Взять кредит на покупку жилья не так уж и сложно.

Взять кредит на покупку жилья не так уж и сложно. Мы проверили на себе — банкиры часто смотрят сквозь пальцы на низкие официальные зарплаты и фиктивные справки о дополнительных доходах заемщиков.

Елена, PR-менеджер крупной инвестиционной компании, с гордостью рассказывает о том, как начиналась ее "кредитная история". "Год назад, когда арендная плата за жилье в Киеве подскочила до немыслимых высот, мы с мужем решили взять жилье в кредит. Залезли в долги, потратили кучу нервов на поиск квартиры и оформление кредита.

Дополнительные траты были огромные - оплата услуг брокеру, налоги, комиссионные банку, а потом еще и ремонт. Но сейчас, когда договор подписан и мы живем на СВОЕЙ территории, понимаю, что все это было не зря. Хотя, конечно, с долгами мы не расплатились до сих пор", - говорит счастливая обладательница недоремонтированной "двушки", показывая рукой на мешки с цементом, выстроенные в коридоре.

К слову сказать, ее семья уже год не может закончить ремонт из-за нехватки денег, не ездила в традиционный зарубежный отдых и уже несколько раз подпортила "кредитную историю" просрочкой кредитных платежей. Но радость домовладения эти мелочи не омрачают. "Затянув пояс", как и многие заемщики, они продолжают выплачивать кредит и гордиться окончательным решением "квартирного вопроса".

Бремя кредита Действительно, повод для гордости есть. Не каждый рискнет взять "длинный" кредит по драконовской процентной ставке. Уже который год рынок ипотеки в Украине чем-то напоминает американские горки. Затаив дыхание, все ждут последнего виража, после которого ставки по кредитам опустятся до приемлемого уровня.

Но впереди очередной всплеск - и ставок на рынке кредитования, и цен на рынке недвижимости… За прошедшее лето ставки по кредитованию покупки жилья в Украине в среднем увеличились на 1-1,5 процентных пункта. Правда, кредитов в иностранной валюте, на которые приходится свыше 80% выданных займов, это повышение коснулось мало.

Если в середине лета и наблюдалось незначительное удорожание долларовых займов (Укрсоцбанк, Райффайзенбанк и "Форум" в среднем повысили ставки на 1%), то к концу отпускного периода средние показатели рынка вернулись к весенним отметкам. Это произошло за счет снижения ставок другими ипотечными игроками на 1-1,5% (УкрСиббанк, Кредитпромбанк и ряд других).

Зато в этом году лихо "взлетели" гривневые кредиты, по которым некоторые банкиры повысили ставки сразу на несколько процентных пунктов. К примеру, за три летних месяца на 1-2,5% повысили гривневые ставки "Аваль", Укрсоцбанк, "Райффайзенбанк Украина", "Форум".

"В ближайшее время ставки по кредитам в национальной валюте, скорее всего, продолжат расти. Ставки же по кредитам в долларах и евро, напротив, останутся на сегодняшнем уровне. До конца года и в начале следующего я бы рекомендовал все же брать кредит в иностранной валюте, особенно в долларах США.

Из-за более низких ставок и отсутствия явных тенденций к укреплению американской валюты по отношению к гривне", - советует начальник управления кредитования Брокбизнесбанка Виктор Коляда. Таким образом, осень для отечественного ипотечного рынка началась со средней номинальной процентной ставки в 16,5% годовых по гривнам и 11,9% по долларам США.

Эффективная процентная ставка (с учетом всех комиссионных банков), конечно, гораздо выше. По гривневым кредитам на начало сентября она составляла около 19% годовых, а по валютным займам - 13,4%. Для сравнения: в развитых странах эффективная ставка по ипотечным кредитам редко превышает 5% годовых... Поражающий эффект Показатель "эффективная ставка" - новый для украинского рынка. Он отображает удорожание кредита для заемщика с учетом всех возможных платежей по займу.

В мировой практике он активно используется для сравнения условий кредитования, предлагаемых различными банками. Более того, во многих странах законодательно закреплено обязательное фиксирование размера эффективной ставки на всех рекламных буклетах финансовых учреждений. Стоит ли говорить, что в Украине все по-другому? Скрытые комиссионные (одноразовые или ежемесячные) - настоящий бич для несведущих заемщиков.

Многие узнают о том, сколько им реально придется платить, только накануне подписания кредитного договора, когда уже заплатили задаток за квартиру, провели за свои деньги оценку имущества и потратили время на сбор справок для кредита. "Я хотел оформить кредит на покупку жилья в одном крупном банке. Все было оговорено - проценты, размер начального взноса и прочее.

