Сделки с недвижимостью: кто ответит?

Создать алгоритм действий безопасной сделки при покупке-продаже недвижимости для потребителя собрались участники круглого стола, который прошел в Тюмени 28 сентября. Главный вопрос, который подняли на заседании ― кто несет ответственность за совершение сделки на рынке недвижимости.

Как оказалось именно в этом кроется больше всего подводных камней.

Первыми слово взяли юристы, обозначив круг проблем, которым чаще всего подвержены обыватели при совершении сделок купли-продажи. Председатель коллегии адвокатов "ТЕСЛО" Сергей Чернецкий заметил, что в большинстве случаев проблемы возникают при признании сделок недействительными.

Когда, к примеру, сделка совершается по поддельной доверенности, либо когда продавцы или покупатели действуют недобросовестно при совершении сделок на вторичном рынке жилой недвижимости.

"Был случай, когда доверенность была выдана на три года, но человек, выписавший ее, умер через год с момента подписания документа. Соответственно, когда через два года была совершена сделка, в последствии она была признана недействительной", - рассказал Чернецкий. Еще один популярный пример "нечистых" сделок, когда в договоре купли-продажи занижают стоимость квартиры.

Продавец делает это для того, чтобы не платить налог с прибыли, однако у покупателя, если вдруг сделку придется расторгать, могут возникнуть проблемы с возвратом денег за квартиру. Неузаконенные перепланировки также могут являться камнем преткновения при совершении сделок купли-продажи. В общем, по словам Чернецкого, судебные дела в сфере рынка недвижимости возникают постоянно.

Принято считать, что избежать проблем при купле-продаже квартиры помогут риэлторы. Председатель совета НП "Объединение риэлторов по Тюменской области" Юлия Пантелеева рассказала, что в Тюмени около 60% всех сделок совершается с помощью агентств недвижимости. Такой процент достигается за счет того, что в сегодняшних условиях большинство сделок сложные, когда квартиры покупают либо через ипотеку, либо по госпрограмме, либо проходит сразу цепочка сделок.

Во всех этих случаях требуется собирать большой пакет документов, и человек, не посвященный в тонкости бизнеса, может не справиться. Но и риэлторы не застрахованы от ошибок и по закону никакой ответственности за сопровождение сделки не несут. Юрист тюменской коллегии адвокатов "ТЕСЛО" Юлия Фатхуллина заметила, что у риэлторов нет четких стандартов, регулирующих их деятельность. "Недаром сейчас столько разговоров вокруг принятия федерального закона о риелторской деятельности", - добавила она.

Однако директор РАН "Этажи" Ильдар Хусаинов заметил, что даже в новом законе ответственность риэлторской деятельности прописана не будет. Риелтор выступает только консультантом, "по сути он обычный продажник". Кроме того, в законе не будет прописана стоимость риелторских услуг. Клиент хочет, чтобы риелтор нес полную ответственность за сделку, но для этого нужны большие объемы собственных оборотных средств, которых у риелторов чаще всего нет.

"Мы пока не готовы брать на себя такую ответственность", - считает он. Между тем, по мнению Хусаинова, чтобы хоть как-то обезопасить себя от мошенничества, потребитель должен обращаться только в крупные агентства недвижимости, где есть собственный страховой фонд.

Юлия Пантелеева добавила, что за сделку купли-продажи недвижимости должно отвечать Управление Росреестра по Тюменской области, ведь именно эта структура проверяет в течение 28 дней все документы на законность и подлинность.

Начальник отдела государственной регистрации прав на объекты долевого строительства Управления Росреестра по Тюменской области Светлана Кривошеева отметила, что Росреестр признает недействительными только ничтожные договора, заключенные, к примеру, от имени недееспособных граждан или несовершеннолетних. При этом очень много вопросов возникает при оспоримых сделках, их Росреестр признать недействительными не может. Возможно лишь приостановление до момента устранения всех нарушений либо до решения суда.

Еще одна серьезная проблема для потребителя – отсутствие достаточной и достоверной информации о риэлторских услугах. "Сейчас участились случаи мошенничества в сфере аренды жилья, когда идет подмена понятий. То есть потребителю предлагают за отдельную плату лишь информационные услуги, тогда как клиент ожидает дальнейшего сопровождения сделки.

Но на деле получается, что даже информационные услуги оказываются некачественно: даются номера телефонов, где квартиры либо никогда не сдавались, либо сдавались, но давно", - заметила заместитель начальника отдела прав потребителя Управления Роспотребнадзора по Тюменской области.

Услуги страховых компаний на сделки с недвижимостью распространяются, но только после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре. А как известно, максимальный риск при покупке квартиры возникает как раз на промежуточном этапе, когда сделка уже заключена, но новый собственник еще не вступил в правовладение.

Сделка после регистрации, конечно, тоже подвержена рискам, но они уже кратно меньше. "Можно застраховать утерю права собственности, так называемое титульное страхование. Действует оно, когда на квартиру неожиданно предъявляет свои права наследник, и по суду квартира переходит к нему", - рассказывает главный менеджер отдела продаж корпоративным клиентам филиала ООО "Росгосстрах" в Тюменской области Людмила Похлебухина.

Потребитель не знает сути деятельности риэлторской компании, ему элементарно надо продать или купить квартиру. Соответственно, если возникают сложности при совершении сделки, в первую очередь он спрашивает с риэлтора. Поэтому агентствам недвижимости необходимо четко прописывать предмет оказываемых услуг, и тогда проблем не будет возникать по определению. "Риэлторские компании должны нести ответственность, но нужно четко прописывать документарно за что и в каком объеме", - считают участники круглого стола.