Итак, вы определились с банком. Скорее всего, вам предложат искать квартиру самому. В любом случае, в банке не предоставят консультаций по уровню приобретаемой квартиры. А потенциальному заемщику необходимо связать деньги, а именно их количество, с квартирой, которую на эти деньги можно приобрести.
В этом случае первая мысль - обратиться в агентство недвижимости. Но даже самое хорошее агентство, которое вам рекомендовали знакомые, может с поставленной задачей не справиться.
Почему? Да потому что не каждое агентство может работать на ипотечном рынке. То есть оно, конечно, квартиру найдет, документы в банк передаст, внесение задатка организует. Но кредитный комитет банка при рассмотрении дела клиента в кредите может отказать, и тогда задаток пропадет.
Обычное агентство не знает особенностей работы по ипотечной схеме, оно не всегда может предвидеть, кому банки предоставят кредит, а кому откажут. Кроме того, существуют различия между квартирами, приобретаемыми за наличные и купленными в кредит.
При покупке квартиры по схеме ипотечного кредитования всегда учитывают вариант невозможности погашения долга. Кроме того, учитывается ликвидность объекта - ведь банку квартира не нужна, ему нужны деньги и проценты. Поэтому в случае чего ее будут продавать не дешевле суммы, которую задолжал клиент. Но она может быть намного ниже рыночной.
Сейчас появляется новая профессия - ипотечный брокер, который должен владеть знаниями в области риэлторских, банковских, страховых технологий, методикой оценочной деятельности. Кроме того, риэлтор, который берется за подобные операции, должен не скрываться, а позиционировать себя в официальных документах на конкретную квартиру, которую банк принимает в обеспечение.
Часто покупатель стоит перед выбором: какую квартиру покупать - новую или б/у? Если у вас нет никакого жилья, берите на вторичном рынке. Если же вы хотите улучшить свои жилищные условия, тогда можно присмотреться и к первичному рынку.
Где меньше риска? Раньше считали, что, покупая новую квартиру, клиент меньше рискует. Сейчас, после скандала с "Элита-центром", это вряд ли кто-то станет утверждать.
Главный риск при покупке б/у-шной квартиры - ее история. Поэтому лучше, если это первичная приватизация. Несовершеннолетним детям до сделки должно быть куплено жилье. На первичном рынке лучше, если уже есть дома, построенные компанией, с которой вы собираетесь иметь дело.
Президент Ассоциации специалистов недвижимости (риэлторов) Украины Александр Бондаренко советует частному инвестору сначала посмотреть список документов, прежде чем он заключит договор. Это:
Специалисты по недвижимости советуют ни в коем случае не соглашаться на договор о долевом участии в строительстве. В нем предусмотрено равное партнерство инвестора и застройщика, следовательно, равная ответственность при проблемах со строительством. На практике это может означать, что вам годами придется ждать своей квартиры.
Квартиры покупают на разных стадиях строительства. Естественно, они по-разному стоят. На уровне закладки фундамента это будет одна цена, в готовом доме - совсем другая, значительно выше. Но, желая сэкономить, можно потратить больше на съем жилья до окончания строительства. Следует обратить внимание на наличие в инвестиционном договоре пункта о неустойке при просрочке сдачи объекта.
Впрочем, не следует делать ставку на покупку квартиры на уровне котлована в кредит - банки весьма неохотно дают кредиты на незавершенное строительство.
Всего предусмотреть нельзя. Мошенники изобретают все более изощренные схемы. А самая масштабная по своим социальным последствиям афера в области недвижимости, пожалуй, была провернута в Албании. Жулики обманули 90% граждан, разбогатев при этом на $1 млрд. Для албанских властей это вылилось в масштабное народное восстание.