Цивилизованный рынок гектаров или мошеннический дерибан

Tот, кому хоть раз пришлось столкнуться с отведением земельного участка и оформлением правоустанавливающего документа на него, убедился, насколько это сложный процесс, продолжающийся в среднем год-полтора.

Процедура отведения земель осуществляется по схеме: первый этап — выбор местоположения земельного участка и утверждение соответствующих материалов, второй — получение разрешения и разработка проекта его отведения.

В дальнейшем этот проект согласовывается соответствующими службами, в случае необходимости направляется на государственную землеустроительную экспертизу, а после получения положительного заключения подается на рассмотрение в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, которые в месячный срок принимают решение об отведении земельного участка.

Эта последовательная процедура, несмотря на радикальные преобразования в земельном устройстве страны и внесение многочисленных изменений в действующее законодательство, уже второе десятилетие осуществляется по тенденциям советских времен.

Реформа идет, коррупция не дремлет

Переход Украины к рыночной экономике вызвал необходимость преодоления государственной монополии и введение новых равноправных форм собственности на землю. Она стала ценным капиталом (товаром), который со временем не только не теряет своей стоимости, а наоборот, может значительно повышаться в цене в зависимости от своего расположения, функционального назначения, развития инфраструктуры, благоустройства территории и т. д. Возможность владения такой ценной недвижимостью приобретает сейчас незаурядное значение.

В уже совсем новых экономических условиях порядок отведения земель, что не исключает возможности личных контактов заказчиков с представителями органов, причастных к нему, и определенный занавес секретности, которым сопровождается эта процедура, создает просто идеальные условия для злоупотреблений и коррупционных действий со стороны чиновников. Лицензированные землеустроительные организации, часто действуя в сговоре с представителями этих органов, сами являются участниками созданных коррупционных схем.

Проявления коррупции не исключены также на этапе прохождения государственной экспертизы землеустроительной документации и на этапе регистрации и выдачи правоустанавливающих документов на землю. Фактически вся нынешняя процедура отведения земель от момента подачи заявления до получения правоустанавливающего документа сопровождается сплошным взяточничеством.

Поэтому и не удивительно, что, несмотря на все меры по искоренению коррупции, из года в год возрастает количество и масштабность нарушений действующего земельного законодательства, накапливаются проблемы по обеспечению охраны земель. Тот, кто имеет деньги, может получить несколько участков, причем расположенных в наиболее приоритетных местах — на побережье морей, рек, в лесных массивах, на землях природно-заповедного фонда, историко-культурного назначения и т. д.

В то же время большая часть населения страны, не имея средств на взятки, фактически лишена возможности получить хотя бы один земельный участок. Следовательно, применение устаревших тенденций при отведении земель приводит к нарушению принципа социальной справедливости и утрате доверия народа к государству.

Будущее за инвестиционной привлекательностью

Учитывая все отрицательные моменты, возникающие при применении существующего порядка отведения земель, становится понятным, что в условиях рыночной экономики он не пригоден для применения. Поскольку не только не способен обеспечить беспрепятственную реализацию гражданами и юридическими лицами прав на землю, гарантированных Конституцией Украины, прекратить разгул коррупции в сфере земельных отношений и решить наболевшие проблемы по обеспечению рационального использования и охраны земель, но наоборот, даже стимулирует рост этих проблем и негативных явлений.

Изменить ситуацию можно, введя новый рыночный порядок отведения, базовой основой которого должно стать зонирование земель и территорий с учетом развития продуктивных сил. С помощью выполнения этих работ будет осуществляться распределение земель в пределах конкретных территорий по их категориям и типам землепользования на основании эколого-экономической пригодности и общественных нужд.

Таким образом, мы получим возможность определять перспективы возможного использования конкретных земельных участков по тем или иным целевым назначениям, устанавливать их действительную рыночную ценность и инвестиционную привлекательность с точки зрения спроса и предложения и, дальше, на этой основе определять перспективы дальнейшего развития соответствующих территорий.

