Призрак дефицита жилья не дает покоя

В последнее время столичные риэлтеры и застройщики усердно предрекают дефицит новостроек и рост цен. На фоне снижения объемов ввода жилья такие прогнозы кажутся вполне реалистичными.

Так, в 2009 году в столице было сдано 2,7 млн кв. м (из которых около 750 тыс. кв. м – муниципальное жилье), что на 17,2% меньше показателей 2008 года.

Однако данные официальной статистики отражают не столько последствия кризиса, сколько предшествовавшее ему ужесточение процедур согласования инвестиционных проектов в Москве. Инвестиционная активность на строительном рынке пошла на спад еще три-четыре года назад.

Продолжительное сокращение объемов строительства остудило первичный рынок: за это время на нем сформировался как отложенный спрос, так и внушительный навес «бумажных» инвестпроектов.

Главной интригой является то, с какой скоростью новые проекты будут выходить на рынок. В отличие от зарубежных стран в России нет официальной общедоступной статистики о количестве выданных разрешений на строительство. Поэтому получить представление об инвестиционной активности можно, лишь обрабатывая информацию о новых и планируемых проектах строительства жилья вручную.

Рассуждения о всеобъемлющем и неизбежном дефиците новостроек в Москве имеют под собой весьма зыбкое основание. Восстановление спроса на недвижимость, перспективы повышения доступности ипотечных программ, а также планы федерального правительства распространить ипотеку на первичный рынок уже побудили застройщиков активнее выводить на рынок новые девелоперские проекты.

Особенно заметно оживление в сегменте жилья эконом-класса. По нашим подсчетам, на долю этого формата приходится около 75% нового предложения. Всего на разных стадиях реализации находятся проекты строительства жилых комплексов эконом-класса примерно на 6,5-7 тыс. квартир. При этом в некоторых крупных проектах в продажу выведено менее 30% планируемых объемов. Жилье выставлено на продажу, в среднем, по 90-100 тыс. руб. за кв. м.

К сожалению, на рынке недвижимости нет исчерпывающей информации о всех свободных квартирах в столичных новостройках и количестве сделок с ними. Поэтому можно полагаться только на экспертные оценки. Они таковы: в начале года в продаже находилось порядка 14 -16 тыс. квартир (включая предложения в жилых комплексах высокой степени готовности). Из этого объема на долю эконом-класса, по нашим оценкам, приходилось около 3-3,5 тыс. квартир. Таким образом, предложение экономичного жилья за последние несколько месяцев существенно расширилось, сообщает портал HouseHunter.Ru.

Никаких принципиальных сдвигов в структуре предложения жилья эконом-класса, которые могли бы обрадовать массового покупателя, пока не произошло. Выбор, как и до кризиса, ограничен. Львиная доля нового жилья, ориентированного на масс-маркет, выброшена на рынок девелоперами четырех проектов комплексной застройки, которые реализуются на юге, востоке и северо-востоке Москвы, не в самых комфортных районах города. Лишь во втором полугодии некоторое разнообразие могут внести крупные строительные компании, завершающие реструктуризацию кредитов и планирующие вернуться на стройплощадки. В ближайшее время можно ожидать некоторого расширения географии предложения типового жилья.

Что же касается среднего и верхнего ценовых сегментов, то пока в них сохраняется слабая инвестиционная активность из-за избытка докризисного предложения. После резкого снижения спроса на жилье бизнес-класса застройщики весьма осторожно оценивают перспективы его восстановления.

Некоторые компании выводят на рынок переформатированные проекты, сокращая площадь квартир. Закономерно, что на бизнес-класс пока приходится менее трети новых проектов.