Эксперты группы MPP Consulting опубликовали свежий ежеквартальный рейтинг самых рискованных инвестиций в Украине. Во втором квартале 2010 г. в «топовую» пятерку попали : земля, недвижимость, строительство, банковская сфера и ритейл.
По данным Госкомстата, в первом полугодии текущего года в экономику Украины иностранными инвесторами заведено 1782 млн. долл. США (из них в первом квартале 717 млн. долл.), что составляет лишь 66% от аналогичного периода минувшего года. Чистый прирост иностранного капитала за январь—июнь 2010 года составил 1 248,8 млн. долл.: инвесторы вложили 1 782,8 млн. долл., изъяли — 534,0 млн. долл.
Такая отрицательная динамика поступления иностранного капитала в Украину приобретает тенденциозные черты. Можно сказать, что инвесторы стали обходить Украину десятой дорогой.
В 2009-м мы наблюдали похожую картину. Чистый прирост совокупного объема иностранного капитала в экономике Украины в 2009 году составил 4,41 млрд. долл., что на 27,4% меньше, чем в 2008 году (в прошлом году иностранные инвесторы инвестировали в экономику Украины 5,635 млрд. долл., но одновременно изъяли 0,941 млрд. долл.).
Тот же Госкомстат сообщает, что значительно выросли объемы иностранного капитала в экономику страны в первую очередь за счет таких стран, как Россия и Кипр. В то же время за счет продажи капитала нерезидентами других стран и изъятия инвестиций существенно уменьшились объемы капиталов инвесторов из США, Великобритании и др. стран.
Вкладывала деньги и Украина. Правда, по сообщениям официальных органов статистики, из 629 млн. долл. прямых инвестиций большая часть (как и в прошлом году) направлена на ставший почти родным Кипр.
Общепринято, что инвесторы преимущественно вкладывают деньги в те страны, отрасли и предприятия, где рассчитывают получить максимальную прибыль при минимальных рисках.
Если в какой-то стране действуют справедливые законы, эффективно действует экономика, налоговая система проста, справедлива и направлена на создание и процветание именно среднего класса, инвестиции растут. К примеру, в такой сравнительно небольшой стране, как Польша, даже в кризисный 2009 год инвестиции оцениваются в 8 млрд. евро.
Если же в стране законодательство несовершенно, процветает коррупция, допускаются проявления рейдерства, гарантии прав инвесторов невелики, то, несмотря на высокую ожидаемую прибыль, капиталы не идут.
По давней печальной традиции, Украина в рейтинге привлекательности условий ведения бизнеса далеко не на высоте. Всего лишь 143 место из 183 в списке. Согласно рейтингу, легче вести бизнес в России, Словакии, Венгрии, Польше, Беларуси и Азербайджане, словом едва ли не во всех постсоветских и постсоциалистических странах.
Объем прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в мире измеряется триллионами долларов. Этот огромный поток обходит Украину стороной.
Впрочем, при составлении рейтинга рискованных инвестиций в Украине, очевидно, учитывался не только общеэкономический фон в виде огромного, неэффективного и чрезвычайно дорогого бюрократического аппарата, предынсультное состояние чрезвычайно энегрозатратной экономики и допотопной инфраструктуры, отсутствие четкой стратегии развития, увеличение долгового бремени как корпораций и предприятий, так и государства в целом и рисков внутреннего дефолта перед субъектами экономики и социальной сферы.
Безусловно, были приняты во внимание и две основные проблемы, которые стали детонатором первой волны кризиса в Украине. Они до сих пор не решены и несут в себе риски не только для бизнеса и инвестиций в стране, но и для национальной экономики в целом. Так, в Украине до сих пор неплохо себя чувствуют пузыри на рынке земли и недвижимости, и растет огромный навес «плохих» активов в банковском секторе.
На первом месте топовой пятерки рисков земля. В течение 2010 года земля уверенно лидирует в рейтинге, и в перспективе будет удерживать пальму первенства еще долгое время. Неадекватное ценообразование последних лет привело к тому, что на этом рынке была создана финансовая пирамида, которая держалась исключительно благодаря постоянному росту цен. Любая пирамида рано или поздно обречена на падение.
Стоимость земельных участков в наиболее «перегретой» 30-километровой зоне г. Киева в последнее время съезжает вниз со средней скоростью 3% в месяц. И конечный пункт для остановки этой тенденции пока что не просматривается, поскольку инвестировать в падающий с такой быстротой рынок почти никто не решается. По данным компании SV Development, средняя стоимость земли в пригороде Киева под коттеджное строительство с пиковых значений осени 2008 г. в 6692 долл. за сотку по состоянию на 23.08.2010 г. слетела до 3987 долл. за сотку (в т.ч. в наиболее дорогом Киево-Святошинском районе с 10404 до 6603 долл. за сотку).