В день сделки мне перезвонили из банка и рекомендовали взять дополнительные деньги на случай непредвиденных расходов. Я взял, как помню, около 100 долларов. Когда подписывали договор, выяснилось, что нужно платить комиссию за открытие ссудного счета, причем процент начислялся на сумму кредита, которая была достаточно большой.

В общем, денег мне тогда не хватило, и сделка в итоге сорвалась", - рассказывает несостоявшийся заемщик Павел. Павел - типичная жертва рекламы. Польстившись на сверхнизкие проценты (чуть ли не 9% годовых в валюте), он, как и многие другие заемщики, не поинтересовался у банкиров, какие еще скрытые платежи лягут на его плечи.

По состоянию на осень 2006 года, размер ежемесячной комиссии на рынке колебался в пределах 0,1-0,5%. Номинальная процентная ставка по кредитам с такой комиссией обычно ниже среднерыночной на 1,5-4%. Так что, если где-то предлагают сверхнизкую ставку по кредиту, обязательно нужно потребовать образец кредитного договора и дополнительных соглашений.

Скорее всего, именно там "прячутся" комиссионные банка - дешевый сыр бывает только в мышеловке. А вот средний размер одноразовой комиссии нынче составляет от 0,5% до 2% первоначальной суммы кредита. Иногда банкиры устанавливают фиксированный размер одноразового платежа, например $100, но в большинстве случаев его величина пропорциональна сумме кредита.

Одноразовые комиссионные - сладкий кусок кредитного пирога, который достается банкирам. Они получают свои деньги "наперед", а заемщик вынужден платить в полном объеме, даже если через пару лет он будет погашать кредит досрочно. Чтобы избежать переплаты, эксперты советуют в крайнем случае соглашаться на кредит с ежемесячными комиссиями, которые начисляются на остаток задолженности по кредиту, а не на первоначальную сумму займа.

Уплывающие проценты Новая "фишка" украинской ипотеки - возможность взять ипотечный кредит по "плавающей" процентной ставке. Пока это редкий гость в тарифных предложениях отечественных банков, но не исключено, что именно "плавающая" ставка станет в ближайшем будущем основным мерилом стоимости жилищных кредитов.

В отличие от фиксированного процента, "плавающая" ставка может неприятно удивить заемщика в самый неподходящий момент: расходы по кредиту могут внезапно повыситься в зависимости от сложившейся на рынке конъюнктуры. Классическая "плавающая" ставка состоит из двух частей. Первая является гибкой и привязана к индексному показателю LIBOR (London InterBank Offered Rate - усредненная процентная ставка, по которой банки занимают друг у друга деньги на Лондонском межбанковском рынке).

Она может меняться, причем существенно. Например, в марте 2004 года по доллару она была на минимальном уровне - 1,2825%, по евро - чуть больше 2%. В 2006 году LIBOR по американской валюте поднялась уже до 5,47%, по евро - до 3,6%. Вторая часть "плавающей" ставки - фиксированная. Это коммерческий интерес банка, который сейчас колеблется у разных кредиторов в пределах 6-10%.

Таким образом, в результате сложения этих двух частей получается "плавающая" процентная ставка на определенный момент времени, а колебания далекой лондонской ставки LIBOR напрямую отражаются на расходах украинского заемщика. Но украинские банкиры неспроста предлагают нам такие условия сейчас, а не несколько лет назад. "По ставке LIBOR наблюдается устойчивая тенденция роста.

Скорее всего, в ближайшие год-два она будет расти и дальше. Я бы все же рекомендовал брать долгосрочные кредиты по фиксированной ставке. Думаю, со временем в Украине появится больше возможностей перекредитоваться в банках, предлагающих низкие проценты - за счет этого можно будет снизить кредитную нагрузку", - отмечает директор Департамента UBS Investment Bank (Лондон) Фабио Тамбуррано.

Классическим примером использования "плавающей" процентной ставки являются условия жилищного кредитования, которые предлагает своим клиентам "СЕБ Банк" (бывший банк "Ажио"). Согласно тарифам "СЕБа", процентная ставка по долларовым кредитам составляет 6,6% + LIBOR, что в итоге дает сегодня чуть больше 12% годовых. Также "плавающую" ставку декларирует еще один банк с иностранным капиталом - "Райффайзенбанк Украина".

Однако, в отличие от "СЕБа", тут "привязывают" ипотечную ставку к ставке долгосрочных депозитов. Другие банкиры предлагают в качестве расчетного показателя учетную ставку НБУ (имеет тенденцию к снижению) или собственный индикатор типа "ОДИН" (банк "Аркада"). Как показывает статистика развитых стран, заемщику обычно выгоднее брать кредит с "плавающей" ставкой, чем с фиксированной, которая предлагается на момент заключения кредитного договора.

