Конъюнктура рынка земельных участков в Шевченковском районе Киева

Состояние конъюнктуры рынка земельных участков в г. Киеве обусловлено как факторами общеэкономического характера, так и специфическими особенностями отдельно взятого района столицы.

К числу общеэкономических факторов следует отнести динамику экономического развития г. Киева и страны в целом, инфляционные процессы, миграцию населения и капиталов в направлении столицы, как делового и культурного центра.

В тоже время, конъюнктура рынка земельных участков каждого отдельно взятого района г. Киева в значительной степени формируется под воздействием его расположения по отношению к центральной части города, наличия в его административных границах исторических, культурных и архитектурных ценностей, уровня развития социально – экономической инфраструктуры, экологического состояния.

Интегральной характеристикой перечисленных факторов является уровень цен на земельные участки в разрезе районов г. Киева, который отражает, в конечном счете, соотношение спроса и предложения на каждом региональном рынке.

При ознакомлении с данными о конъюнктуре рынка в том или ином районе столицы,  следует учесть, что исследования такого рода опираются, главным образом, на цену предложения, поскольку данные о стоимости участков в рамках заключенных сделок не являются публичной информацией и не отражаются в официальной статистике. Тем не менее, такие оценки дают возможность потенциальным покупателям ориентироваться в ситуации на рынке и обоснованно подходить к выбору земельного участка.

В ходе анализа состояния рынка земельных участков в Шевченковском районе г. Киева была использована информация об их продаже, которая была представлена на ведущих сайтах недвижимости Украины по состоянию на 05.09.2019 г.

Следует отметить, что указанная дата проведения оценки конъюнктуры была выбрана не случайно, поскольку данный период времени характеризуется повышением активности спроса и продавцы стараются максимально рекламировать свои участки на сайтах недвижимости. То есть можно рассчитывать, что в это время информация о предложении земельных участков представлена наиболее полно. Кроме того, аналогичное исследование уже проводилось в тот же период 2018 г., что позволяет отследить возможные изменения на рынке за прошедший год.

 С целью повышения корректности результатов обобщения данных, размещенных на сайтах недвижимости, в базу анализа не включалась информация по участкам расположенным в историческом центре столицы. Такие участки являются единичными и уникальными по целому ряду параметров, а их ценовой уровень в разы превышает средние показатели по району.

Основу для проведения оценки конъюнктуры рынка составили земельные участки, расположенные в административных границах Шевченковского района г. Киева, площадь которых составляет от 5 до 20 соток, а цена одной сотки находится в пределах от 5 до 100 тысяч долларов США. Участки с названными характеристиками, как показал предварительный анализ, являются типичными для района и составляют подавляющее большинство из числа предложенных к продаже.

Как показало обобщение данных, представленных на сайтах недвижимости, продавцами было выставлено на продажу в 2019 г. 27 земельных участков, что на 14 предложений меньше, чем в аналогичный период 2018 г. При этом средняя стоимость одной сотки участка составила в 2019 г. в Шевченковском районе г. Киева 20,3 тыс. долл. США и фактически осталась на уровне предыдущего года.

Обобщенные данные предложений по продаже земельных участков в Шевченковском районе г. Киева

Наибольшее количество выставленных на продажу участков, расположены в микрорайонах Нивки и Татарка (соответственно 9 и 11 предложений). Аналогичная ситуация наблюдалась и в 2018 году. При этом цена если средняя цена одной сотки на Нивках практически не изменилась, то на Татарке она уменьшилась почти на 13% по сравнению с 2018 годом.

Существенно снизилось в 2019 г. по отношению к предыдущему году предложение по микрорайону Сырец, где число продаваемых земельных участков уменьшилось с 8 до 2 единиц. Стоимость одной сотки предлагаемых здесь участков увеличилась с 20,4 в 2018 году до 25,5 тыс. долл. США в 2019 г.

Относительно не высоким остается предложение земельных участков по микрорайону Лукьяновка. Как и в предыдущем году здесь было выставлено на продажу только 3 участка. Тем не менее, следует отметить , что средняя цена за одну сотку в этой местности стала самой высокой в Шевченковском административном районе (без учета исторического центра столицы). Её величина в 2019 г. по сравнению с 2018 г. возросла на 5,5 тыс. долл. США и составила 34,1 тыс. долл. США.

