К вопросу о законодательном регулировании рынка недвижимости и проекте Закона Украины 'О саморегулируемых организациях'

В последнее время в СМИ и риэлторском сообществе идет дискуссия на тему приоритетности проекта закона о саморегулируемых организациях (далее – СРО), перед проектом закона о риэлторской деятельности (в данном случае имеется в виду проект закона Украины «О саморегулируемых организациях», подготовленный группой народных депутатов Украины, который почти не отличается от федерального закона Российской федерации с аналогичным названием).

При этом, определенная часть функционеров от риэлторского сообщества предлагает риэлторам проект закона о саморегулировании как некую панацею от всех бед. В частности, имеется в виду, что с принятием закона о саморегулировании, риэлторы смогут объединяться в саморегулируемые организации в рамках которых, в режиме саморегулирования, и произойдет законодательное регулирование риэлторской деятельности.

Т.е., по их мнению, с принятием стандартов и правил профессиональной деятельности, формирования органов контроля и качества в рамках СРО и будет решена основная проблема риэлторов – регулирование профессиональной риэлторской деятельности. Это можно рассматривать либо как недостаточно глубокое проникновение в цели и суть Законо о СРО, либо как сознательное введение в заблуждение риэлторского сообщества.

Данная позиция ошибочна еще и по следующим причинам.

Например, пункт 3 статьи 2 украинского проекта закона «О саморегулируемых организациях» предусматривает:

«п.3. Для цілей цього закону під суб'єктами підприємницької діяльності розуміються фізичні і юридичні особи, зареєстровані в установленому порядку на території України, і що здійснюють підприємницьку діяльність, визначену відповідно до Цивільного кодексу України, а під суб'єктами професійної діяльності - фізичні особи, що здійснюють професійну діяльність, регульовану відповідно до інших законів.»

В данной статье предусмотрен некий критерий для определения возможных субъектов СРО. Если с субъектами предпринимательской деятельности все понятно (предпринимательская деятельность регулируется Гражданским кодексом Украины), то как быть со вторыми – субъектами профессиональной деятельности – физическими лицами? Законодательного регулировании профессиональной риэлторской деятельности физлиц в Украине нет. И что вообще означает термин «профессиональная деятельность»?

Цитата из словаря в интернете: «К профессиональной деятельности специалиста относится деятельность физлица, являющаяся основным источником дохода этого человека, владеющего комплексом специальных теоретических и практических навыков.»

Кроме того, статья 8 п.5, подпункт 4 предусматривает возможность дисквалификации членов СРО. А где в законе о СРО прописан механизм получения этой самой квалификации? А его нет и быть не может. Так как, по мнению российского законодателя, принявшего российский закон о СРО с аналогичным названием, так и для субъектов законодательной инициативы в Украине действие данного закона распространяется исключительно на тех субъектов профессиональной деятельности, деятельность которых уже регулируется специально принятыми законами.

Например, в России, на момент принятии закона о СРО, уже действовал закон о оценочной деятельности. Что изменилось у российских оценщиков после принятия закона о СРО? Произошла замена государственного регулирования оценочной деятельности на саморегулирование. При этом, закон о оценочной деятельности никто не отменял, он действует, как и раньше, за исключением тех статей закона, в которых была прописана роль государства.

Таким образом, пункт 3, статьи 2 украинского проекта закона о СРО предусматривает наличие действующего законодательства, регулирующего профессиональную деятельность субъекта, претендующего попасть под действие данного проекта закона о СРО. Т.е., участие в процессе создания саморегулируемых организаций риэлторов после принятия закона Украины «О саморегулируемых организациях», возможно при условии наличия соответствующего специального закона, регулирующего риэлторскую деятельность, устанавливающего механизм допуска к профессии (подтверждение квалификации субъектов профессиональной деятельности –физических лиц) и допуск к бизнесу (подтверждение квалификации субъектов предпринимательской риэлторской деятельности).

Это один из вариантов, предусмотренный как российским аналогом, так и украинским вариантом проекта закона о СРО. Но не единственный. Указанными законами предусматривается также ситуация (в частности п.2 ст.1 украинского законопроекта), когда особенности получения и прекращения статуса СРО, порядок выполнения государственного контроля и т.д. для субъектов предпринимательской и профессиональной деятельности определенного вида, - может устанавливаться другими (в отличии от закона о СРО) законами.

Этим «определенным видом деятельности» может быть риэлторская деятельность, которая в настоящий момент законодательно не регулируется, но может регулироваться в случае принятия отдельного специального закона.

Таким образом, в нашем случае, единственно возможным правильным вариантом является принятие специального закона Украины «О риэлторской деятельности», в составе которого необходимо предусмотреть саморегулирование.

А предложенный проект закона Украины «О саморегулируемых организациях» действительно необходим. Необходим тем представителям профессий в Украине, деятельность которых уже регулируется украинским законодательством. Для того, чтобы заменить государственное регулирование на саморегулирование.

Второе заблуждение почитателей саморегулирования сводится к тому, что правила и стандарты, рожденные в саморегулируемой организации, заменят законодательное регулирование риэлторской деятельности.

Пункт 3 статьи 4 проекта закона о СРО, в частности, предусматривает, что правила и стандарты должны соответствовать украинскому законодательству и должны быть приняты в соответствии с нормативно-правовыми актами Украины. И, наконец, - правила и стандарты СРО устанавливают дополнительные требования к деятельности членов СРО, которые не противоречат украинскому законодательству и нормативно-правовым актам.

Кроме того, согласно данного проекта закона, количество СРО в Украине, созданных по профессиональному признаку - в данном случае – риэлторская деятельность, может быть неограниченным. При этом, у каждой саморегулируемой организации риэлторов может быть свое собственное видение этих самых правил и стандартов. А их требования обязательны исключительно к членам этих СРО, и не обязательны к представителям данной профессии, которые, например, не являются членами данной конкретной саморегулируемой организации.

Т.е. количество правил и стандартов в Украине будет равно неограниченному количеству зарегистрированных саморегулируемых организаций. Можно только предполагать содержание этого неограниченного количества правил и стандартов, в случае отсутствия специального законодательного регулирования риэлторской деятельности. Принцип будет один - «как бог на душу положит».

Правила и стандарты, которые вытекают из логики российского законодателя и авторов украинского законопроекта, - это нормы профессионального делового этикета субъектов профессиональной деятельности. При этом, критерии и признаки профессиональной деятельности, обязательные для всех субъектов предпринимательской деятельности данной отрасли, могут устанавливаться исключительно на законодательном уровне, а не правилами и стандартами. Именно это декларируется статьей 6 украинского проекта закона о СРО.

В заключение, хочется обратиться к риэлторскому сообществу с просьбой не ошибиться с приоритетами. В противном случае неизбежен тупик и утраченное время и возможности.

Правление Всеукраинского Союза общественных организаций «Риэлторская палата Украины»