Однако нужно учитывать, что такая статистика сложилась в странах с развитой экономикой и нечастыми политическими катаклизмами. В любом случае, заемщику лучше заранее взвесить все "за" и "против", прежде чем соглашаться на такие "плавающие" условия. "Выбирая тип процентной ставки по кредиту, следует учитывать прогнозируемость своего дохода. На случай возможности нестабильного финансового состояния лучше не рисковать и выбирать фиксированную ставку.

Если уверенность в будущем есть - лучше выбрать "плавающую" ставку, которая позволит не только снизить платежи при благоприятно сложившейся экономической ситуации, но и в случае необходимости раньше рассчитаться с долгом", - советует эксперт управления развития банковских продуктов банка "Райффайзенбанк Украина" Светлана Спицына.

Что первично? Условия кредитования на первичном и вторичном рынке недвижимости в Украине по-прежнему практически не отличаются. Возможно, процентные ставки при покупке на первичном рынке немного выше, однако разница - не более 1% годовых. Тем не менее, большинство банкиров советуют все же брать строящееся жилье, поскольку цены на этом рынке тем выше, чем ближе стройка к завершению, и при утрате возможности выплачивать кредит можно разорвать договор с меньшими потерями.

Более того, взяв кредит на строящееся жилье и продав через пару лет уже готовую квартиру, можно вернуть кредит банку и при этом еще и заработать. Правда, есть одно "но" - опасность повторить опыт вкладчиков "Элита-центра". Для того чтобы этого не произошло, эксперты рекомендуют обращать внимание на ряд ключевых вопросов.

Прежде всего, нужно проверить, есть ли у застройщика полный пакет разрешительной документации: договор на аренду земли или акт на право собственности, а также разрешение на проведение строительных работ, которое выдается генеральному подрядчику после государственной экспертизы объекта.

"Следует также учесть, что легитимными способами покупки жилья в возводимых новостройках сегодня являются приобретение целевых облигаций, выпущенных через ИСИ, а также участие в фондах финансирования строительства. Никакие инвестиционные договора по жилью уже не считаются действительными", - отмечает генеральный директор строительной компании VOK Development Игорь Цаленчук. Если все документы "чисты", а репутация компании надежна - можно пускаться в "первичное" "плаванье".

Для особо мнительных существует также вариант страховки финансовых рисков невыполнения или просрочки договора с застройщиком. Стоит она недешево (тариф может достигать 5% стоимости жилья) и предлагают ее не так уж много компаний (Универсальная, Интегрити, ТАС и еще несколько).

Однако, учитывая частые случаи просрочки сдачи жилья в эксплуатацию (в среднем на 6-12 месяцев), эти деньги можно вернуть с лихвой. К тому же в случае аферы инвестору уж точно не придется "добиваться правды", размахивая плакатами возле Киевгорадминистрации. Вы "Элита-центр" застраховали бы?

Если бы вкладчики "Элита-центр" застраховали свой финансовый риск, они бы смогли получить компенсацию в размере потраченных на жилье средств. Либо, если страховщик изучив объект и историю компании-застройщика, отказался бы принимать такой финансовый риск на страхование, инвесторы могли бы вовремя отказаться от такой опасной затеи. А чтобы дешевле? Дороговизна кредитов очень раздражает заемщиков.

Повлиять на уровень ставок на рынке уже который год безуспешно пытается государство. Красивая сказка о частичной компенсации процентов по молодежным ипотечным кредитам, которую чиновники начали рассказывать два года тому назад, видимо, так и не закончится хеппи-эндом. 16 тысяч семей, имеющих право на такую компенсацию, получают ее с задержкой в 3-4 месяца.

Ожидается, что с сентября Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству прекратит выплату компенсаций до конца 2006 года. Таким образом, задолженность перед заемщиками "удлинится" еще на 6 месяцев. Новых договоров о компенсациях Фонд не заключает из-за нехватки денег в бюджете. Возможность взять государственный кредит на строительство жилья у большинства граждан, не являющихся учеными или многодетными, сведена к нулю.

В очереди кандидатов на эти кредиты числится свыше 13 тысяч человек, и это притом что в прошлом году льготные займы получили чуть больше 1000 семей. Все эти "акции" государства, вопреки прогнозам, никак не повлияли на массовое снижение ставок, а лишь частично облегчили кредитное бремя незначительному числу заемщиков.

Интересно, что полный провал государственных жилищных программ не лишает чиновников оптимизма. Они и нынче заняты поисками новых способов снижения стоимости жилищных займов. "Мы готовим сейчас с Ощадбанком проект внедрения программы жилищно-строительных сбережений, столь популярной в Германии. Схема работы такова: заемщик накапливает на счету в банке 30% собственных средств и получает кредит на покупку жилья с пониженной процентной ставкой.