Располагая такой документацией, можно грамотно, согласно эколого-экономическим факторам решать, где лучше разместить базы отдыха, а где — строить промышленные предприятия, бизнес-структуры, жилую и общественную застройку и т. д., с тем, чтобы одновременно сохранить и плодородные земли, и использовать их эффективно, с наибольшей отдачей для общества. Фактически с помощью выполнения этих работ будет сформирована базовая основа для квалифицированного перераспределения земель путем их отведения, продажи, аренды или других трансакций.

Изготовленная документация по зонированию земель обязательно должна пройти согласование в соответствующих государственных органах: по вопросам земельных ресурсов, градостроительства и архитектуры, природоохранному, санитарно-эпидемиологическому, охраны культурного наследия, лесного и водного хозяйства. После этого желательно, чтобы она прошла публичные общественные слушания. Это поможет сделать дальнейшую процедуру максимально прозрачной, предоставив реальную возможность каждому гражданину воспользоваться своим правом на отведение земельного участка.

Кроме того, будут исключены личные контакты заказчиков с представителями органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, производителями работ по отведению земель, станет невозможным злоупотребление и функционирование коррупционных схем. Кстати, именно такой порядок уже давно существует в странах с развитой рыночной экономикой.

В Запорожской области еще с 2007 года осуществляется разработка пилотных схем землеустройства по введению мер по сохранению, охране, воспроизведению и рациональному использованию земель, в основу изготовления которых положен принцип их зонирования. Такие пилотные схемы землеустройства в течение 2007—2008 годов изготовило ГП «Запорожский научно-исследовательский и проектный институт землеустройства» для Запорожского, Вольнянского, Приазовского и Акимовского районов. Уверен, что, имея такую документацию, любой сельский, поселковый или городской совет указанных территорий вполне готов к рыночным земельным отношениям.

Подобная информационная база на основе зонирования земель должна быть безотлагательно создана по всей территории Украины.

Дмитрий Бабминдра, начальник Главного управления Госкомзема в Запорожской области, доктор экономических наук, профессор.

Некоторые законодатели и политики склонны считать, что принятие законов Украины «О государственном земельном кадастре» и «О рынке земель» целиком и полностью урегулирует все, без исключения, вопросы купли-продажи земель и обеспечит быстрое развитие цивилизованного рынка земель. В действительности такое мнение ошибочно, хотя проекты этих законов действительно содержат ряд положений, необходимых для введения эффективно работающего рынка земель.

Скажем, возможно ли привлекать к рыночному обращению земли сельскохозяйственного назначения, если, несмотря даже на крайне сложную экологическую ситуацию, постоянное ухудшение качественных характеристик и плодородия почвы в результате чрезмерной их распаханности, действия эрозионных процессов и небрежного современного землепользования, на законодательном уровне до сих пор не предвидена обязательность внедрения использования этих земель по соответствующим проектам землеустройства? Хотя Конституция Украины (ст.14) предусматривает, что земля — основное национальное богатство, которое находится под особой охраной государства.

Неурегулированными остаются также механизмы передачи в государственный земельный фонд земельных паев умерших граждан, которые не имеют наследников. Законодательного определения требует и механизм передачи земельных паев государству (возможно, Пенсионному фонду в обмен на получение дополнительной пенсии) крестьянами-пенсионерами, которые не желают сдавать их в аренду физическим или юридическим лицам из-за неудовлетворительного уровня арендных платежей.

Необходимы существенные изменения и действующего Земельного кодекса Украины, в частности, как уже было отмечено выше, что касается существующего порядка отведения земель, а также целого ряда нормативно-законодательных актов в сфере земельных отношений.

В завершение хотелось бы еще раз акцентировать внимание на том, что осуществление в рыночных условиях грамотного, обоснованного перераспределения земель путем их отведения, продажи, аренды или других трансакций, выгодно и рационально, с максимальной отдачей для общества возможно только при условии введения современных рыночных механизмов перераспределения, в основе которых лежит определение рыночной ценности и инвестиционной привлекательности земель. В ином случае будем иметь не цивилизованный рынок земель, а их неприкрытый мошеннический дерибан.