На рынке недвижимости продолжается информационное шоу

Особое место в нём уделяется трактовке данных. Например, данных об изменении цены жилья в связи с колебаниями курса гривны к доллару. Укрепление национальной валюты может создать иллюзию роста. Так и случилось: на основании краткосрочных данных в некоторых сегментах рынка жилья вполне серьёзно стали звучать мнения о том, что наметилась тенденция роста.

В качестве аргумента мы слышим: уже несколько недель средняя цена предложения жилья на вторичном рынке Киева растёт. Попробуем разобраться, так ли это и на какой стадии сейчас рынок первичной недвижимости Украины? Достиг ли он дна, и когда возобновится рост?

Проблема в том, что озвучиваемые данные зачастую основаны лишь на исследовании динамики цен предложения. Причём в стране отсутствует единая информационная база анализа таких данных, а система их сбора и обработки далеко не всегда внушает доверие. Учитывая эти нюансы, по­пробуем проанализировать показатели цен предложения, например, для Киева.

Вначале о последних тенденциях. Согласно аналитике Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, роста не только нет, но даже напротив. Февраль по отношению к январю отмечен спадом средней цены предложения жилья в столице как в долларах (с 1918,6 до 1915 за кв. м), так и в гривнах (с 15 343 до 15 321 грн./кв. м). За этот период подорожание наблюдалось лишь в трёх районах города – Подольском, Деснянском и Соломенском (в пределах от $4 до $7 за кв. м). Так, что говорить о возобновившемся росте рынка как-то неуместно.

Поэтому, чтобы понять, а что же происходит на самом деле, нужно взглянуть на рынок жилья в ретроспективе – именно она лучше всего раскрывает динамику «дна рынка» и факторы его роста.

За последние 15 лет ценовое дно мы уже проходили, и не раз. В 1996-м ($287 за кв. м), в 2001-м ($281 за кв. м). В феврале 2010-го мы наблюдаем самый низкий за последние четыре с лишним года уровень цен предложения. В 1996-м и в 2001 году потенциальные покупатели не рассчитывали на кредиты, а покупали жильё «за накопленные».

Последующая эйфория доступного банковского кредитования больно ударила по перспективам каждой семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий. Абсолютный ценовой максимум на вторичном рынке столичного жилья был зафиксирован на рубеже 2007–2008 гг. ($3190 за кв. м). Чтобы заработать на скромную неновую «двушку» в 50 кв. м, рядовому киевлянину необходимо было бы откладывать среднемесячную киевскую зарплату в течение 30 лет или идти за кредитом.

Сегодня для покупки 2-х комнатной квартиры в Киеве обычному покупателю нужно откладывать кровные на протяжении почти 21 года. Однако остаётся открытым вопрос: кто же является покупателем такого жилья? Обедневший средний класс, которому удалось чудом не влезть в «доступные» кредиты? И сколько же у нас таких покупателей?

Мы на дне. Это однозначно. Но это не то дно, которое чаще всего ассоциируется с самой низкой ценой. Мы на дне платёжеспособного спроса. И из этой ситуации нельзя будет выйти за месяц-другой.

Поэтому не надо анализировать тенденции на рынке недвижимости с такой же периодичностью, как и тенденции фондового или валютного рынков. Тем более не надо делать выводов из краткосрочных периодов. Этот рынок более инертен и не может демонстрировать тенденции роста понедельно. А для того, чтобы понять его состояние, достаточно сделать лишь одно простое, но по-настоящему государственное дело – регулярно обнародовать статистику сделок на рынке недвижимости, которая фиксируется в соответствующих государственных реестрах.

Наталья Лебедь