Возможно, в будущем мы будем применять по этой программе и компенсацию ставки, однако пока это еще не утверждено", - одухотворенно рисует перспективу председатель Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Валерий Омельчук. Более реальным инструментом снижения процентных ставок по гривневым кредитам могут стать ипотечные облигации, выпущенные на рынок Государственным ипотечным учреждением (ГИУ).

Гарантия государства под эти облигации в размере 1 млрд. грн. уже получена. Считается, что ГИУ за счет проданных облигаций будет рефинансировать банки, а те, в свою очередь, получат дешевые гривневые ресурсы и смогут значительно снизить ставки по кредитам в гривнах. Предполагается, что доходность облигаций не будет превышать 10%, а маржа банков при выдаче кредитов составит 2-3%.

То есть конечные заемщики будут получать займы под 12-13% годовых в гривнах. "Думаю, что с нового 2007 года рынок ипотечных облигаций начнет активно развиваться. Скорее всего, это приведет к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам на несколько пунктов", - надеется народный депутат Дмитрий Святаш, один из авторов законопроекта "Об ипотечных облигациях".

Так что тем, кто намеревается взять кредиты в отечественной валюте, лучше немного подождать. Как ни странно, но многие банкиры совершенно искренне советуют не отбрасывать идею прокредитоваться в гривнах, хотя проценты по национальной валюте довольно высоки. "Угадать поведение той или иной валюты в долгосрочной перспективе очень сложно.

А поскольку ипотечный кредит является предприятием долгосрочным, имеет смысл брать кредит в той валюте, в которой вы получаете заработную плату. Если доход заемщика привязан к доллару США, то однозначно выгоднее брать ипотечный кредит именно в этой валюте. Во-первых, ставки по долларовым кредитам ниже. А во-вторых, сегодня доллар США имеет тенденцию к снижению относительно гривны.

Если заемщик получает доход в гривнах, то при кредитовании в национальной валюте он получает стабильность, поскольку нивелируется риск, связанный с издержками на конвертацию валюты", - считает Светлана Спицына. О снижении же валютных ставок, на которые ориентируется большая часть населения, пока, видимо, можно только помечтать.

"Думаю, что предпосылок к дальнейшему понижению ставок нет. Спрос стабильный, и банки будут пытаться получить максимальную прибыль на этом рынке", - отмечает начальник отдела ипотечного креитования АКБ "Укрсоцбанк" Роман Тищенко. Почем занять на дом

Непрекращающийся рост цен на столичное жилье заставляет многих киевлян искать себе пристанище в пригороде, где стоимость квадратного метра еще не достигла заоблачных высот. Но даже сравнительно недорогая загородная недвижимость не всегда по карману среднему классу, поэтому финансировать покупку или строительство домика в деревне зачастую приходится за счет заемных средств.

К счастью, банкиры также разглядели неплохие перспективы этого бизнеса и начали активно разрабатывать кредитные программы для покупки земельных участков и строительства загородных домов. В основном процентные ставки и первоначальный взнос по таким кредитам выше, чем при покупке городской недвижимости.

Если по кредиту на квартиру первый взнос может составлять 5-10% ее стоимости (к тому же уже запущены программы "без первого взноса"), то у "загородной" ипотеки эта величина до сих пор колеблется в диапазоне 10-30%. Процентная ставка по таким кредитам также выше, чем по кредитам на покупку квартиры - на 1-3% годовых.

Банкиры объясняют более жесткие требования к кредитованию покупки загородной недвижимости более высокими рисками в сравнении с финансированием покупки квартиры. "Для банка кредитование покупки и строительства загородных домов является более рискованным по сравнению с обычным жилищным кредитованием, - отмечает заместитель председателя правления банка UniCredit Феделе Ди Маджио. -

Это связано с тем, что в первом случае часто невозможно получить адекватный залог (только земля), к тому же ликвидность загородного дома меньше, чем ликвидность квартиры". И все это через сложную процедуру оформления земельного участка, а также возможные юридические ошибки в процессе возведения дома и оформления документации.

Чтобы избежать неприятностей, необходимо при выборе и покупке загородного дома тщательно проверять не только документы, историю дома и участка, но и поинтересоваться планами застройки близлежащих участков. Все это требует от кредитора больших усилий, которые, к слову, в конечном итоге должен оплатить заемщик.

30 крупнейших банков:  Приватбанк, Аваль, Укрсиббанк, Государственный экспортно-импортный, Уксоцбанк, Ощадбанк, Райффайзенбанк Украина, Надра, Финансы и кредит, Кредитпромбанк, Форум, ПУМБ, Укрпромбанк, Брокбизнесбанк, Пивденный, Альфа-банк, ТАС-коммерцбанк, Хрещатик, Вабанк, Укргазбанк, ИНГ банк Украина * - Крупнейшие украинские банки, ранжированные по объемам активов по состоянию на 1.08.2006 года (данные Ассоциации украинских банков)