Недвижимость в кризис: купить, продать, поменять?

Как известно, приобретать что либо лучше всего тогда, когда цены падают, а не галопом скачут вверх. Но кто знает, вдруг именно теперь настало самое время обеспечить себе спокойную старость, удачно вложив капитал в недвижимость?

Берем и сдаем в аренду?

К сожалению (или к счастью), приобрести нынче квартиру с помощью кредита нельзя. Потому, если вы собрались решать свой жилищный вопрос, придется рассчитывать лишь на собственные силы.

Несмотря на то что большинство агентств недвижимости уверяют, будто в последние месяцы расценки стабилизировались, статистика специализированных порталов показывает: они упорно падают в среднем на 3% в месяц. Выходит, идея со сдачей купленных "квадратов" в аренду выглядит немного несвоевременной.

- Сегодня на этот рынок недвижимости выставлено большое количество квартир, покупавшихся со спекулятивной целью, - объясняет специалист по недвижимости Николай Еремин. - С ростом предложения стоимость съема в долларах незначительно, однако дешевеет. В среднем за месяц берут примерно 0,5% от цены жилья, и пока данное соотношение остается неизменным.

Итак, с арендой хоть какая-то определенность, но вот о сделках купли-продажи недвижимости говорить очень сложно.

Как признался один из риелторов, за первых два месяца в столице их зафиксировано около сотни. Делать на основании столь мизерного фактического материала какие-то выводы сложно. Поэтому вся статистика нынче базируется на ценах, озвученных продавцами. И еще реально выторговать 10-15%.

- В настоящий момент как никогда опасны игры со стоимостью недвижимости, - уверен Николай Еремин. - Вы рискуете не угадать уровень "дна", то есть когда и на сколько она упадет в том или ином регионе по максимуму. Этого и специалисты предвидеть не могут! Следовательно, покупая сегодня квартиру, вы рискуете потерять часть вложенных средств. Вот когда цены стабилизируются и продержатся в течение хотя бы полугода, тогда и покупку недвижимости правомерно будет считать безопасной.

Не хватает на Киев - берем Бердичев?

При отсутствии ипотечного кредитования столичное жилье в нынешнее время, даже с учетом падения цен и вероятного торга, по карману разве что олигархам. Но ведь в Украине есть и другие города с гораздо более дешевыми квартирами. Зачем печалиться об обесценивании гривенных сбережений? Не лучше ли взять на них, скажем, однокомнатную в "дешевом" регионе и затем сдавать ее в аренду?

- Учтите, квадратные метры в провинции, если вам понадобится впоследствии их быстро продать, грозят оказаться "неликвидом". Не факт, что на них можно найти покупателя, серьезно не уступив, - предупреждает Николай Еремин. - Только после того как кризис проявит себя во всей красе (чего пока еще не произошло), будет разумно присматривать регионы для инвестиций в недвижимость. И уж точно не стоит вкладывать в квартиры в местах, где только одно градообразующее предприятие.

Не слишком перспективной кажется специалисту и идея об аренде. Ведь по мере углубления кризиса ставки способны еще "просесть". А в некоторых регионах доходы от сдачи жилья и так на сегодня в 1,5 - 2 раза ниже, чем процентные ставки по вкладам в наиболее надежных банках.

Интересно также, что в небольших городах стоимость недвижимости снижается не такими темпами, как в столице, а медленнее. Эксперты приводят следующий пример: на одинаковые квартиры в Вышгороде (Киевская область) и на Оболони (престижный спальный район) она может практически не различаться или даже быть ниже в Киеве. До периферии всегда любой процесс доходит с опозданием в несколько месяцев.

Кому кризис в помощь?

Однако не все настолько плохо. Если к инвестициям в отечественную недвижимость эксперты относятся скептически, то ситуацию с улучшением жилищных условий считают вполне благоприятной. Скажем, если вы давно намеревались переехать в лучший район или поменять одно- на двухкомнатную и тому подобное, то настало время действовать.

Буквально вчера с желающими совершить альтернативную сделку (обмен через куплю-продажу) никто не хотел связываться. Процесс сложный, обремененный большим числом юридических нюансов, договоренности нередко срываются… Но на возникшем безрыбье любой покупатель стал дорог, в том числе и тот, у которого вместо "живых" денег на руках всего-навсего старая квартира.

По мнению спецов, затишье на рынке вообще всегда благоприятно для обменов. Собрать кровные на покупку дано немногим, а вот добавить и увеличить площадь полезных метров гораздо реальнее. С другой стороны, тот, кто не в состоянии гасить ипотечные кредиты, всегда может обратиться к варианту обмена "трешки" на "двушку", а на вырученные деньги уже легко вернуть и остаток по ссуде. Получается, такие граждане и с жильем не расстаются, и рассчитываются с долгами.

Прогнозы

Когда наступит "дно"?

В большинстве ситуаций и покупатели, и продавцы недвижимости сейчас выжидают. Последние надеются, что цены снова поползут вверх, первые - что они скоро рухнут по максимуму.

Эксперты, причем достаточно единодушно, обещают "дно" в ближайшие полгода. Чаще всего месяцем, когда стоимость квартир и домов окажется минимальной, называют сентябрь. После падения цены на некоторое время замрут на месте: как минимум до конца 2009-го или середины 2010 года. А потом вновь начнут расти. Но ожидать такого же резкого подорожания, какое наблюдалось с 2004 по 2007 гг., не следует. Ипотечные кредиты появятся не скоро, следовательно, спрос и цены будут регулироваться только деньгами, которые украинцы сумели заработать.

Итак, желающих взять квартиру на "минимуме" утешить можем лишь одним. По прогнозам, период стабильных расценок, который наступит после отката, обещает растянуться достаточно надолго - от нескольких месяцев до года. Так что особо спешить и "дергаться" пока не надо.