Характерно, что, как и рынок недвижимости на волне поствыборного делового оптимизма рынок земли двинулся вверх, максимальная амплитуда коррекции была достигнута в апреле текущего года. Но с того времени оба рынка уверенно смотрят исключительно вниз, и продавцы были вынуждены развернуть настоящую охоту на редких покупателей земельных участков и квартир.
Приобретите небольшой земельный участок в 12 соток в 30 километрах от Киева за сумму, чуть превышающую 50 тыс. у.е., в коттеджном поселке с роскошной собственной инфраструктурой, охраной и освещением, на территории с ландшафтным дизайном и водным благоустройством и вам обязательно подарят отдых в Тунисе, ОАЭ или на Мальдивах.
Среди лидеров «неудачных» инвестиций сейчас на почетном втором месте жилая и коммерческая недвижимость. Хотя стоимость квартир уже пережила обвал. Первый обвал…
В экономклассе каждый квадратный метр в среднем потерял тысячу американских долларов. То, что еще летом 2008-го стоило 2500 долл. США за «квадрат» теперь стоит 1500 тех же денежных единиц, то, что стоило 3 тыс. долл. (именно так, напомним, оценивался метр «убитой» панельки на Русановке), теперь предлагается за 2 тыс. долл.
Однако проблема в том, что и по таким полегчавшим ценам сейчас почти никто не покупает.
Правда, сотрудники и руководство одной из крупнейших риелторских компаний Киева упрямо продолжают утверждать, что количество сделок именно у них просто зашкаливает, а столичное БТИ штурмуют тысячи киевлян, еще с ночи занимая места в очереди для того чтобы зарегистрировать сделку купли-продажи. Такие заявления в комментариях в принципе не нуждаются и лишь снижают авторитет фирмы, так откровенно вешающей лапшу на уши потенциальным покупателям и продавцам недвижимости столицы.
Среди факторов, которые как и относительно земли подтверждают и диагноз —«пузырь», и рецепт — «не покупать», являются увеличение расходов на содержание жилплощади (пресловутый газ потянет за собой рост стоимости тепла и воды), падение жизненного уровня среднего класса страны, ухудшение климата для ведения малого и среднего бизнеса, продолжающиеся дискуссии о целесообразности введения налога на недвижимость, планируемое ужесточение налогообложения части арендодателей (отчего индекс доходности инвестиционных квартир еще более понизится), наличие огромного залогового навеса у финансовых учреждений.
Ну и наконец, после двух лет кризиса «старые» запасы денег у бизнеса и населения все-таки заканчиваются, поэтому когда цены на жилье и офисы наконец-то придут к адекватным показателям, потенциальных покупателей останется совсем мало.
Среди факторов, подтверждающих диагноз для коммерческой недвижимости «покупать только в особых случаях» — уменьшение прибыльности частных предприятий, увеличение административного давления на них, повышенная вакантность (незанятость) прибыльных площадей, потенциальная всего лишь 20—25-летняя окупаемость большинства объектов через сдачу в аренду.
Уже в июле текущего года на рынок Киева поступили новые офисы по цене на 10% ниже рыночных аналогов, однако и на «дешевый» товар спрос практически нулевой.
Строительство и коррупция. Кто кого?
В тройке «призеров» инвестиционных рисков в Украине — отрасль, непосредственно связанная с температурой рынков земли и недвижимости, — строительство. Избыток предложения, высокая конкуренция на рынке, отсутствие прозрачности и толстый коррупционный налет на этапах отводов земельных участков и согласовательных процедур — факторы, благодаря которым строительная отрасль все еще не может «отойти» от кризиса и остается рискованной для вложения капиталов.
В январе—июле 2010 г. статистика фиксирует 16,7% падение отрасли, снижение произошло практически по всем видам основных строительных работ. Кроме того, запасов нераспроданных квартир и коммерческих площадей еще много, поскольку даже небывалые акции в г.Киеве типа «10% первый взнос и беспроцентная рассрочка», «годовая квартплата в подарок», «краснокирпичные дома в 300 метрах от метро с 30-процентной (!) скидкой» и т.п. не помогают заманить покупателя.
На четвертом месте рейтинга банковская сфера. В текущем году выжившие банки частично восстановили доверие граждан и юридических лиц, свидетельство тому постоянно нарастающая база депозитов и сумм на текущих счетах. Тем не менее самой большой проблемой отрасли являются накопленные «плохие» активы, доля которых растет и тем самым лишает иллюзий относительно радужного и безоблачного выхода финансового сектора из кризиса.
