В марте вырос спрос на жилье в Киеве (обзор за І квартал)

В первом квартале 2010 года рынок недвижимости Киева работал на очень низких оборотах. Основная причина – резкое расхождение цен спроса и предложения.  Признаки оживления рынка появились только в марте.

По данным портала недвижимость, индекс стоимости жилья при подсчетах в долларах снизился за первый квартал на 0,6% до1627 долларов за кв.м. При подсчетах снижение составило на 1,7% в первом квартале до 12970 гривен за кв.м.

Противостояние продавцов и покупателей

В начале 2010 года усилились противостояния продавцов и покупателей. Продавцы не могли понять, почему они должны снижать цены в условиях, когда практически все дорожает, когда нет доверия к валютам и банковской системе и инвестиции в бизнес связаны с высокими рисками. Покупатели в свою очередь рассчитывали на то, что цены на жилье продолжат снижаться и не торопились с покупкой.

Кроме того, за год кризиса доходы большинства граждан существенно снизились, соответственно брать ипотечные кредиты на нынешних условиях готовы лишь немногие; и то лишь в случае, когда основная часть денег уже есть.

недвижимостьИзбранная и продавцами, и покупателями тактика всеобщего ожидания не позволяла ценам быстро снижаться; привела к тому, что во многих сегментах рынка уменьшился не только спрос, но и предложение. Продавцы, отчаявшиеся в этих условиях продать недвижимость, нередко просто снимали ее с продажи (но на существенное снижение цен не шли). Многие продавцы, пытавшиеся с помощью операций купли-продажи решить свои жилищные и финансовые проблемы, уходили с рынка вынуждено. Они не могли связать продажу одной квартиры и покупку другой; не могли снизить цену своей квартиры, поскольку в этом случае им не хватало денег для улучшения жилищных условий.

Цены снижались преимущественно лишь на квартиры, в которых не было просмотров более месяца. Продавцы, чьи объекты пользовались хотя бы небольшим вниманием покупателей, цены, как правило, держали (иногда даже повышали). Именно поэтому сейчас весьма непросто подобрать квартиру, которая устраивала бы покупателя и по качеству, и по цене.

Массового выброса залоговых квартир не будет

Выжидательную позицию заняли и банки. Они шли на продажу залоговых квартир лишь при согласии хозяина. И поступали так не только потому, что им очень невыгодно обваливать рынок недвижимости (залоги при этом существенно подешевеют, финансовое положение банков ухудшится). Основная причина, по мнению экспертов, лежит несколько в иной плоскости.

Любое принудительное выселение (особенно без предоставления иного жилья) будет антирекламой для банка, которая серьезно скажется на его репутации. Поэтому массового выброса залоговых квартир вряд ли стоит ожидать в обозримом будущем. Скорее всего, каждый банк будет выставлять на продажу лишь те объекты, с хозяевами которых достигнуты договоренности. И по тем ценам, которые устраивают все стороны.

Особенность первого квартала – расслоение рынка недвижимости

Важной особенностью первого квартала стало расслоение рынка. Упал спрос на низкокачественное жилье. Более явно обозначилась категория покупателей "качественного жилья" (как правило, в новых домах). В процентном соотношении таких покупателей стало больше. Возрос и удельный вес операций купли-продажи "качественного жилья".

Покупатели, у которых денег на качественное жилье нет, вынуждены ориентироваться на малогабаритные однокомнатные квартиры. Но при этом отдают предпочтение ухоженным квартирам, желательно со свежим ремонтом, новой сантехникой, стеклопакетами в окнах и встроенной мебелью. В списках проданных квартир все чаще попадаются "хрущевки с евроремонтом".

Что же касается "убитых" квартир, то их удельный вес в списке продаж существенно снизился. Реалии рынка таковы, что продать их без существенного снижения цен практически невозможно. Хозяева же таких квартир нередко просто не обращают внимания на недостатки; отвергают доводы и риэлторов, и потенциальных покупателей.

Оживление рынка в марте

В январе-феврале сделок на рынке было меньше обычного. Признаки оживления рынка появились лишь в марте: в начале месяца достаточно слабые, а во второй половине месяца - весьма заметные. Основная причина оживления рынка во второй половине марта – снижение уровня неопределенности. Новое руководство страны четко обозначило свои позиции по основным политическим и экономическим вопросам; участникам рынка стало проще ориентироваться в ситуации и принимать решения. Повлияло на рост деловой активности и заметное проседание курса наличного доллара в банках Украины; опасения потенциальных покупателей за свои валютные накопления усилили их интерес к рынку недвижимости.

Как менялись цены на жилье в первом квартале 2010 года

Изменения усредненных цен предложений в первом квартале 2010 года приведены в таблице

Данные Domik.net