Предложение участков по микрорайонам Шулявка и Кудрявец носило в 2018-2019 годах эпизодический характер, поэтому сложно сделать какие либо выводы относительно ценового уровня земли в названых местностях.

Оценивая в целом конъюнктуру рынка земельных участков в Шевченковском районе г. Киева в 2019 г. следует выделить её главную особенность по сравнению с 2018 годом – это существенное снижение объема предложения при сохранении среднего ценового уровня стоимости объектов продажи.

Приведенная особенность конъюнктуры рынка наглядно иллюстрируется тем фактом, что суммарная площадь выставленных на продажу участков уменьшилась в Шевченковском районе г. Киева с 4,2 га в 2018 г. до 2,8 га – в 2019 г., или на 33%. При этом объём предложения за указанный период в денежном выражении сократился с 8,7 до 5,6 млн. долл. США. В то же время средняя стоимость одной сотки оставалась на уровне 20-21 тыс. долл. США.

Учитывая сложившуюся в 2019 г. рыночную ситуацию, представляется вполне вероятным прогнозировать в 2020 определенный рост цен на земельные участки в Шевченковском районе г. Киева. Прогнозируемое повышение их стоимости может быть обусловлено следующими факторами :

• некоторым улучшением экономического положения в Украине в 2018-2019 гг. и прогнозируемым ростом ВВП на 2020 г. на уровне не менее 3%, что способствует повышению спроса на объекты недвижимости как в стране в целом, так и в отдельных её регионах. Следствием активизации спроса, как правило, является определенный рост цены со стороны предложения.
• инфляционными процессами, которые в 2018-2019 не привели к изменению средних ценовых показателей по Шевченковскому району, однако в будущем их влияние проявится в той или иной мере неизбежно. Следует учесть, что не смотря на снижение темпов инфляции , которое наблюдается в Украине в последние годы, уровень её остаётся ешё достаточно высоким (9,8% в 2018 г., 7,4% в 2019 г. и 6% в госбюджете на 2020 г.). Поэтому продавцы земельных участков будут прямо или интуитивно  учитывать при формировании цены её инфляционную составляющую.
• ростом цен на объекты недвижимости в Киеве в 2018-2019 гг. Зачастую собственники земельных участков планируют в результате их продажи инвестировать полученные денежные средства для покупки других объектов недвижимости, в частности квартир. В то же время их стоимость в столице постоянно растет. Так, по данным Meget.ua с ноября 2017 г. по сентябрь 2019 г. средняя цена одного квадратного метра квартир в новостройках Киева выросла с 21500 грн. до 24000 грн., или на 11,6 %. Данное обстоятельство вероятно приведет к некоторому росту цен и на земельные участки.
• необоснованно заниженным сложившимся уровнем цен на земельные участки в Шевченковском районе г. Киеве по отношению к другим регионам столицы. Следует учесть, что Шевченковский район наряду с Печерским является одним из двух центральных районов Киева, граница между которыми проходит по улице Крещатик. При этом обращает на себя внимание на тот факт, что если средняя цена одной сотки земли в Шевченковском районе составляет 20 тыс. долл. США, то даже на периферийных участках Печерского района она в разы выше. В связи с отмеченной ценовой диспропорцией в перспективе возможна «дооценка» стоимости участков со стороны собственников земли в Шевченковском районе столицы.

Следует отметить, что прогнозируемое повышение стоимости земельных участков в Шевченковском районе вряд ли может быть радикальным в 2020 г., поскольку изменение цен на рынке недвижимости является достаточно инерционным процессом. Речь, в данном случае, идет о вероятной тенденции. В связи с этим, представляется реальным повышение  средней стоимости одной сотки земли на 5-15% , которое хотя бы компенсирует собственникам потери от инфляции за прошедшие два года.

По-видимому, не следует ожидать в 2020 г. каких то существенных изменений в объеме предложения земельных участков. Данный прогноз обусловлен тем, что Шевченковский район г. Киева, наряду с Печерским – является одним из самых маленьких в столице по размеру занимаемой площади. Площадь каждого из названных районов составляет 27 кв. км, что соответствует всего 3,2% от площади города . В связи с этим в Шевченковском районе нет соответствующих земельных ресурсов для заметного роста предложения. Кроме того, сложившаяся в настоящее время цена пока не будет стимулировать собственников земли к активной продаже своих участков.

Специалист в области рыночных исследований к.э.н. Гуляр Г.И. специально для портала MEGET