумах и сайтах. И тогда, даже при наступлении ситуации из эпиграфа, последствия буду совсем не разрушительными ;-)