Ипотечный залог – пустышка?

Финансовый кризис показал, что большинство рядовых украинцев, взявших ипотечный или иной кредит под залог собственного жилья, оказались совсем не готовы к тому, что в условиях суровых капиталистических реалий квартира - простой имущественный залог, на который при определенных обстоятельствах может иметь все права кредитор, а именно банк.

Банки же в свою очередь в полной мере смогли ощутить, что в нынешних законодательных реалиях Украины быстро и легко получить право на жилье, которое является залогом под выданные ними кредиты, не так уж и просто, а иногда совсем невозможно.

Поскольку в отличие от случаев с залогом в виде коммерческой недвижимости, закон четко разрешает отчуждать жилье в пользу кредитора исключительно через суд.

О том, чего на свете нет

Закон «Об ипотеке» предполагает, что банк имеет право получить в собственность или продать залоговое жилье по решению суда или по исполнительной надписи нотариуса. Оба способа довольно сложные в исполнении, поскольку в первом случае кредитор сам втягивает себя в длинное судебное производство, которое в Украине может тянуться годами. А во втором – банк дает повод проштрафившемуся должнику втянуть его в те же бесконечные суды, поскольку оспорить исполнительную надпись нотариуса довольно просто.

«Как говорят опытные нотариусы, на практике обжалуются почти 100% исполнительных надписей, - говорит адвокат Татьяна Монтян. - Сделать это довольно просто уже потому, что часто исполнительные надписи выносятся в нарушение закона. Причем это могут сделать умышленно в надежде на то, что человек либо не догадается обратиться в суд, либо просто не успеет сделать это, поскольку, например, находится за границей».

В то же время для упрощения дела тот же закон «Об ипотеке» разрешает в ипотечном договоре оговаривать возможные способы взыскания залога с недобросовестного должника, в том числе и в обход суда. Именно так и поступает большинство банков.

Указывая в ипотечном договоре, что если должник нарушает его условия, кредитор может требовать единовременной выплаты всего долга, а затем и получить право собственности на залог или же продать его. Но вместе с тем ни один подзаконный акт не дает четкого механизма, который позволил бы сделать это на практике.

«Безусловно, закон дает кредитору, т.е. банку юридическую возможность получить в собственность или продать залоговое жилье без решения суда, - говорит партнер юридической фирмы «Магистр и партнеры» Алексей Резников. – Но реализовать это право будет очень сложно, если должник будет возражать. Он имеет полное право обратиться в суд и затянуть разбирательство, пользуясь уловками процессуального законодательства».

В общем, что бы ни делал банк, чтобы получит заложенную квартиру в обход суда, предприимчивый и не обязательно добросовестный должник всегда сможет вовлечь его в длительный судебный процесс.

Полное право на это ему дает тот же закон «Об ипотеке», в ст.37 которого сказано, что «решение о регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество может быть оспорено ипотекодателем в суде», а также ст. 47 Конституции, которая гласит, что никто не может быть лишен жилья кроме как по решению суда.

Причем обжаловать можно не только у помянутое решение о регистрации, но и сам факт продажи квартиры.

К тому же не исключено, что банк может столкнуться с элементарными техническими проблемами при переоформлении квартиры в БТИ, где требуется предъявить оригинал документа, устанавливающего право собственности на квартиру. А он, зачастую храниться у заемщика, как у собственника жилья.

И даже если банк подстраховал себя и взял у клиента этот документ на хранение под расписку, проштрафившийся должник может попросту не пустить в квартиру экспертов БТИ, которые составляют технический паспорт, и оценщиков, заключение которых необходимую для продажи. Наконец в БТИ для оформления документов требуется личное присутствие собственника квартиры.

Наконец, как утверждает Инна Завальная, директор Департамента гражданского законодательства и предпринимательства министерства юстиции, у БТИ прост нет полномочий переофрмлять право собственности на жилье, на основе документов, которые может предоставить банк, а именно договора об ипотеке, который является правоустановительным документом на квартиру, и справки из банка о том, что должник просрочил выплаты.

Таким образом, по сути, обойтись без суда банк может исключительно с добровольного согласия своего должника.

«Урегулирование подобных ситуаций без судебного вмешательства возможно лишь в том случае, если договор о переходе к банку прав собственности на жилье или права на его продажу составлен уже по факту просрочки задолженности, т.е. по доброй воле должника», - говорит Инна Завальная.

Кто виноват и что делать?

Поскольку надеяться на то, то украинские суды будут быстро решать ипотечные споры, как это происходит во всем мире, не приходится. Ситуацию, по мнению юристов, может разрешить либо четкий механизм, прописанный в подзаконных актах Минюста, а такжеразъяснение конституционного суда к соответствующим статьям закона «Об ипотеке».

Разъяснения КС нет, поскольку на него пока не сподобились народные депутаты, а нужных подзаконных актов Минюста – потому что министерство и баки по-разному трактуют закон и конституцию.

В то же время Ассоциация украинских банков (АУБ) предлагает компромиссный, по мнению ее участников, вариант: решать споры с залоговым имуществом в третейском суде при АУБ.

«Решение третейского суда на предмет ипотеки выдается через районное отделение государственного суда, которые проверяют его законность - говорит председатель третейского суда при АУБ Анатолий Жуков. – Решение такого суда можно получить относительно быстро, а обжаловать лишь в том случае, если была грубо нарушена процедура. Все дело будет занимать около года, в течение которого у должника будет время нести просроченный платеж и остановить судебное или исполнительное производство».

В довершение всего можно сказать, что сегодня банки вряд ли смогут компенсировать понесенные на кредит затраты и уж тем более заработать и решить свои финансовые проблемы за счет продажи залоговой недвижимости. Сейчас на рынке жилой недвижимости каждый месяц цена квадратного метра снижается минимум на 10%, а то и больше.

По данным портала domik.net, декабре прошлого года 1 м кв. только в Киеве продавался в среднем за $1,8 тыс.-$2 тыс. а по словам некоторых брокеров сегодня все чаще можно немного поторговавшись купить квартиру по цене около $1 тыс. за 1 м кв.

По мнению инвестаналитика Эрика Наймана, только в одном Киеве банки могут забрать у недобросовестных должников примерно четверть квартир (около 13 тыс.), выступающих залогом в ипотечных договорах.

«Если банки будут жестко подходить к изъятию проблемных квартир и их продаже на вторичном рынке, это приведет к резкому проседанию цен намного ниже справедливых уровней и еще больше усугубит проблемы ипотечного кредитования», - считает Найман.