Критика предлагаемых способов обхода моратория на продажу земли

Как обойти мораторий установленный п. 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины. Описание способов обхода моратория «гуляют» по просторам Интернета.

Вот три из них, которые встречаются наиболее часто в публикациях. При этом, авторы этих публикаций называют их почти легальными.

Более того, эти три способа озвучиваются на практических семинарах по вопросам связанным с землепользованием, строительством и т д.

Вот что предлагается.

Недобросовестный должник

1. Желающий получить землю одалживает деньги её хозяину
2. Хозяин земли долг не возвращает
3. Кредитор подаёт в суд с требованием взыскать долг
4. Должник заявляет, что у него нет имущества, кроме земли
5. Суд постановляет передать землю кредитору

Продажа по частям

1. Собственник земельного надела выделяет из него часть
2. Полученный участок оформляется как самостоятельный
3. Новый участок регистрируется как земля под застройку
4. Теперь земля не подпадает под мораторий, и её продают
5. На участке строится недвижимость

Эмфитевзис*

1. Участок земли сельхозназначения
берётся в аренду
2. Договор аренды даёт широкие права на пользование землёй
3. Арендатор получает право покупки земли в случае отмены моратория
4. Арендодатель остаётся лишь формальным собственником земли
5. Арендатор пользуется землёй как своей собственностью
* в римском праве: особый вид наследственного долгосрочного пользования чужой землёй

Указанные выше описание способы обхода моратория заслуживают того чтобы обратить на них внимание, но реализовать их вряд ли кому – то удастся без последующих проблем для себя.

Способ первый.

Попросту говоря достаточно примитивный, и наверное, никогда не применяемый на практике по следующим причинам. Представим себе эту ситуацию. Совершилась такая сделка, а именно передача денежных средств от заимодателя заемщику. Правоотношения, которые возникли между двумя названными лицами, в принципе, должны быть оформлении в письменной форме путем заключения договора займа.

Согласно договору займа, заимодатель предоставляет заемщику (он же собственник земельного участка) определенную сумму денег, которую заемщик обязан вернуть в определенный договором займа срок и, возможно выполнить какие – то еще условия. Не выполнив обязательства по возврату денег, заемщик становиться должником. Заимодатель обращается в суд.

И вот здесь необходимо обратить внимание «неизвестных авторов» предложенного способа, что предметом исковых требований будет возврат денег. Учитывая описанный сценарий, допускаем ситуацию, что заемщик соглашается с наличием долга, но при этом заявляет об отсутствии денег на погашение и наличии у него земельного участка.

В таком случае суд принимает следующее решение, взыскать деньги в пользу заимодателя. Уважаемые неизвестные авторы именно деньги, как предусмотрено договором займа, а не землю или лошадь или любое другое имущество. В процессе выполнения решения суда, может действительно выясниться, что денег у собственника земли нет и вернуть долг невозможно.

В таком случае решение суда может быть исполнено за счет взыскания имущества должника. Обращаю внимание, что не имущество должника будет передано заимодателю, а деньги от реализации этого самого имущества. Таким образом, земли заимодатель не получит. Можно допустить несколько сценариев развития этой ситуации.

Сценарий первый.

В ходе судебного спора выясниться, что денег нет и вернуть долг будет невозможно, При этом есть факт признания должником долга и наличием у должника имущества (земельного участка) которое он может передать кредитору. При этом кредитор не против получить в такой способ удовлетворения долга. В этом случае может быть подписано мировое соглашение. Последнее вступает в силу после утверждения его судом.

Но, проблема может возникнуть потом при оформлении государственного акта на право собственности на земельный участок на нового собственника. Связано это с тем, что договора отчуждения земельного участка подлежат нотариальному удостоверению, а мировое соглашение заключено в простой письменной форме.

Сценарий второй.

На этапе исполнения решения суда о возврате денежных средств долг взыскивается за счет продажи имущества должника, а именно земельного участка. Кредитор не против сам выступить покупателем этого имущества и становиться его покупателем. В данном случае зачет взаимных требований невозможен. У него возникнет необходимость привлечения дополнительных денежных средств.

Кредитору (покупателю) необходимо будет найти определенную сумму денежных средств, уплатить их на счет специализированной организации, которая производит продажу земельного участка. Только после этого денежные средства за минусом 10 % (исполнительный сбор) вернуться кредитору и кредитор станет собственником земельного участка.

Второй способ

Обратим внимание на второй способ обхода моратория – продажа по частям, а именно на первый пункт «Собственник земельного надела выделяет из него часть». Что значит выделяет часть ? Пока непонятно механизм. Ну хорошо, выделил часть, и что дальше ? Речь идет о земельных участках, отчуждение которых временно запрещено п. 15 Переходных положений Земельного кодека Украины.

Другие участки и без выделения можно отчуждать. Так вот, после выделения части земельного участка у собственника будет уже два участка с тем же целевым назначением. И на эти два участка будет распространяться тот же запрет на их отчуждение, что и на первоначальный участок

Ведь мораторий распространяется и на изменение целевого назначения, а не только на отчуждение. Поэтому, выделяя земельный участок, собственник должен одновременно заявлять о его целевом изменении. И давая разрешение на выделение, местный орган самоуправления откажет собственнику в выдаче разрешения на изменение целевого назначения выделенной части участка.

Третий способ

Третий способ обхода моратория не заслуживает внимания. Хочется просто задать несколько вопросов его автору.

1. А что получив в аренду земельный участок арендатор получает право изменить его целевое назначение ?
2. А для чего схема с эмфитевзисом если можно просто оформить договор аренды на 49 лет, например ?

Таким образом, все предложенные варианты могут рассматриваться только на теоретическом уровне, но практического применения они не имеют. Да, данные способы могут стать всего – лишь предметом полемики среди юристов, но не более.