Впрочем, и вал возвращающихся из-под подушек денежных накоплений населения не внушает стопроцентного оптимизма. Ведь в случае любой курсовой нестабильности в условиях отсутствия закона, запрещающего досрочное расторжение депозитных договоров, действия вкладчиков спрогнозировать нетрудно.
Тем более все еще не решена проблема одного из крупнейших банков страны. Тысячи вкладчиков лишены права доступа к своим вкладам, несмотря на то что суммы рефинансирования НБУ (если бы эти деньги не растворились неизвестно где) с лихвой бы хватило на удовлетворение всех требований граждан.
Не решена и проблема коротких пассивов и длинных активов. Из средств, размещенных на месяц с пролонгированием, иногда выдаются кредиты на многие годы.
Некоторые банки, совсем недавно разместившие завлекательную рекламу о кредитах в гривне под 17 с хвостиком процентов, снова пытаются все риски взвалить на заемщика, ведь по условиям договора в случае роста депозитных ставок автоматом будет повышаться и ставка кредита. Впрочем, чтобы стать обладателем сомнительного кредита на покупку обычной старенькой двушки в спальнике столицы необходим «белый» доход на семью в сумме не менее 20 тысяч гривен ежемесячно, а еще 50% предоплата стоимости квартиры за счет личных сбережений. В течение двадцати лет одолженные деньги придется возвратить банку в двойном (ипотека по классической схеме), а то и в тройном размере (ипотека по аннуитету ). Отечественные банки пытаются подсунуть заемщику «счастье по-украински».
В любом случае паломничество в банки за кредитами начнется еще нескоро, к распространению массового кредитования населения в Украине могут привести лишь ощутимые успехи в экономике.
Открытым остается и вопрос судьбы многочисленных банковских залогов. Автомобили ржавеют, жилые и нежилые помещения ветшают, но банки и не думают скидывать балласт, выставляя на все свое «добро» цены значительно выше рыночных. Пока что проблемы ликвидности решались в основном благодаря мощному свежему притоку на депозиты, но дисбалансы в банковской системе нарастают, и рано или поздно с балластом что-то придется делать.
Замыкает пятерку инвестиционных рисков ритейл. Стратегия быстрого роста в предыдущие годы стала причиной создания торговых точек и комплексов, которые оказались невостребованными в период спада потребительского спроса. Напомним, розничный товарооборот предприятий розничной торговли и ресторанного хозяйства Украины в 2009 году сократился на 20,6% по сравнению с 2008 годом, и в году текущем отыграл лишь «копейки» — по итогам января—июля 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом 2009-го рост составил 3,9%.
Украина потеряла инвестиционную привлекательность в глазах мировых ритейлерских сетей. Оказавшись в 2006-м году на четвертом месте, а в 2007-м году на пятом месте в списке самых привлекательных регионов по версии консалтинговой компании A.T. Kearney (The Global Retail Development Index), в этом году страна не вошла даже в тридцатку.
Эксперты пока что не заметили, что жить в Украине «стало лучше и веселее». Отсутствие Украины в списке объясняется падением потребительского спроса, плохой инфраструктурой, излишней бюрократизацией, политической нестабильностью, сравнительно высокой инфляцией и девальвацией гривни. Сегодня инвестиции в покупку объектов ритейла представляют достаточно существенные риски, правда, создание новых торговых точек или сетей таит еще больше опасностей, что доказали неоднократные банкротства торговых компаний по всей стране.
Сейчас в стране немодно употреблять слово «кризис» (впрочем, и слово «инновация» также). И даже один из ведущих экономических журналов убрал традиционный слоган о кризисе со своей обложки, мотивируя тем, что раз уже два квартала подряд украинская экономика демонстрирует подъем (плюс 6,5 % по итогам первого полугодия при падении минус 15,1% в минувшем году), значит о кризисе можно говорить в прошедшем времени.
Вот и некоторые госчиновники начали покупать дорогущие авто за бюджетные деньги. Они, наверное, тоже считают, что кризис испарился.
Однако реальная ситуация в экономике опровергает иллюзии. Да и все большая часть населения ожидает углубления кризиса и связанных с ним проблем (в первую очередь опасения касаются осенних инфляционных тенденций).
А невиданно распухшие объявлениями о продаже и аренде специализированные рекламные издания, банкротящиеся бизнесы, улетающий вниз рынок автомобилей и многомиллиардные разрывы в бюджете свидетельствуют о том, что время настоящих рисков для Украины, для инвестиций, для бизнеса, возможно, еще и не начиналось…