Ипотечное кредитование без первоначального взноса

Кредиты на приобретение недвижимости без первоначального взноса появились на Украине два года назад, однако банки до сих пор опасаются развивать эту услугу.

Наряду с обычными ипотечными программами несколько украинских банков предлагают кредиты на покупку квартиры, загородного дома или земельного участка без первоначального взноса.

Впрочем, данная услуга развивается очень медленно – из-за высоких рисков и более жестких условий для заемщиков. В результате несколько банков в этом году даже были вынуждены отказаться от предоставления этой услуги.

Ипотечное кредитование без первоначального взноса появилось на украинском рынке два года назад. Сейчас такую услугу предлагают шесть банков: Альфа-банк, Эрсте Банк, ПриватБанк, "Надра", Правэкс-банк и Укргазбанк. Кредит на покупку квартиры, загородного дома или земельного участка выдается на срок до 25 лет (в Эрсте Банке до 30 лет на первичном и до 20 лет – на вторичном рынке).

Процентная ставка почти не отличается от обычной ипотеки – в среднем от 12-12,5% годовых в долларах и от 14% годовых в гривнах. При получении кредита на максимальный срок процентная ставка в долларах составляет более 14%, в гривнах – более 17%.

По словам банкиров, такие кредиты чаще всего берут на покупку квартиры. Судя по максимальному размеру займа – от $50 тыс. до $150 тыс. – такая услуга удобна лишь для тех, кто собрался приобрести небольшие апартаменты.

Почти во всех банках предметом ипотеки может быть любая недвижимость заемщика. Хотя в некоторых случаях к залогу предъявляются особые требования. Так, в Правэкс-банке нужно, чтобы жилье находилось в городе, а его стоимость составляла не менее 40% от цены недвижимости, на покупку которой выдается кредит.

"Объект ипотеки должен быть расположен в городах, где есть потенциал развития рынка недвижимости", – уточнил директор департамента ипотечного кредитования Правэкс-банка Дмитрий Буц. В других банках таких требований нет, а после погашения 20% кредита предметом ипотеки становится приобретенная недвижимость.

Получить кредит на сумму, достаточную для покупки большой квартиры, можно лишь в Альфа-банке. Максимальный размер кредита там составляет $250 тыс. Однако деньги банк выдает лишь на покупку квартир в домах, которые строят компании–партнеры, аккредитованные в банке (сейчас их всего две).

Залогом в этом случае будет приобретаемая квартира, так что предоставлять дополнительный залог клиенту не придется. Однако альтернативы получить кредит на покупку жилья в доме, который клиент выберет самостоятельно, даже под залог другого имущества, в банке нет.

Поскольку выдача кредита связана с высоким риском, а дополнительный залог стоит меньше, чем приобретаемая недвижимость, требования к заемщику гораздо выше, чем при выдаче обычного ипотечного кредита.

Так, в банках обращают внимание не только на доходы заемщика, но и на его квалификацию и востребованность на рынке труда. Причем если заемщик в чем-то не будет соответствовать требованиям кредитного учреждения, процентная ставка может быть увеличена до 0,25%.

Сами банкиры основных потребителей ипотечных кредитов с нулевым взносом делят на две категории. Первая – это молодые специалисты. "Такие кредиты берут обычно молодые высококвалифицированные сотрудники крупных и средних компаний или частные предприниматели, то есть перспективные молодые люди", – говорит Дмитрий Буц.

Второй тип клиентов – люди, желающие быстро купить новую недвижимость. "Большим спросом этот вид кредитования также пользуется у тех, кто уже купил жилье и хочет приобрести еще один объект недвижимости", – отмечает начальник управления розничных продуктов ОАО "Эрсте Банк" Анна Федченко.

В некоторых случаях, чтобы получить заем, клиенту не обязательно указывать, какую именно недвижимость он намерен приобрести – банк может дать предварительное согласие выдать кредит на определенную сумму, после чего заемщик может заняться поиском подходящего жилья.

"Для получения ипотечного кредита необходимо обратиться в отделение банка, заполнить анкету для получения кредита и предоставить необходимый пакет документов. Если клиент еще не определился с тем, какой объект недвижимости купить, он может получить предварительное решение банка о максимально возможной сумме кредита, и уже после этого заняться поиском недвижимости", – рассказала начальник отдела разработки ипотечных продуктов Альфа-банка Светлана Ерошкина.

Услугу ипотеки с нулевым первым взносом банки продвигают очень осторожно, так как это означает повышение рисков невыплат из-за того, что для клиентов значительно увеличивается размер ежемесячных выплат (при покупке небольшой однокомнатной квартиры они составят $1,3-1,5 тыс). Сейчас объем ипотечных кредитов без первоначального взноса занимает около 5% в ипотечном портфеле банков.

Более того, некоторые кредитные учреждения, в частности Индустриалбанк, уже отказались от предоставления данной услуги. "Такие кредиты пользуются большим спросом, но практика показывает, что клиенты, которые вкладывают часть своих собственных средств в покупку жилья, гораздо ответственнее подходят к погашению кредита.

Показательно, что даже государственное ипотечное учреждение одним из обязательных условий кредитования считает наличие первоначального взноса", – объяснила заместитель председателя правления, директор департамента развития розничного бизнеса АКБ "Индустриалбанк" Маргарита Ладыженская.

Крупные банки, лидирующие на рынке ипотечных кредитов, внедрять услугу ипотеки без первоначального взноса пока не торопятся. "`Нулевые` кредиты обычно выдаются на покупку, например, автомобиля. Но квартира – это не автомобиль, где выплата по телу кредита за один год составляет 20% от стоимости машины.

В случае с кредитом на квартиру мы не можем пойти по такому пути, потому что ежемесячно клиенту придется погашать очень большие суммы. Мы готовы работать по международным стандартам, а они предусматривают от 10% до 25% предоплаты при покупке ипотечного кредита", – говорит зампред правления банка "Финансы и Кредит" Виктор Голуб.